マンション売却で発生する税金は？計算方法やシミュレーションなど解説

マンションの売却には、税金がかかります。

しかし自宅マンションを売却する場合には、税額を大幅に抑えられる控除特例が適用となることも。税優遇を受けるには、マンションを売却した翌年の確定申告で控除特例の申請をする必要があります。

「知らなかった」「申告しなかった」となれば、多額の税負担が発生する可能性も否めません。

そこで本記事では、マンション売却時に発生する税金と税負担を軽減できる控除特例について解説します。

マンション売却で高額になる税金は「利益」に対して課税される「譲渡所得税」

マンションを売却する際には、様々な税金が課税されます。 

	金額	納税するタイミング
1．印紙税	5,000〜30,000円（売買価格500万円超1億円以下）	売買契約締結時
2．登録免許税	不動産1つに1,000円 ※司法書士の報酬と合わせると10,000〜40,000円	抵当権抹消登記の依頼時
3．消費税	仲介手数料（物件価格×3%+6万円）の10%	売買契約締結時
4．所得税	売却益の15%もしくは30%	売却した翌年の確定申告時
5．住民税	売却益の×5%もしくは9%	売却した翌年の6月 ※住民税を給与から特別徴収する場合は6月から天引き開始
6．復興特別所得税	売却益の×0.315%もしくは0.63%	売却した翌年の確定申告時

ただし、上記すべての税金が必ず課税されるわけではありません。所得税・住民税・復興特別所得税は「譲渡所得税」と呼ばれ、マンション売却で譲渡所得（≒売却益）が発生した場合に限り課税される税金です。

譲渡所得税については後述いたしますので、まずはマンション売却のほとんどのケースで課税される3つの税金について解説します。

1．印紙税

「印紙税」とは、不動産の売買契約書に収入印紙を必要金額分だけ添付して納める税金です。

必要な印紙税額は、マンションの売買契約書に記された金額（売買価格）によって決まります。

令和4年（2022年）年4月1日〜令和6年（2024年）3月31日の間に作成された不動産売買の契約書に添付する収入印紙の金額は、以下のように軽減税率が適用されます。

契約書記載の契約金額	本来の税率	軽減税率
1万円未満	非課税	非課税
1万円から10万円以下	200円	200円(軽減税率適用外)
10万円超・50万円以下	400円	200円
50万円超・100万円以下	1,000円	500円
100万円超・500万円以下	2,000円	1,000円
500万超・1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超・5,000万以下	20,000円	10,000円
5,000万円超・1億円以下	60,000円	30,000万
1億円超・5億円以下	10万円	6万円
5億円超・10億円以下	20万円	16万円
10億円超・50億円以下	40万円	32万円
50億円超えるもの	60万円	48万円

仮に売却金額が2,000万円であった場合、軽減税率が適用となる期間は、売買契約書に10,000円分の収入印紙を貼付して印紙税を納めます。

2．登録免許税

「登録免許税」とは、「抵当権」の抹消登記をするための税金です。売却と同時に住宅ローンを完済する場合に、登録免許税が課されます。

抵当権抹消登記時に支払う登録免許税の金額は、不動産1つにつき1,000円です。仮に土地1つと建物1つが登記されていた場合、合計で2,000円の登録免許税を支払います。

抵当権抹消登記には専門的な知識が必要となるため、司法書士に報酬を支払って依頼するのが一般的です。司法書士への報酬を合わせると、抵当権抹消に必要な登記費用は10,000〜40,000円程度となります。

3．譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却時に譲渡所得（≒売却益）出た際に課される税金です。売却時に譲渡損失（≒売却損）が出た場合には課税されません。

譲渡所得税は利益に対して課されるため、利益が大きければ大きいほど納税額が増加します。所有期間によっても異なりますが、後述する復興特別所得税を含め、最大で利益の39.63%を納税しなければいけません。

詳しい税率や計算方法は「売却益（譲渡所得）にかかる税金と計算方法＆シミュレーション」で解説します。

4．復興特別所得税

復興特別所得税とは、2011年に発生した東日本大震災の復興に充てられる税金です。課税期間は2037年12月31日までなので、期間内にマンションを売却する方は課税対象となります。

しかし、復興特別所得税は譲渡所得税の1つであるため、課税されるのは譲渡所得が発生した場合のみです。所有期間によっても異なりますが、最大で利益の0.63%を納税する必要があります。

5．消費税

個人の売主がマンションを売却する際には、マンションに対して消費税は発生しません。個人事業主や法人の場合も、免税事業者（非課税事業者）であれば同様です。しかし、不動産会社に支払う仲介手数料には個人や法人にかかわらず消費税が課税されます。

仲介手数料は、多くの不動産会社で法定上限額である「物件価格×3％＋6万円（税抜）」に設定されています。仮に物件の売却価格が2,000万円である場合、仲介手数料は税抜で66万円であるため、消費税の金額は66,000円となります。

売却益（譲渡所得）にかかる税金と計算方法＆シミュレーション

さて、続いては「譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）」についての説明です。

「譲渡所得」とは、マンション売却時の利益のこと。利益が発生した場合に限り、譲渡所得税（住民税・所得税・復興特別所得税）が課されます。

しかし、譲渡所得は単純にマンションを売却した価格からマンションを購入したときの価格の差額を指すわけではありません。

では、譲渡所得税はどのように算出されるのでしょうか？計算方法を順番に見ていきましょう。

「譲渡所得」の計算方法

まずは、マンション売却でどれくらいの利益が出たのか計算します。譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

	内容
譲渡収入金額	マンションの売却価格+固定資産税・都市計画税の清算金
譲渡費用	マンション売却の諸費用 （仲介手数料・印紙税・登録免許税）
取得費用	マンションの購入代金+購入時の仲介手数料+設備費から減価償却累計費を差し引いた金額

譲渡費用は、リフォーム代などマンション売却にかかった経費も計上が可能です。詳細を知りたい方はこちらの記事をご参照ください。

「減価償却費」の算出方法

マンションの譲渡所得を算出する際の「取得費用」は、減価償却累計費を差し引いた金額で考えます。

減価償却費とは、建物が経年劣化によって低下したと考えられる価値に相当する金額です。そのため、減価償却するのはマンションの建物部分だけです。

減価償却費の計算式は、以下の通り。

こちらの記事で、マンション売却時の減価償却費の算出方法を分かりやすく解説しておりますのでご参照ください。

譲渡所得にかかる税率

譲渡所得額が計算できたら、以下の計算式で譲渡所得にかかる税金を計算します。

税率は、以下のようにマンションの所有期間が5年以下か5年超かで異なります。

所有期間	区分	税率
5年以下	短期譲渡所得	39.630% （所得税30％＋住民税9％＋特別復興所得税0.63％）
5年超	長期譲渡所得	20.315% （所得税15％＋住民税5％＋特別復興所得税0.315％）

所有期間は、マンションを売却した年の1月1日時点のものです。

たとえば、2015年5月に購入したマンションを2020年6月に売却した場合。実質的な所有期間は5年を超えていますが、2020年1月1日時点では5年以下となり、39.630％の税率がかかりますのでご注意ください。

シミュレーション例

なにかとわかりにくい、マンション売却時の税金。ここからは、マンションを売却したときの譲渡所得税をシミュレーションしてみます。条件は、以下の通りです。

まずは「取得費」を求めるために、減価償却費を計算します。

減価償却費が算出できたら、「取得費用」の計算ができます。

続いて「譲渡所得」を算出します。

このケースでは、譲渡所得が1,143万円と計算できました。マイホームを売却する場合、3,000万円の特別控除を受けると譲渡所得の金額は0円となり所得税や住民税、復興特別所得税は課税されません。

一方で、買い換えの特例を利用する場合、1,143万円の譲渡所得に対する課税は、住み替えたマイホームを売却するときに繰り越されます。

もし投資マンションを売却するときのように3,000万円の特別控除を受けない場合、売却した物件の所有期間は6年ですので、税額は「長期譲渡所得」に対する税率を用いて計算します。

住民税の571,500円の納め方は、売却益を得た翌年の6月に一括で納めるか4分割の普通徴収、12分割して給与天引きで納める特別徴収のどちらかを選択可能です。

節税に役立つ控除一覧

マンションの売却時に譲渡所得が発生しても、控除特例を受けることで税負担を軽減することが可能です。

譲渡所得の金額によっては譲渡所得税がゼロになることもありますので、これからマンションを売却される方は必ず控除特例の存在を知っておくようにしましょう。

3,000万円の特別控除（マイホーム特例）

居住用の物件であり、ご自身が実際に住んでいたマンションであれば、特例の適用により譲渡所得から3,000万円を控除できます。つまりマイホームを売却する場合、特例を受けると譲渡所得が3,000万円を超えない限り所得税や住民税、復興特別所得税は課されません。

3,000万円の特別控除を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

売却した自宅マンションの所有期間が10年を超えており、所定の条件を満たすと、譲渡所得6,000万円以下の部分に軽減税率が適用されて税負担を軽減できます。

• 6,000万円以下の金額：14.21%（所得税10％＋住民税4％＋特別復興所得税0.21％）
• 6,000万円超の金額：20.315%（所得税15％＋住民税5％＋特別復興所得税0.315％）

適用には、以下の要件すべてを満たしている必要があります。

特定の居住用財産の買い換えの特例

「特定の居住用財産の買換えの特例」を受けると、マンションの譲渡所得にかかる税金の支払いを、買い替えたマイホームを売却するときまで繰り越せます。

例えば、2,000万円で購入したマンションＡを3,000万円で売却し、4,000万円のマンションBを購入。その10年後にマンションBを5,000万円で売却したとしましょう。

マンションAとマンションBをそれぞれ売却したタイミングで、譲渡所得が1,000万円ずつ発生します。しかし、買換えの特例を利用するとマンションAの売却時に課税はされず、マンションBの売却時に2,000万円の譲渡所得に対してまとめて課税されます。

※経費などは考えないものとする。

マンション売却に伴う税金の控除特例 4つの注意点

自宅マンションの売却や買い換え時に、譲渡所得を控除できる特例が複数あります。

しかし、中には併用ができない控除特例もありますのでご注意ください。

1．3,000万円特別控除・軽減税率の特例と住宅ローン控除は併用できない

3,000万円特別控除・軽減税率の特例の適用を受けると、以後3年間にわたって「住宅ローン控除」が受けられなくなります。マンションを売却したあとに、住宅ローンを利用して新居を購入される予定のある方は十分にお気を付けください。

マンション売却時の譲渡所得にかかる税金より、新居の住宅ローン控除の減税額のほうが大きい場合は、あえて3,000万円特別控除や軽減税率の特例を利用しないというのも一つの選択肢となります。

2．買い換え特例と3,000万円特別控除・軽減税率の特例は併用できない

買い換え特例と、3,000万円の特別控除・長期譲渡所得の軽減税率の特例も併用できません。

3,000万円の特別控除と長期譲渡所得の軽減税率は併用可能ですので、効果の違いを認識したうえで適用させる特例を考えることが大切です。

3．譲渡所得がマイナスになっても税負担が軽減できることも

マンションの売却では、譲渡所得が出るケースばかりではありません。譲渡所得がマイナスになる……すなわち「譲渡損失」が出た場合にも、以下の特例によって税負担を軽減できる場合があります。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

「特定のマイホーム」とは、住宅ローン残債を下回る価格で売却した住宅です。

マイホームの売却によって損失が発生した場合、損失額を売却したその年の他の所得と相殺（損益通算）することで所得税や住民税の負担を軽減できます。

たとえば、譲渡損失額が600万円で、売却した年の他の所得が800万円だったとしましょう。所得税や住民税は、所得に税率をかけて計算されます。損益通算によって所得が800万円から200万円に減額されることで、納めるべき所得税や住民税の金額が下がるということです。

もし売却した年の所得よりも譲渡損失の方が多く相殺しきれなかった場合、余った控除額を最大3年間にわたって繰り越すことも可能です。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けるためには、売却したマンションの所有期間が5年以上でなければなりませんのでご注意ください。なお、この特例は売却後に賃貸物件へ入居する、実家に戻るなど、新たなマイホーム（買換資産）を取得しない場合にも適用されます。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除特例

「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除特例」では、買い替えた不動産が以下の条件を満たしている必要があります。

上記要件を満たした買い替えで譲渡損失が生じた場合「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 」と同様に損益通算と繰越控除ができます。

4．「適用要件を満たしているだけ」では控除されない

3,000万円特別控除をはじめ、マンション売却時に利用できる控除特例にはいくつか適用要件が設けられています。しかし、適用要件をすべて満たしているからといって自動的に適用されるわけではありません。

控除特例を適用して減税を受けるには、マンション売却の翌年に確定申告をする必要があります。

マンション売却後は「確定申告」で減税を

マンション売却にかかる譲渡所得税の納付、および控除特例の適用を受けるには、マンションを売却した翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告をする必要があります。

マンション売却に伴う確定申告の方法や必要書類は、こちらの記事で詳しく解説しております。

マンション売却する際の税金についてのよくある質問

マンションを売却する際の税金について、よくある質問に回答します。

マンション売却で損失が出た場合も税金は発生しますか？

マンション売却では損失が出たとしても一律で課税されるものがあります。具体的には以下のとおりです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 仲介手数料に課される消費税

譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）が課されるのは、譲渡所得（≒売却益）が発生した場合のみです。

マンション売却時の税金の納付期限と納付方法は？

各税金の納付期限と納付方法は以下のとおりです。

	納税期限	納付方法
1．印紙税	売買契約締結時	収入印紙を購入して売買契約書に貼付
2．登録免許税	抵当権抹消登記の依頼時	収入印紙を購入して登録免許税納付用台紙に貼付する、もしくは司法書士に登記費用とまとめて支払う（現金もしくは振り込み）
3．消費税	売買契約締結時	不動産会社へ支払う（現金もしくは振り込み）
4．所得税	売却した翌年の確定申告時	振替納税、e-tax、クレジットカード、コンビニ払い、金融機関や税務署で現金納付
5．住民税	売却した翌年の6月※住民税を給与から特別徴収する場合は6月から天引き開始	給与からの天引き（特別徴収）金融機関の窓口やコンビニ、役場の窓口で現金納付（普通徴収）一部の自治体ではクレジットカード決済可
6．復興特別所得税	売却した翌年の確定申告時	振替納税、e-tax、クレジットカード、コンビニ払い、金融機関や税務署で現金納付

マンション売却時の税金を抑える方法は？

マンション売却時の税金を抑えるには特別控除や特例を活用しましょう。マンション売却時に受けられる代表的な特別控除や特例は以下のとおりです。

• 3,000万円の特別控除（マイホーム特例）
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例（所有期間10年超えの軽減税率の特例）
• 特定の居住用財産の買い換えの特例
• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除特例

それぞれに要件があるため、要件に該当しているか確認してみましょう。

まとめ：自宅マンション売却時の税金は控除特例適用で減税が可能

マンション売却時により多くのお金を手元に残すためには、税金の知識が不可欠です。「こんなに税金がかかるとは思わなかった」「特例があるなんて知らなかった」という事態を防ぐためには、税理士や税金の知識が豊富な不動産会社の力を借りましょう。

マンション売却においてなにより重要なことは、信頼できて、なおかつ売却力のある不動産会社に依頼すること。税金などわからないことは丁寧に教えてくれて、なおかつどこよりも高く売却してくれる不動産会社を見つけるには、複数社を比較できる一括査定が効果的です。

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