マンション売却の3,000万円特別控除とは？適用条件・必要書類・確定申告・税金計算を解説

マンション売却で利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税等がかかります。

ただし、自分が住んでいたマンションなど一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「3,000万円特別控除」を利用できます。
この制度は、売却価格から3,000万円を差し引く制度ではありません。

売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」から控除します。

譲渡所得が3,000万円以下なら、特例の適用によって譲渡所得に対する所得税・住民税等が0円になるケースがあります。
ただし、印紙税などマンション売却に伴うすべての税金が0円になるわけではなく、特例を利用するには確定申告が必要です。

本記事では、適用条件、税金の計算方法、必要書類、住宅ローン控除との関係まで順番に解説します。

この記事の要点

• 3,000万円特別控除とは、マイホームの売却で生じた譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度
• 利用には一定の条件があり、適用できれば譲渡所得にかかる税金が0円になる場合もある
• 特例を利用するには確定申告が必要で、住み替え時は住宅ローン控除との併用制限にも注意が必要

30秒チェック｜3,000万円特別控除を使えそうか

• 売却するマンションは、自分が現在住んでいる、または以前に自分が住んでいたマイホームである
• 以前住んでいたマンションなら、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
• 売主と買主が、親子・夫婦など特別な関係ではない
• 売却年の前年・前々年に、3,000万円特別控除や所定の譲渡損失特例を受けていない
• 売却年・前年・前々年に、マイホームの買換え・交換の特例を受けていない

3,000万円特別控除とは

マンションを売却したときに利益（譲渡所得）が発生した場合、所得税（譲渡所得税）と住民税、復興特別所得税が課税されます。

譲渡所得が発生したときは、所定の条件を満たすと「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（以下、3,000万円特別控除）を適用できます。

ここでは、3,000万円特別控除の制度内容や適用される条件をみていきましょう。

3,000万円特別控除の概要

3,000万円特別控除とは、マイホーム（居住用財産）の売却によって発生した譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度のことです。

取得費は、売ったマンションの購入金額や購入時の手数料・税金などを指します。

譲渡費用は、マンションを売るときに支払った手数料や税金などです。

たとえば、マンションの売却金額が4,000万円、取得費が3,000万円、譲渡費用が300万円であるとしましょう。

本来であれば、譲渡所得は「4,000万円 − （3,000万円+300万円）＝700万円」となるため、譲渡所得税を納める必要があります。

しかし、3,000万円特別控除が適用されると、課税の対象となる譲渡所得が0円となるため、譲渡所得税を納める必要はありません。 

3,000万円控除でマンション売却の税金がかからないケース

マンション売却で生じた譲渡所得が3,000万円以下で、3,000万円特別控除の適用要件をすべて満たす場合、課税譲渡所得は0円になります。その結果、譲渡所得に対する所得税・住民税・復興特別所得税はかかりません。

ただし、「売却価格が3,000万円以下なら税金がかからない」という意味ではありません。

判断基準は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得です。

また、売買契約書の印紙税など、売却に伴うすべての税金・費用がなくなるわけではありません。

3,000万円特別控除を受けるための６つの条件

3,000万円特別控除を受けられる条件は、以下の通りです。

1. 自分が住んでいる建物または建物とともに敷地や借地権を売却する
2. 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
3. 売却した年やその前年、前年々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていない
4. 売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていない
5. 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
6. 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係ではない

※出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

適用条件6にある「特別な関係」には、親子や夫婦のほかにも、以下のような人が該当します。

• 生計を一にする親族
• 家屋を売ったあとにその家屋で同居する親族
• 内縁関係にある人
• 特殊な関係のある法人　など

3,000万円特別控除の対象にならないケース

3,000万円特別控除は、原則としてマイホームを売却したときに適用されます。

投資用のマンションや保養目的の別荘などを売却しても、3,000万円特別控除を受けられません。

また、以下のような家屋を売却した場合も、3,000万円特別控除の対象外となります。

• 3,000万円特別控除を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
• 居住用の家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
• 別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋

※出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

3,000万円特別控除でよくある勘違い

• 「売却価格が3,000万円以下なら税金が0円」ではない→控除するのは売却価格ではなく譲渡所得です。
• 「10年以上所有していないと使えない」ではない→3,000万円特別控除そのものに所有期間の制限はありません。
• 「控除後の税額が0円なら確定申告は不要」ではない→特例を適用するには確定申告が必要です。
• 「投資用マンションや別荘でも使える」ではない→原則として売主自身が居住していたマイホームが対象です。

マンション売却時の譲渡所得と税額の計算方法

簡単にいうと、譲渡所得税は「課税譲渡所得」に所定の税率をかけて計算します。

ここでは、課税譲渡所得とそれにかかる税率をみていきましょう。

課税譲渡所得の計算方法

譲渡所得税の課税対象になる譲渡所得（課税譲渡所得）の計算方法は、以下の通りです。

譲渡所得の計算方法は、以下の通りです。

項目	主な内容
譲渡収入金額	・マンションの売却価格 ・固定資産税 ・都市計画税の清算金
取得費	マンションの取得にかかった費用 ・マンションの購入代金から減価償却累計費を差し引いた金額 ・購入時の仲介手数料 ・登記費用 ・印紙税　 ・登録免許税　など ※減価償却費累計費とは経年劣化によって低下したと考えられる建物の価値
譲渡費用	マンションの売却時にかかった諸費用 ・仲介手数料 ・印紙税 ・家屋の取り壊し費用など
特別控除額	・3,000万円特別控除　など

単に譲渡所得というときは、特別控除額を差し引く前の金額を指します。

マンションを購入したときの売買契約書が残っておらず取得費が分からないときは、譲渡収入金額の5%を「概算取得費」とすることができます。

また、実際の取得費が譲渡収入金額の5%を下回るときも、概算取得費を用いて課税譲渡所得金額を計算することが可能です。

たとえば、譲渡収入金額が4000万円である場合、概算取得費はその5%の200万円です。

譲渡所得税の計算方法・税率

譲渡所得税の計算方法は、以下の通りです。

所有期間	区分	税率
5年以下	短期譲渡所得	39.630% （所得税30％＋住民税9％＋特別復興所得税0.63％）
5年超	長期譲渡所得	20.315% （所得税15％＋住民税5％＋特別復興所得税0.315％）

よって、所有期間が5年以下のときに売却して譲渡所得が発生したときのほうが、税率が高くなって税負担が増えます。

所有期間は、実際の保有年数だけでなく「売却した年の1月1日時点」で5年を超えているかどうかで判定します。

3,000万円特別控除を適用したケースをシミュレーション

ここで、3,000万円特別控除を利用した場合の税額をシミュレーションで確認してみましょう。

モデルケースをもとにシミュレーション

まず、以下の条件をもとに譲渡所得や税額をシミュレーションします。

• 購入時の価格：4,000万（土地2,000万円、建物2,000万円）
• 売却時の価格：5,000万
• 所有期間：8年
• 譲渡費用：300万円
• 購入時の諸費用：250万円
• 売却するマンションの構造：鉄筋コンクリート造
• 鉄筋コンクリート造の償却率：0.015（償却率は国税庁のサイトで確認できます）

最初に、取得費用を求めるための減価償却費を定額法で計算します。

※このシミュレーションでは、購入時の諸費用250万円は全額が取得費に算入できる費用であると仮定します。

実際に取得費へ含められる費用は内容によって異なります。

＝2,000万円 × 0.9 × 0.015 × 8年＝216万円
よって取得費用は、以下の通りです。

取得費＝購入時の価格＋取得費に算入できる購入時諸費用ー建物の減価償却費相当額
＝4,000万円+250万円－216万円＝4,034万円

次に、譲渡所得を計算します。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 － 譲渡費用 － 取得費
＝5,000万円－300万円－4,034万円＝666万円

3,000万円特別控除が適用されると、計算結果の666万円を上限に控除され、課税譲渡所得は0円となります。

この例では、譲渡所得に対する所得税・住民税・復興特別所得税は課税されません。

譲渡所得金額ごとに税額をシミュレーション

譲渡所得の金額ごとに、3,000万円特別控除を適用したときと、適用しないときの税額を試算すると、結果は次のとおりとなります。

〇所有期間が5年以内の場合の税額

譲渡所得	控除を適用しないときの税額	控除適用時の税額
1,000万円	396万円	0円
2,000万円	793万円	0円
3,000万円	1,189万円	0円
4,000万円	1,585万円	396万円
5,000万円	1,982万円	793万円
6,000万円	2,378万円	1,189万円
7,000万円	2,774万円	1,585万円
8,000万円	3,170万円	1,982万円
9,000万円	3,567万円	2,378万円
1億円	3,963万円	2,774万円
2億円	7,926万円	6,737万円

〇所有期間が5年を超える場合の税額

譲渡所得	控除を適用しないときの税額	控除適用時の税額
1,000万円	203万円	0円
2,000万円	406万円	0円
3,000万円	609万円	0円
4,000万円	813万円	203万円
5,000万円	1,016万円	406万円
6,000万円	1,219万円	609万円
7,000万円	1,422万円	813万円
8,000万円	1,625万円	1,016万円
9,000万円	1,828万円	1,219万円
1億円	2,032万円	1,422万円
2億円	4,063万円	3,454万円

譲渡所得が3,000万円を下回るとき、特別控除を適用できると数百万円の税負担を軽減できることがあります。

譲渡所得が3,000万円を超える場合でも、所有期間が5年以内であれば約1,189万円、5年を超える場合でも約609万円もの税負担を軽減することが可能です。

3,000万円特別控除の手続きと確定申告に必要な書類

マンションを売却して譲渡所得が発生した場合や、3,000万円特別控除を受ける場合は確定申告が必要です。

確定申告とは年間の所得に対する所得税を計算して、税務署（国）に申告・納税する手続きです。

会社員や公務員の給与所得者は、勤務先が毎月の給与から所得税を天引きし、年末調整で正しい税額に精算して、従業員の代わりに所得税を納めてくれます。

しかし、マンションの売却によって発生した譲渡所得に対する所得税は、年末調整では精算できません。

3,000万円特別控除のような特例も年末調整では申告できないため、自分自身で確定申告をする必要があります。

確定申告の流れ

確定申告は原則として、マンションを売却した翌年の確定申告期間に行います。

通常は2月16日から3月15日ですが、土日祝日との関係などで日程が変わることがあるため、申告する年の国税庁案内で確認してください。

具体的な開始日・期限は毎年の国税庁案内を確認しましょう。

譲渡所得が3,000万円以下であり、特別控除を適用すると課税譲渡所得が0円となる場合でも、確定申告は必須です。

確定申告の流れは、以下の通りです。

• 確定申告に必要な書類を集める
• 譲渡所得を計算する
• 確定申告書類を作成する
• 税務署に確定申告の書類を提出する

確定申告は、税務署へ書類を持参または郵送する他に、e-Taxを利用する方法もあります。

e-Taxであれば、オンライン上で24時間いつでも確定申告をできます。ただし、e-Taxを利用するためには、マイナンバーカードとそれを読み取れるスマートフォン（またはICカードリーダライタ）が必要です。

例年、確定申告の時期は税務署が混み合うため、書類の記入方法や申告方法などで不明点がある場合は早めに問合せましょう。

期限内に確定申告を終えることが難しい場合は、税理士に依頼するのも1つの方法です。

確定申告に必要な書類

3,000万円特別控除を利用する場合は、通常の確定申告に必要な書類に加えて、特例の適用に必要な書類を準備します。主な書類は次のとおりです。

特例の適用で提出する主な書類

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］
• 売買契約締結日の前日に住民票上の住所と売却マンションの所在地が異なる場合：戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写しなど、居住実態を確認できる書類

確定申告・譲渡所得の計算で準備しておく主な資料

• 確定申告書・本人確認に必要な情報や書類
• マンションを購入したときの売買契約書・取得時費用が分かる資料
• マンションを売却したときの売買契約書・仲介手数料など譲渡費用が分かる領収書等

確定申告書や譲渡所得の内訳書は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で作成できます。画面の案内に沿って入力すると、必要な付表・明細書も作成されます。

住宅ローン控除と併用できる？3,000万円特別控除の注意点

3,000万円特別控除は、マイホームの売買に関する他の特例と併用できないことがあります。また、マンションを売却するタイミングによっては、3,000万円特別控除を適用できません。

ここでは、3,000万円の特別控除を適用する際に押さえておきたい4つの注意点をご紹介します。

1.住宅ローン控除との併用には期間制限がある

結論として、3,000万円特別控除と住宅ローン控除は「いつでも一律に併用不可」ではなく、新居へ入居した年と旧居を売却して特例を使う年の前後関係によって制限されます。

住宅ローン控除とは、年末時点における借入残高の0.7%の金額を所得税や住民税から控除してもらえる制度です。

控除期間や借入限度額は、入居年や住宅の区分・性能などによって異なります。2026年時点の制度では住宅区分により13年となるケースもありますが、条件が分かれるため、最新の国税庁案内で確認してください。

住宅ローン控除は、新居に入居した年、その前年・前々年、または入居した年の翌年以後3年以内に3,000万円特別控除など一定の譲渡所得の特例を適用する場合、受けられないことがあります。

3,000万円の特別控除と住宅ローン控除の両方を適用できる場合、より高い節税効果が期待できる方を選択しましょう。

2.「買換え特例」や「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とも併用できない

マンションを売却した年と前年、前々年に「マイホームの買換え特例」や「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」を受けている場合も、3,000万円特別控除は適用できません。

買換え特例は、一定の要件を満たす住み替えで譲渡益への課税を将来へ繰り延べる制度です。

一方、譲渡損失の損益通算・繰越控除は、一定の要件を満たす売却損を給与所得などと相殺し、控除しきれない損失を翌年以後に繰り越せる制度です。

3,000万円特別控除の適用可否は「その後2年間」と一律に見るのではなく、売却した年の前年・前々年に3,000万円特別控除や所定の譲渡損失特例を受けていないこと、また売却年・前年・前々年に買換え・交換の特例を受けていないことを確認します。

マイホームを売却するときや買い替えをするときは、自分自身の状況にもっとも適した特例を選ぶことが大切です。

3.10年超所有軽減税率の特例との併用はできる

3,000万円特別控除は、10年超所有軽減税率の特例との併用が可能です。

この特例は、売却した年の1月1日時点で、売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えるなどの要件を満たすとき、課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分について税率を約14.21％に軽減できる特例です。

たとえば、マンションを売却したときの課税譲渡所得が2,000万円である場合、10年超所有軽減税率の特例を受けられると、税額は「2,000万円×14.21%＝284.2万円」となります。

所有期間が5年を超えるマンションを売却したときの課税譲渡所得が2,000万円であると、本来の税額は「2,000万円×20.315%＝406.3万円」です。

そのため、この特例を適用することで、122.1万円の税負担を軽減できたことになります。

3,000万円特別控除と10年超所有軽減税率の特例を併用することで、マンションを売却したときの税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

4.売却のタイミングによって適用できない場合がある

3,000万円の特別控除を利用するためには、居住していた住宅を売却するか、以前住んでいた住宅の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

たとえば、2022年4月1日から居住しなくなった場合、2025年12月31日までに住宅を売却し、他の要件を満たしているのであれば3,000万円特別控除を適用できます。2026年1月1日以降に売却しても、3,000万円特別控除は適用できません。

災害によって家屋が消失した敷地の売却時に3,000万円特別控除を適用するためには、住まなくなった日から3年が経過する年の12月31日までに売却する必要があります。

また所有者が老人ホームに入居している場合、自宅をいつでも帰れるような状態にしていても、居住用の財産と認められず3,000万円の特別控除を適用できないケースがあります。

3,000万円特別控除は適用できる？よくある事例ごとに解説

3,000万円特別控除は、居住していたマンションの他にも相続したマイホームや建物を取り壊したあとの土地などを売却するときも対象となるのでしょうか。

ここでは、マンション以外の不動産を売却するときに、3,000万円特別控除が適用できるかどうかを事例ごとに解説します。

相続した空き家を売却する場合

親や兄弟などから相続した空き家を売却するときは「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例（以下、相続空き家の3,000万円特別控除）」を適用できることがあります。

相続空き家の3,000万円特別控除は、相続や遺贈（遺言によって特定の人に財産を贈ること）で取得した不動産を売却するとき、所定の要件に当てはまると譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除できる制度です。

3,000万円特別控除とは別の制度となります。

相続空き家の3,000万円特別控除の対象となる不動産は、亡くなった人（被相続人）が住んでいた建物や、その敷地などのうち、以下の要件すべてに当てはまるものです。

• 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと
• 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

※出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

「亡くなった人が老人ホームに入居していた」などの理由で、相続が開始された時点で被相続人が住んでいなかった不動産を売却したときも、一定の要件を満たせば控除が受けられます。

なお、一般的な分譲マンションの住戸は「区分所有建物登記がされている建物」に該当するため、この相続空き家の3,000万円特別控除の対象外です。相続したマンションについては、通常のマイホームの3,000万円特別控除とは分けて判断する必要があります。

共有名義の不動産を売却する場合

共有名義の不動産を売却した場合、共有名義人の各自が3,000万円特別控除を使えます。

たとえば、売却した不動産が夫婦の共有名義であり、持分割合が夫2：妻1、譲渡所得が全体で3,000万円であるとしましょう。

税額を計算するときの譲渡所得は、持分割合に応じて按分されるため、夫2,000万円、妻1,000万円となります。

夫と妻のそれぞれが3,000万円特別控除を適用すると、課税の対象となる譲渡所得金額はどちらも0円となり、夫婦は税金を納めなくてよくなります。

ただし、敷地のみを共有している場合は、建物の所有者以外は3,000万円特別控除を適用できません。

建物を取り壊したあとに譲渡する場合

マイホームが戸建住宅である場合、建物を取り壊したあとに土地のみを売却する場合、以下2つの要件を満たせば3,000万円特別控除を適用できます。

• その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと

※出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

たとえば、建物を取り壊してから2年後に敷地を譲渡する契約を結んだり、取り壊したあとの土地にコインパーキングを設置して賃料収入を得たりすると、3,000万円特別控除は適用できません。

店舗併用住宅を売却する場合

住宅の一部が店舗となっている店舗併用住宅を売却したときも、要件を満たしていれば3,000万円特別控除の対象となります。

3,000万円特別控除が適用されるのは、自分自身が住んでいた部分にかかる譲渡所得のみであり、店舗部分については対象になりません。

ただし、住宅部分が全体の9割を超えている場合は、建物のすべてを居住部分として3,000万円特別控除を適用することができます。

住宅部分と店舗部分の割合は、床面積をもとに判定します。そのため、確定申告で3,000万円特別控除を申請する際は、住宅の床面積が分かる書類が必要です。

別荘を売却する場合

趣味や娯楽、保養のために所有する家屋は、3,000万円特別控除の対象外です。

そのため、別荘を売却したときは、3,000万円特別控除を適用できません。

よくある質問

マンション売却で税金がかからないのはどんな場合ですか？

譲渡所得が3,000万円以下で、3,000万円特別控除の要件を満たす場合は、課税譲渡所得が0円となり、譲渡所得に対する所得税・住民税等がかからないケースがあります。ただし、印紙税など売却時のすべての税金・費用が0円になるわけではありません。

3,000万円控除の確定申告で必要な書類は何ですか？

特例の主な添付書類は「譲渡所得の内訳書」です。売買契約締結日の前日に住民票上の住所と売却マンションの所在地が異なる場合は、戸籍の附票の写しなども必要です。譲渡所得を計算するため、購入・売却時の売買契約書や費用が分かる領収書等も準備しておきましょう。

マンション売却時、3000万円控除が適用される条件は何ですか？

3000万円控除を利用するには、売却する物件が「自身が住んでいた住宅（居住用住宅）」であることや、売手と買手が親子や夫婦などではないことも条件に含まれます。

3000万円控除を受けるために確定申告は必要ですか？

はい、必要です。

3,000万円特別控除を適用する場合は、控除によって課税譲渡所得が0円になる場合でも確定申告が必要です。確定申告は原則としてマンションを売却した翌年の確定申告期間に行い、具体的な開始日・期限は申告する年の国税庁案内で確認してください。

住宅ローン控除と併用はできますか？

入居時期と売却時期によって併用に制限があります。

新居に入居した年、その前年・前々年、または入居した年の翌年以後3年以内に3,000万円特別控除などを適用する場合、住宅ローン控除を受けられないことがあります。

住み替えの場合は、旧居の3,000万円特別控除による節税額と、新居の住宅ローン控除で受けられる控除額を比較したうえで判断することが大切です。

まとめ

住んでいたマンションを売却したとき「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用すると3,000万円までの譲渡所得が非課税となります。

そのため、この特例を適用できれば、譲渡所得税の負担を大幅に軽減することが可能です。

ただし、3,000万円特別控除を受けるためには要件を満たす必要があり、他の特例や特別控除と併用ができないことがあります。

マンションの売却時に譲渡所得が発生するときは、不動産会社や最寄りの税務署、税理士などにも相談し、ご自身にとってもっとも有利な制度を選ぶことが大切です。

なお、3,000万円特別控除を利用する場合は、控除後の課税譲渡所得が0円になる場合でも確定申告が必要です。

住み替えを予定している場合は、住宅ローン控除との期間制限も合わせて確認しましょう。