マンション売却時の「減価償却費」とは?計算方法や節税できる税金控除を解説

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マンションを売却するには、確定申告によって納税することまで事前に考えておかなければなりません。その際に重要となるのが、減価償却費です。

本記事では、マンション売却時の減価償却費の計算方法や節税に役立つ税金控除を分かりやすく解説します。

目次

「減価償却費」の計算はマンションを売却したときの確定申告で必要

減価償却とは

「減価償却」と聞いてもいまいちピンと来ない方も多いと思いますが、マンションとどんな関係があるのでしょうか?

「減価償却」とは会計上の手続き

減価償却とは、マンションなどの資産が、経年ごとに減少していく資産価値を費用計上する手続きのことをいいます。

たとえば、5,000万円で購入したマンションは、会計上ずっと5,000万円の価値を保つことはありません。そこで「減価償却」という考え方を用いて「今の価値」や「数年後の価値」を把握します。

マンション売却と減価償却の関係

マンション売却でなぜ減価償却のことを理解しなくてはならないのかというと「譲渡所得」を算出するときに必要なためです。

譲渡所得とは、簡単にいえばマンション売却によって得た利益のこと。譲渡所得には、譲渡所得税(住民税・所得税)が課税されます。マンション売却の翌年には確定申告によって譲渡所得額や税額を申告するため、減価償却費の算出が求められるのです。

・減価償却とは買った不動産を数年に分けて費用として計上する方法
・マンション売却で減価償却費が必要になるのは確定申告時

減価償却費が必要なのはマンションの「取得費」の算出

減価償却費が必要なのはマンションの「取得費」の算出

譲渡所得の算出式は、以下の通りです。

譲渡所得の算出式

譲渡所得 = 譲渡価格 - 取得費 - 譲渡費用

「譲渡価格」は、マンションを売って得た金額。「取得費」は、マンションを取得した金額。「譲渡費用」は、売却にかかった経費です。

ただし「取得費」は、単純にマンションの購入費用ではありません。

先述通り、マンションは経年ごとに価値を落としていきます。さらに、マンション取得時にも「経費」がかかっているはずです。よって、価値の低下分や取得にかかった費用を加味して「取得費」を算出します。

つまり、譲渡所得を計算する上で必要な「取得費」の算出のために「減価償却費」が必要になってくるのです。

マンションの「土地」部分は減価償却しない

マンションは一見すると1つの不動産のように見えますが、「土地」と「建物」に分かれます。

減価償却するのは、マンションの建物部分だけです。土地は、価値が変動しないわけではありませんが、経年によって価値が落ちるものではないからです。

・減価償却費の計算が必要なのは「取得費」算出のため
・しっかり計上することで譲渡所得税を引き下げる効果も
・減価償却するのはマンションの「建物」のみ

各費用ごとの計算方法

ここからは、具体的に「減価償却費」「譲渡所得」「譲渡所得税」の計算方法を見ていきましょう。

マンションの減価償却費の計算方法

減価償却の計算方法

まずは、減価償却費の計算式を見てみましょう。

減価償却費の計算式

減価償却費(定額法)=建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

償却率という難しい言葉が出てきましたが、この後のシミュレーションで詳しく解説します。

マンションの譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算方法

続いて、譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 = 譲渡価格 - 取得費 - 譲渡費用

おさらいになりますが、「取得費」は「マンションを取得した代金」から「建物の減価償却費」を差し引き、「取得にかかった経費(仲介手数料など)」を計上した金額です。

取得費の計算式

取得費=不動産の取得費用+取得にかかった経費-減価償却費相当額

減価償却費の計算方法はここまで解説した通りですが、「取得にかかった経費」とは、マンション購入にかかった仲介手数料や印紙税などの諸費用のことをいいます。


上記計算式を見ていただければ分かりますが、「取得にかかった経費」が増えれば「取得費」が増え、結果的に「譲渡所得」を引き下げることができます。譲渡所得税は譲渡所得に対して課税されるため、経費にできるものは漏れなく計上した方がいいでしょう。

▼取得費(経費)になる8つの費用については以下の記事をご参照ください。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得がプラスになった場合には、譲渡所得税が課せられます。譲渡所得税は、住民税と所得税、復興特別所得税で構成される税金です。

税率は、マンションを所有していた期間によって次のように異なります。

所有期間住民税所得税復興特別所得税
長期譲渡(所有期間5年超)5%15%0.315%
短期譲渡(所有期間5年以下)9%30%0.63%

なお、ここでいう「所有期間」は、売却した年の1月1日時点の所有期間となりますのでご注意ください。

【シミュレーション】マンションの減価償却費を計算してみよう

計算式だけでは想像しにくいてため、ここからはマンションの減価償却費の算出シミュレーションをしながら計算方法を解説していきます。

シミュレーションで用いるモデルケースは、以下の通りです。

・10年前に5,000万円(建物:2,000万円 土地:3,000万円)のマンションを購入
・マンションは鉄筋コンクリート造

では実際に、上記条件で減価償却費を計算していきます。

step1.「償却率」を確認

まず、マンションの構造別に異なる「償却率」を確認します。

償却率とは、1年でどれだけの価値が低下するかの割合です。不動産の償却率(非事業用)は、構造ごとに以下のように異なります。

建物構造非事業用事業用
木造0.0310.046
木骨モルタル造0.0340.050
金属造(骨格材の肉厚4mm超)0.0200.030
金属造(骨格材の肉厚3mm超4mm以下)0.0250.038
金属造(骨格材の肉厚3mm以下)0.0360.053
鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造0.0150.022
(引用:国税庁


今回のシミュレーションでは鉄筋コンクリート造のマンションなので、「0.015」が償却率となります。

step2.減価償却費の計算式にあてはめる

償却率が分かったところで、建物の購入代金・償却率・経過年数を減価償却費の算出式にあてはめていきましょう。なお、「経過年数」は6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満の端数は切り捨てます。

たとえば、取得から9年7ヵ月後の売却であれば10年として計算します。

減価償却費(非事業用)の計算式

減価償却費(非事業用)=建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

2,000万円×0.9×0.015×10=270万円

今回のモデルケースの減価償却費は、270万円と算出できました。

【注意】事業用マンションの減価償却費の算出方法は異なる

投資マンションなど、事業に使われていたマンションの減価償却費は、これまで説明してきた算出方法とは異なります。

少しややこしくなりますが、近年では税制度の改正が複数回行われているため、取得時期によっても異なるので注意が必要です。

▼事業用マンションの減価償却費の算出方法は以下の記事をご参照ください。

・居住用(非事業用)マンションの減価償却費算出は算式にあてはめるだけなので決して難しくない
・事業用マンションの減価償却費の算出方法は取得時期によっても異なるので注意

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マンションの取得費用がわからないと不利益になることも

購入時の書類を紛失してしまったなどし、マンションの取得費用がわからない場合は、本来納めるべき税額より課税額が増えてしまう可能性があるので注意しましょう。

「概算取得費」とは?

本来ならば、マンションの取得費に減価償却費や取得にかかった経費を計上することで譲渡所得額を押さえることができますが、取得費用がわからない場合の取得費は一律売却した金額の5%とみなされます。これを、概算取得費といいます。

たとえば、5,000万円で購入したマンションを3,000万円で売却した場合、取得費用が不明なら取得費を3,000万円の5%、150万円とみなされてしまいます。これでは、次の式で算出される譲渡所得が増え、結果として譲渡所得に対して課せられる税金が跳ね上がる恐れがあるのです。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 = 譲渡価格 - 取得費 - 譲渡費用

そのため、是が非でもマンションを取得した費用がわかる書類を見つけ、正確な取得費を計上できるようにしましょう。

節税もできるマンション売却時に使える税金控除の特例

譲渡所得税の税率は、決して低いものではありません。マンションの購入費用や売却金額によっては、多額の税金が課せられる恐れもあります。

しかし、自宅マンションを売却したときには控除特例の適用によって税額を大幅に引き下げることが可能です。ただし、控除特例を適用させるためにもマンション売却後には確定申告が必要となります。確定申告については、下記の記事を参照ください。

1.3,000万円特別控除(マイホーム特例)

マイホーム売却における最も大きな控除特例は、「マイホーム特例」と言われる3,000万円の特別控除です。この特例が適用されれば、譲渡所得の計算式は次のように変わります。

譲渡所得の計算式

譲渡所得=譲渡価格ー取得費ー譲渡費用ー3,000万円

つまり、3,000万円までの譲渡所得ならゼロとすることができ、結果として課税額もゼロにできるのです。

また相続した空き家の売却では、適用要件を満たせば「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用となり、マイホーム特例と同様の効果が得られます。

2.軽減税率の特例

3,000万円特別控除と併用できる特例に、「軽減税率の特例」があります。これは、10年以上と長期に保有していた自宅の売却のみに適用できる特例です。

本来なら、譲渡所得への課税率は所有期間5年以下で39.630%(所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%)、5年超で20.315%(所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%)ですが、軽減税率の特例によって以下の様に税率が引き下がります。

①譲渡所得額(課税対象)が6,000万円に満たない場合

譲渡所得税=課税譲渡所得金額(課税対象)×税率(10%)

6,000万円に満たない場合は、課税対象となる譲渡所得に10%の税率をかけた金額が、譲渡所得税の額となります。他に住民税4%、復興特別所得税0.21%がかかります。

②譲渡所得額(課税対象)が6,000万円を超える場合

譲渡所得税=(課税譲渡所得金額(課税対象)−6,000万円)×税率(15%)+600万円

6,000万円を超える場合は、課税対象となる譲渡所得から6,000万円を差し引き、それに15%の税率をかけた金額に600万円たした金額が譲渡所得税の額となります。他に住民税5%、復興特別所得税0.315%がかかります。

ポイント
  1. マンション売却時には「譲渡所得税」がかかることを認識しておく。
  2. 譲渡所得税には軽減の特例もあるため、正しく理解し、損をしないように準備しておくことが重要。
  3. マンション売却時には「確定申告」も押さえておくことが重要。

減価償却に関してのよくあるご質問

建物購入代金はどうやって調べたら良いですか?

ご購入当時の売買契約書などをご確認ください。購入費用がわからない場合、概算取得費となり譲渡所得が高くなる要因となってしまう恐れがあります。

減価償却とは何ですか?

マンションなどの資産が、経年ごとに減少していく資産価値を費用計上する手続きを指します。

減価償却の目的は?

マンション売却した翌年には確定申告によって譲渡所得額や税額を申告するため、減価償却費の算出が求められます。

譲渡所得を抑えたいのですが……!

マイホームの売却であれば「3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」の適用により控除できる可能性があります。

マンション売却における減価償却まとめ

マンション売却における減価償却まとめ
  • 減価償却とは買った不動産を数年に分けて費用として計上する方法。マンションは減価償却の対象になるが、土地は減価償却の対象とはならない。
  • 新品で買ったものであっても買った時のままの値段で売ることは難しいため、減価償却の計算式を使って、現時点でのより正確な価格を算出し、資産の把握を容易にすることができる。
  • 減価償却費の計算については、建物購入代金・償却率・経過年数の3つの項目を正しく押さえておくことが重要。
  • 減価償却費の計算として重要なのが、マンションの取得時期によって、償却率が変わるということに注意する。
  • 減価償却費の計算式とシミュレーションを基に、正しい減価償却費を把握することが重要。
  • マンション売却時には「譲渡所得税」がかかることを認識しておく。
  • 譲渡所得税には軽減の特例もあるため、正しく理解し、損をしないように準備しておくことが重要。

マンションの売却の確定申告時に必要になる減価償却費について詳しく解説してきました。

減価償却は一見すると難しく感じる方も多い科目になりますが、一度理解してしまえばそこまで難しい計算式を使いません。ただ、計算間違いや計上漏れなどのリスクを考えると、マンションを売却する時は信頼できる不動産会社や税理士のサポートを受ける方が確実でしょう。マンションの売却で信頼できる不動産会社を探すには、マンションナビをご活用ください。

公認会計士・税理士監修者情報:曾我隆二

曾我隆二

■氏名:曾我隆二
■保有資格:公認会計士・税理士
■プロフィール
神奈川県藤沢市出身、神奈川県立湘南高等学校卒業、一橋大学商学部卒業後、1986年に野村證券株式会社(3年間)、1989年に株式会社リクルート(4年半)を経て、公認会計士の世界へ。中央クーパース・アンド・ライブランド・アドバイザーズ株式会社(中央監査法人グループ)を経て、2003年に公認会計士曾我事務所として独立開業し、現在は千代田区二番町にてSKIP税理士法人に組織変更し、代表社員。2017年8月に社会福祉法人虹の会(川崎市)を設立し、理事長として保育事業にも携わる。また、2019年4月には、SKIP監査法人を設立し代表社員に就任。

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この記事を書いた人

亀梨奈美のアバター 亀梨奈美 不動産ジャーナリスト/株式会社realwave代表取締役

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
2020年11月 株式会社real wave 設立。
不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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