不動産投資物件の探し方を解説！探す際の注意事項についても紹介！

収益物件を探す際、物件の選定方法に不安を感じる方もいるでしょう。不動産投資における成功は、良い物件の発見にかかっています。また、不動産市場は多様で変動するため、知識と戦略が必要です。

今回の記事では、注意点を交えつつ、自分に合った投資用不動産を見つける具体的な方法を紹介します。これらの情報を参考にして、成功への第一歩を踏み出してください。

不動産投資は購入した段階で9割決まる 

不動産投資の成功は、購入時の判断にかかっていると言っても過言ではありません。なぜなら、物件を購入する際に適切な判断を下すことが、将来的な収益や投資の成果に大きな影響を与えるからです。ここでは、購入時に注目すべきポイントを紹介しましょう。

まず、適正な価格で物件を購入することは至上の重要事項です。高すぎる価格で物件を購入してしまうと、収益を上げるのが難しくなります。逆に、安すぎる場合には、品質に問題があるかもしれません。価格設定には注意が必要です。

次に、物件自体の品質が重要です。建物の状態やメンテナンスが必要かどうかを検討し、将来のリフォームや修繕費用を見越して計画を立てることが大切です。

また、立地条件も考慮すべき要因です。周辺環境、アクセス性、治安などが将来の家賃収入や物件の価値に大きな影響を与えます。地域の成長性や需要も考慮し、適切な立地を選択しましょう。

最後に、物件の購入時には法的な側面にも注意しなければなりません。契約や法的手続きを適切に行い、トラブルを未然に防ぐことが肝要です。

不動産投資は購入時において9割以上が決まります。適正価格で、品質の高い物件を良い立地で購入し、法的な手続きも確実に行うことが成功の鍵となります。これらの要点に注意し、賢明な不動産投資を実現しましょう。

不動産投資物件の探し方

優良な不動産投資物件を見つけるためには、さまざまな方法があります。

情報量が限られていると、理想の物件に巡り合う機会が制約されることもあるため、多くの情報を比較し、最適な投資物件を見つけましょう。

①検索サイトを利用する

不動産投資の初心者にとって、投資物件を見つけるのにおすすめな方法は、専用の検索サイトを活用することです。以下に、初心者に使いやすい投資物件検索サイトを紹介します。

• 健美家

健美家は、健美家株式会社が運営する投資物件検索サイトです。国内2番目の規模を持ち、多種多様な収益物件を提供しています。また、長い運営実績があり、著名な不動産投資家のコラムやブログも充実しています。健美家を利用する際に、他の投資物件検索サイトと組み合わせることで、情報を最大限に活用することがおすすめです。

• アットホーム

アットホームは、アットホーム株式会社が運営する不動産検索サイトで、主に賃貸物件を掲載していますが、中古物件も多く取り扱っています。専門の不動産投資サイトとは異なり、物件の表面利回り情報が欠けている場合もあるものの、住宅向け不動産業者が投資物件を掲載していることがあります。珍しいお宝物件が見つかる可能性もあるため、検討の価値はあるでしょう。

• LIFULL HOME’S

LIFULL HOME’Sは、株式会社LIFULLが運営する不動産サイトで、賃貸物件から投資用物件の売買まで幅広く取り扱っています。特に、物件の利回り情報が詳細に記載されており、市場価値を調べるサービスも提供されています。物件ごとの募集待ち数や閲覧数が公表されているため、人気物件を把握できる便利なサイトです。

これらのサイトを活用することで、多彩な収益物件情報を比較し、初心者でも成功に近づけるでしょう。

②不動産会社・コンサルティング会社からの紹介

収益物件を探す方法の2つ目は、不動産会社やコンサルティング会社からの紹介を受けることです。これらの専門家からの協力を得ることで、優れた投資機会を見逃すことなく収益物件を見つけることが可能です。

一般的に、不動産会社からの紹介は以下の方法で行われます。

• 不動産屋さんを訪問

地元にある不動産会社を訪れ、不動産エージェントと対話することで、彼らの提案やリストを受け取ることができます。また、物件検索サイトで見つけた物件の詳細情報を提供してもらうこともできます。

• 情報収集

物件検索サイト上で見つけた物件を紹介している不動産会社に問い合わせることも有効です。不動産会社は新着物件情報を一斉配信、個別メール、電話などで提供することがあります。

不動産会社とのコミュニケーションにおいて、以下の情報を共有することは重要です。

これらの情報を提供することで、不動産会社に購買意欲のある顧客として認識され、優良な物件を優先的に案内してもらえるでしょう。

特定の地域を重視する場合、地元の不動産仲介会社から情報を収集するのも有力な方法です。地元の会社はエリアの市場状況や需給状況に詳しいため、良いアドバイスが得られる可能性が高まります。

また、不動産投資物件専門の不動産会社から情報を収集する方法も考えられます。これらの会社は投資物件の開発から販売、管理まで一貫して行っており、オーナーは投資に専念できるメリットがあるでしょう。ただし、特殊な物件や割安な物件が少なく、通常の利回りを持つ物件が多いことに留意しなくてはなりません。

③競売に参加する

競売は、不動産投資物件を探す別の方法で、債権者が債務者の不動産を最高額で入札した人に売却し、その売却代金で債権の相殺を行う仕組みです。競売を活用した不動産投資物件の探し方について解説しましょう。

競売物件を探す方法は以下の通りです。

メリット・デメリットについても見ておきましょう。

競売物件は一般的な不動産市場よりも低い価格で購入できる可能性があるため、高い利回りが期待できる一方で、リスクとデメリットも存在します。したがって、競売物件を探す際には専門家のアドバイスを受け、慎重に検討することが重要。競売物件は、賢く活用することで成功する可能性がある投資商品ですが、未熟な投資家にとってはトラブルの元ともなり得ます。

④売り物件を探し交渉する

売り物件を見つけ、交渉する方法は、不動産投資家が好みの物件を獲得するためによく使用される方法です。自分で物件を見つけ、売主と直接交渉することができますが、これには慎重なリサーチと調査が必要で、不動産市場や地域についての豊富な知識が求められます。

価格交渉や契約交渉を自分で行うのは大変ですが、その努力には大きな報酬が待っています。自己調査と交渉スキルを活用することで、好みの物件を手に入れる可能性が高まり、取引条件を柔軟に調整できるでしょう。また、価格交渉では市場動向と物件状態に基づき、適正価格を見極め、投資の成功を左右する重要な決定を下すことができます。

⑤セミナーに参加する

不動産投資セミナーへの参加は、知識と情報を得るための有力な手段です。セミナーでは不動産投資の基礎知識やノウハウ、ローンの活用法、物件の選び方などについて学べ、専門家からの実践的なアドバイスを得ることができます。また、セミナーでは非公開物件が紹介されることもあり、これらの物件は一般に公開される前の希少性の高いもので競合が少ないため、掘り出し物となることが多いでしょう。

さらに、他の投資家との交流も可能で、成功事例やヒントを共有できる貴重な機会となります。セミナーは初心者から上級者まで幅広い参加者に適しており、投資戦略を磨き、成功への一歩を踏み出す手助けになるでしょう。不動産投資を考えるなら、セミナーへの参加は検討に値します。

⑥知人に紹介してもらう

友人や知人、セミナーで出会った投資家など、不動産投資で成功している方から物件を紹介してもらうことも、収益物件を見つける一つの方法です。

成功した投資家は、自身の経験とノウハウをもとに、優れた収益物件を知っていることが多いため、その情報共有は貴重です。また、紹介された物件は信頼性のある可能性が高いでしょう。

しかし、この方法にはいくつかの留意点があります。

まず、直接売主と契約する場合、不動産会社のような中立的な第三者がいないため、トラブルが生じた際に解決が難しくなる可能性があります。不動産取引には法的な側面が多く関わるため、専門的な支援が重要です。

さらに、投資物件の見極めや契約に慣れていない初心者の場合、直接契約には慎重にアプローチする必要があります。関係性を損なわないようにするためにも、専門家やアドバイザーと連携し、契約条件や法的な詳細を確認することが不可欠です。

不動産投資物件を探す際の注意点

不動産投資において、利益を最大化する優良な投資物件を見つけるには、いくつかの注意点があります。良い物件と出会えるように、しっかり理解しておきましょう。

①基本的な知識を身につけた後に探す

不動産投資物件を探す際の第一歩は、豊富な知識を身につけることです。

不動産投資には、経営やマーケティング、経済学、税金や法律に関する知識が必要です。投資物件の収益を最大化し、成功するためにこれらの知識は不可欠と言えるでしょう。さらに、DIYや工務作業に関するスキルも重要で、一部の投資家は古い物件を修繕し、自らリノベーションして価値を高める手法を用いています。これにより、コストを抑えつつ収益を最大化できます。

不動産投資の知識は、物件選びから賃貸経営までの一連のプロセスで活用できます。それゆえ、物件探しの前にこれらの知識を習得し、不動産投資に臨むことは成功への鍵です。知識があれば、市場の変動や法的規制に対処し、リスクを最小限に抑えられるでしょう。

不動産投資は資産運用の重要な手段であり、正しい知識を備えることで、確実な収益を上げることができます。知識の習得は、不動産投資に取り組む際に絶対に怠ってはならないステップです。

②第三者からのシミュレーションは自分でも算出し直す

不動産投資物件を探す際の重要な注意点の一つは、第三者から提供されるシミュレーション情報を受け取ったとしても、それを自分自身で再度算出し直すことです。なぜなら、投資物件の収益性は個々の投資家の目標や条件に合わせて計算されるべきだからです。

第三者が提供するシミュレーション情報は一般的なケースに基づいており、個々の具体的な状況や投資戦略と合致しないことがあります。収益性やキャッシュフローの計算において、投資物件の価格、賃料、維持費、税金、ローン条件、市場の動向など多くの要素が影響を与えます。そのため、これらの情報を自分自身で確認し、カスタマイズすることが重要です。自分自身でも市場調査を行い、物件の実際のコストとリターンを慎重に評価しましょう。

また、将来のリスクを考慮するために、予期しない出費や市場の変動に対する柔軟性を持つことも大切です。

さらに、特に初心者の場合、計算ミスや見落としのリスクがあるため、プロのアドバイスを受けることも有用です。専門家は市場に精通し、リスクを最小化し、最良の収益を得るための戦略を提供してくれます。そのため、投資物件を探し、評価する際には、自分自身の計算と専門家のアドバイスを組み合わせることが賢明です。

③高利回りだけで選ばない

投資物件の選択において、「表面利回り」に過度に依存しないことも重要なポイントです。表面利回りは、物件の年間家賃収入をその物件の価格で割ったもので、購入時や運営時にかかるコストや税金などは考慮されていません。

多くの場合、広告や物件情報に記載されている利回りは表面利回りであり、魅力的に見えるかもしれません。しかし、これらの数字は実際の運用における複数の要因に影響を受けるため、それだけを鵜呑みにするのは大変危険です。実際の利回りを正確に評価するには、購入時のコスト、運用コスト、税金、市場の変動などを考慮した「実質利回り」を計算しなくてはなりません。

初心者投資家が陥りやすい誤りの一つは、高い表面利回りに惹かれて他の重要な要因を見落とすことです。低価格の古い物件は、利回りが高く見えるかもしれませんが、修繕費や家賃の変動などのコストは計算に含まれていない可能性があります。また、通常、表示される利回りは満室時の年間収入に基づいているため、実際の入居率や地域の賃貸需要を調査し、適切な計算を行うことが重要です。

投資物件を選ぶ際には、表面利回りに騙されることなく、実質利回りを計算してください。自分で計算するか、専門家のアドバイスを受けながら、物件の収益性を的確に評価しましょう。

④現地で物件を確認する

物件を選ぶ際にはインターネット上の情報だけでなく、実際に現地を訪れることも極めて重要です。なぜなら、物件の魅力や問題点は現地に行かなければわからないことが多いためです。

まず、物件の周辺環境は、必ず自分の目で確認しましょう。例えば、物件が駅に近いと思っていても、現地に行った際に踏切や線路の騒音に悩まされることがあるかもしれません。音や治安、地域の雰囲気などは、現地に行ってみないと分からない情報です。

物件自体についても、インターネット上で見るだけでは分からない部分があります。間取り図や写真を見るだけでは、実際の生活動線や日当たりなどが把握できないでしょう。物件を現地で内見することで、より詳細な情報を得ることができます。

また、多くの物件を見てまわれば、物件を見る目が養われます。これにより、投資家としての経験が豊富になり、より良い判断ができるようになります。物件探しは単なる情報収集だけでなく、経験の蓄積が大きな役割を果たします。

⑤SNS上の情報を確認する

SNS（ソーシャル・ネットワーキング・サービス）は、不動産投資において非常に有用な情報源となり得ます。現代では、SNS上に多くの情報が流れており、その中には特定の地域や物件に関するリアルな声も含まれているため、地域の実情を知る上で価値があります。

地域住民がSNSに投稿する内容には、普段の生活で気付くことが難しい情報が含まれています。例えば、坂の多い地域や不便な公共交通機関、夜間の騒音が問題になる場所など、現地に住んでいる人にしか分からない具体的なデメリットがSNS上で共有されています。これらの情報は、物件の魅力や課題を客観的に評価するのに役立ちます。地域住民の声を参考にすれば、投資物件の選択肢を絞り込め、リスクを軽減するのに役立つでしょう。

ただし、SNS上の情報はあくまで参考情報であるため、全てを鵜呑みにせず、他の情報源と照らし合わせることが大切です。

投資物件を効率よく探すための3つのコツ

不動産投資物件を探すときは、ただ闇雲に物件情報を集めるだけでは、理想の物件にはなかなか出会えません。
重要なのは、効率的に情報を絞り込み、良い物件を見極める力を養うこと。

ここでは、物件探しをスムーズに進め、チャンスを逃さず掴むために押さえておきたい3つのコツを紹介します。

①条件を絞りすぎずに探し始める

不動産投資物件を探し始める際、最初から条件を絞り込みすぎるのは注意が必要です。
たとえば「築浅・駅近・利回り○％以上」といった理想条件だけに絞ってしまうと、そもそも該当物件がほとんどなくなってしまうことも。
物件探しの初期段階では、あえて広めの条件で検索し、多くの物件情報を比較検討することが大切です。

「築年数を少し広げる」「駅徒歩10分以内を15分以内に緩和する」など、条件を緩めて探すことで、思わぬ掘り出し物件に出会える可能性が高まります。
物件探しはまず市場にどんな物件があるのかを知るところからスタート。条件を絞りすぎず、幅広い選択肢の中から理想に近いものを見極めていきましょう。

②「情報の鮮度」にこだわる

不動産投資用物件は、人気エリアや条件の良い物件ほど早く買い手が決まる傾向にあります。
良い物件はスピード勝負。情報をいち早くキャッチするためには、「情報の鮮度」にこだわることが重要です。

具体的には、
・物件情報サイトでアラート機能を設定する
・不動産会社のLINE配信やメールマガジンに登録する
といった対策が有効です。

新着物件情報を自動で受け取れるようにしておけば、良い物件を見逃すリスクを減らし、スピーディに内見や購入判断ができるようになります。
「鮮度の高い情報」を味方に付けることで、他の投資家に差をつけましょう。

③収支シミュレーションのフォーマットを持っておく

良い物件を見つけたら、すぐに「収支シミュレーション」ができる体制を整えておくことも大切です。

・購入価格
・想定家賃収入
・管理費・修繕費
・ローン返済額
・税金
などを入力すれば瞬時に利回りやキャッシュフローが算出できる、オリジナルのシミュレーションフォーマットを用意しておくのもオススメ。

物件の選定はスピード勝負です。
シミュレーションのたびに電卓を叩くのではなく、情報を入れるだけで結果が出る仕組みを作っておけば、意思決定が格段に速くなるでしょう。
収支シミュレーションのフォーマットを持つことで、チャンスを逃さず、冷静に物件の良し悪しを見極められるようになります。

不動産投資物件の探し方に関するよくある質問

不動産投資に興味を持って物件探しを始めたものの、どの情報を信じればいいのか、どこから手を付ければいいのか迷う人も多いのではないでしょうか。

ここでは、不動産投資物件を探すうえでよくある疑問にひとつずつ答えていきます。疑問を解消し、納得したうえで物件選びを進めていきましょう。

Q. 不動産投資専用の物件検索サイトと一般のポータルサイトの違いは？

不動産投資専用の検索サイトは、物件情報に収益性に関する詳細データ（表面利回り・想定家賃収入など）が充実しています。
また、投資家向けコラムやセミナー情報など、投資に特化した情報を得やすいのが特徴です。

一方、一般の不動産ポータルサイトは、主に居住用物件が中心。投資用物件の情報は少ないものの、思わぬ掘り出し物件を見つけられる可能性もあります。

投資初心者には、まず投資専用サイトを利用するのがおすすめですが、選択肢を広げたい場合は一般ポータルサイトも併用すると良いでしょう。

Q. 地方と都市部、初心者にはどちらの物件が向いていますか？

初心者には、基本的に都市部の物件がおすすめです。
理由は、都市部の方が賃貸需要が安定しており、空室リスクが低いため。駅近など利便性の高いエリアを選べば、家賃の下落リスクも抑えやすいでしょう。

一方、地方の物件は価格が安く利回りが高いことが魅力ですが、賃貸需要が限られている場合もあり、空室が続くリスクも考えられます。
まずは安定収益が見込める都市部からスタートし、投資に慣れてきたら地方物件にもチャレンジしていくのが賢い選択と言えるでしょう。

Q. オンラインだけで物件購入を完結させても大丈夫ですか？

近年はオンラインで物件情報収集から契約まで完結することも可能になっていますが、現地確認を省略するのはリスクが高いと言えます。
ネット上の写真や情報だけでは、実際の物件の状態や周辺環境、空気感などを把握することは難しいためです。

特に投資用物件は、利回りだけでなく立地や管理状況も重要な判断ポイント。
できる限り現地に足を運び、自分の目で物件を確認することをおすすめします。
どうしても現地に行けない場合は、信頼できる不動産会社や第三者による現地レポートを依頼すると良いでしょう。

まとめ

不動産投資物件の探し方は計画的に進めるべきプロセスです。まず、自分の目的をはっきりさせ、予算と条件を明確にします。市場の情報収集を怠らず、不動産仲介業者の助言を活用することも大切。オンライン情報を随時チェックし、現地を訪れての調査やSNSの情報収集も欠かせません。物件だけでなく、その周囲の環境にも注意を払いましょう。

効率的な投資物件の見つけ方をマスターすれば、不動産投資の成功に近づきます。最終的には冷静な判断と迅速な行動が、収益を最大化する鍵となるでしょう。