マンション売却時の住宅ローン残債処理｜注意点と対策ガイド

マンション売却を考える際、完済していないローンはどうなるのか？売却後の生活に負担はないのか？
そんな不安を持つ方も多いでしょう。

本記事では、住宅ローン残債があるマンションの売却方法と流れ、具体的な対策について、わかりやすく解説します。

アンダーローンとオーバーローンの違いや、売却に伴う税金対策、信頼できる不動産会社の選び方など、成功するためのポイントも一緒に解説していきます。

売却に踏み出すための知識をぜひここで身につけてください。

住宅ローンが残っているマンションでも売却は可能？

住宅ローンが残っている状態でも、マンションの売却は可能です。

しかし、売却の際には現在のローン残債を完済し、マンションに設定されている「抵当権」を抹消する必要があります。

つまり、売却代金などでローンを全額返済しない限り、購入者が新しい住宅ローンを組むことはできず、取引は成立しません。

アンダーローンとオーバーローンの違い

住宅ローンが残っているマンションを売却する際、重要になるのが「アンダーローン」と「オーバーローン」です。
この違いを理解しておくと、売却手続きや資金計画が立てやすくなります。

アンダーローンは、簡単に言うとマンションの「売却価格が住宅ローンの残債を上回っている状態」を指します。
オーバーローンは、マンションの「売却価格が住宅ローンの残債を下回っている状態」です。

住宅ローン残債を調べる方法とは？

住宅ローンが残っているマンションを売却する際、まずは「残債額」を正確に把握することが重要です。以下の方法でローン残高を確認しましょう。

1. 銀行からローン残高証明書を取得する

多くの金融機関では、年に一度、ローン利用者に「住宅ローン残高証明書」を郵送しています。

書類が見当たらない場合は、ローンを組んでいる銀行の窓口や電話で再発行の手続きをすることも可能です。
通常、手数料はかかりませんが、銀行によっては発行に時間がかかることもあるため、早めに手配しましょう。

2. オンラインで残債を確認する

最近では、多くの銀行がインターネットバンキングやアプリを通じて、住宅ローン残高の確認をできるようにしています。

インターネットバンキングの登録が済んでいる場合、ログイン後に「住宅ローン」や「ローン残高」の項目から現在の残高を確認できます。
必要に応じて、スクリーンショットを保存しておくと、後で便利です。

3. 返済予定表で確認する

返済予定表とは金融機関から郵送で送られてくる書類で、中には

• 住宅ローンの残高
• 毎月の返済額
• 返済終了予定日
• 繰り上げ返済などの履歴

などが記載されており、長期的な返済計画を立てやすいです。

住宅ローン残債があるマンションを売却する際の流れ

住宅ローン残債があるマンションを売却する際は、不動産会社へ相談と査定の依頼をしましょう。

不動産会社へ相談する重要性

住宅ローン残債がある状態での売却には、通常の売却よりも手続きが複雑です。

信頼できる不動産会社に相談することで、市場動向の把握・住宅ローンの状況に応じたアドバイス・売却手続きのサポートを受けることができます。

売却査定の重要性

不動産会社に、マンションの現時点での市場価値を査定してもらい、適切な売却価格を設定することができます。

査定の種類には、机上査定と訪問査定の2種類があり、訪問査定は不動産会社が物件を見に来て査定を行うため、詳しい金額を知ることができます。

複数の不動産会社に依頼することの重要性

査定額は不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。

複数の査定結果を比較することで、相場感を把握し、最適な売却価格を設定できます。
また、不動産会社の提案内容や対応の質を比較することで、信頼できる担当者を見つけることができます。

不動産会社選びのポイント

(1) 実績と信頼性

売却実績が豊富で、地域密着型の不動産会社を選ぶと、安心して売却を任せることができます。口コミや評判も参考にしましょう。

(2) コミュニケーションの取りやすさ

売却活動は不動産会社との密な連携が必要です。担当者が親身に対応してくれるか、質問や相談に対して丁寧に回答してくれるかも重要なポイントです。

(3) 売却戦略の提案力

ただ査定額を提示するだけでなく、具体的な売却戦略を提案してくれる不動産会社を選ぶことで、売却の成功確率が高まります。

アンダーローンでのマンション売却の流れ

アンダーローンの概要

アンダーローンとは、売却予定のマンションの「売却価格が住宅ローン残債を上回っている状態」を指します。
つまり、マンションを売却した際の代金で、住宅ローンの全額返済が可能な状態です。

抵当権の抹消手続きがスムーズに行える点と、手元に残る資金を次の物件の頭金や引っ越し費用に充てることもでき、資金計画が立てやすい点も特徴です。

アンダーローンの売却手続き：完済と抵当権抹消

1. 住宅ローンの完済

アンダーローンの場合、売却代金が住宅ローンの残債を上回っているため、売却代金を使って住宅ローンを一括完済します。

売却契約が成立すると、売買契約書に基づき、買主から支払われる売却代金の中から住宅ローンを完済するための資金が金融機関に直接送金されるのが一般的です。

この手続きで、住宅ローン残高はゼロとなり、次の抵当権の抹消が可能となります。

2. 抵当権の抹消

住宅ローンを完済すると、次に必要なのが「抵当権の抹消」です。
抵当権とは、金融機関がマンションに対して持つ担保権のことで、ローンが完済されるまで設定されています。

この抵当権を抹消しなければ、マンションの所有権を買主に完全に移すことができません。

3. 手続きの流れを円滑に進めるためのポイント

アンダーローンでの売却手続きをスムーズに進めるためには、金融機関や司法書士と密に連携を取ることが重要です。

また、必要書類を早めに確認し、不備がないよう準備することで、売却手続きの遅延を防ぐことができます。
事前に流れを把握しておくことで、不安なく売却を進めることができます。

売却益が出た場合の税金対策

アンダーローンでマンションを売却し、売却益（譲渡所得）が出た場合、税金が発生する可能性があります。（譲渡所得税）

控除が適応になる方もいますので、こちらの記事で当てはまるものがあるか確認してみてください。

オーバーローンでのマンション売却方法

オーバーローンの概要

オーバーローンとは、マンションを売却した際の「売却価格が住宅ローンの残債を下回っている状態」を指します。

オーバーローンの状態では、売却代金だけでローンを完済できないため、追加の資金が必要になります。
この不足分をどのように補うかが、売却を進める上での大きな課題となります。

自己資金で補う場合

オーバーローンの状態では売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、不足分を自己資金で補う必要があります。
自己資金を準備するには以下のような方法があります。

• 貯蓄を活用する　ー　最もシンプルな方法
• 金融機関からの追加融資を検討する　ー　無担保ローンやフリーローンを利用。
  ただし、金利が住宅ローンよりも高い場合が多い
• 家族や親族からの援助を受ける　ー　贈与税の非課税枠を活用
• 不動産会社との交渉で売却価格を引き上げる
• 売却タイミングを見直す

それぞれの対策にはメリットもありますがリスクが伴うものもあるため、自分の状況や将来の資金計画に合った方法を選ぶことが大切です。

住み替えローンを利用する方法

このローンは、売却するマンションの住宅ローン残債と新居購入のためのローンを一本化して借り入れることができるため、資金不足を補いながら住み替えを進めることができます。

住み替えローンの注意点としては、借入金額が大きくなってしまい、毎月の返済額が増加、長期化して返済負担が重くなる可能性があります。

また住み替えローンは通常の住宅ローンに比べて審査が厳しい傾向があり、年収や返済負担率、信用情報が重視されるため、審査に通らない場合もあります。

任意売却の条件と流れ

任意売却は、金融機関の承諾を得て、売却価格が住宅ローン残債を下回る状態でマンションを売却する方法です。

任意売却を行うための条件

• 住宅ローンの返済が困難であること
• 金融機関の承諾を得ること
• 市場価格での売却が見込めること

手続きには金融機関の同意や専門知識が必要なため、不動産会社や弁護士、金融機関と連携しながら進めることが重要です。

任意売却の流れ

• 金融機関に相談し任意売却の許可を得る
• 不動産会社を選定
• 買主を見つけ、売買契約の締結
• 売却代金の分配
• 抵当権の抹消

任意売却を行うと、一定期間信用情報に記録が残るため、新たなローンを組む際に影響が出る可能性もあります。

さまざまな選択肢がありますが、それぞれメリット・デメリットが伴うため、ご自身の状況や将来の資金計画を確認しながら、合う方法を選びましょう。

任意売却で売却できない場合

任意売却という選択肢が無く、住宅ローンの支払いが続けられない場合、ローンの保証会社が金融機関と組んだ住宅ローンの残高を代わりに支払うことになります。

しかしその後は当然、その保証会社に返済をしていかなくてはなりません。

結局、その返済もできないということになると、結果的には立ち退きを迫られたり、競売にかけられてしまうようなことにもなりかねないのです。

この競売という方法で出される売却額は、通常のマンション売却の売却額よりはるかに安価です。
それによって返済額を少しは減らすことができますが、まだ残るであろうローンの残高をその後も返済していかなくてはいけないのです。

競売を考えないといけないようになってしまった場合は、家族や親戚、友人などの近しい間柄の人から援助してもらうのが望ましいです。

親しい人からお金を借りるのは気が進まない部分もあるかもしれませんが、しかしながら金融機関と親しい人間を除いては、良心的な金利で融資を受けることはおそらくできません。

その融資によって住宅ローンを完済したとして、その後に借り入れた分を返済していくことのできる見込みがあるかをしっかり考えた上で行いましょう。

まとめ

住宅ローン残債がある状態でも売却は可能ですが、残債金額を正確に確認し、早めに専門家や不動産会社へ相談しながら売却活動を行うようにしましょう。

査定金額は、将来の資金計画にとても重要な要素となりますので、一括査定などで複数の不動産会社の意見を参考にしてみてください。