不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 相続
- 50代
- 女性
-
- エリア
- 東京都小平市
-
- 投稿日
- 2025/02/17
-
- 更新日
- 2025/02/18
- ［3回答］
2198 view
3年空き家の実家、3,000万特別控除は受けられますか？
母が亡くなり、実家を相続しました。
母は亡くなる3年前から施設に入居しており、空き家の実家の手入れは近くに住む私が時折出向いていました。
もう築50年以上の古い家ですので、そのまま売却してしまおうと思っているのですが、3,000万特別控除は適用されるのでしょうか。
-
ご相談を拝見しました。
相談された内容は、正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。これは、平成28年4月1日から令和9年12月までの間に相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋または敷地を売却した際、一定の要件に当てはまるときは譲渡所得の金額から最高3,000万円までを控除できるとした時限措置です。
控除を受けるためには次の3つの要件を全て満たしている必要があります。
1.昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
2.区分所有建物登記がされている建物でないこと。
3.相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
要件1及び2については問題ありませんが、ご母堂が亡くなる3年前から施設に入居していたとのことですから、要件3については別途規定された下記の「特定事由」に該当しているか確認が必要です。
イ 介護保険法第19条第1項に規定する要介護認定もしくは同条第2項に規定する要支援認定を受けていた被相続人または介護保険法施行規則第140条の62の4第2号に該当していた被相続人が次に掲げる住居または施設に入居または入所をしていたこと。
（イ）老人福祉法第5条の2第6項に規定する認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、同法第20条の4に規定する養護老人ホーム、同法第20条の5に規定する特別養護老人ホーム、同法第20条の6に規定する軽費老人ホームまたは同法第29条第1項に規定する有料老人ホーム
（ロ）介護保険法第8条第28項に規定する介護老人保健施設または同条第29項に規定する介護医療院
（ハ）高齢者の居住の安定確保に関する法律第5条第1項に規定するサービス付き高齢者向け住宅（（イ）の有料老人ホームを除きます。）
ロ 障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律第21条第1項に規定する障害支援区分の認定を受けていた被相続人が同法第5条第11項に規定する障害者支援施設（同条第10項に規定する施設入所支援が行われるものに限ります。）または同条第17項に規定する共同生活援助を行う住居に入所または入居をしていたこと。
（注）被相続人が、上記イの要介護認定もしくは要支援認定または上記ロの障害支援区分の認定を受けていたかどうかは、特定事由により被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなる直前において、被相続人がその認定を受けていたかにより判定します。
以上の要件を満たすことで「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を利用できます。 -
3,000万円の特別控除についてですが、空き家の売却に関しては一定の条件があります。
特に、相続した空き家が特定の要件を満たす場合に限り、特別控除が適用されます。
1. 相続した空き家の要件
相続した空き家が、相続開始の時点で被相続人（この場合はお母様）が住んでいたこと。
相続後、売却するまでの間に、空き家としての状態が続いていること。
2. 特別控除の適用条件
売却する際に、相続した空き家が「空き家特例」に該当する場合、3,000万円の特別控除が適用される可能性があります。
具体的には、相続した空き家が「相続開始から3年以内に売却されること」や「売却時に一定の要件を満たすこと」が求められます。
3. 築年数について
築50年以上の古い家でも、特別控除の適用には影響しませんが、売却価格が1億円を超える場合は控除が適用されません。
今回のケースでは、お母さまが亡くなる前に住んでいたこと、
相続後に空き家として管理していたことが確認できれば、お伺いする限りは特別控除の適用が可能です。
以下の記事もよく読まれています
-
50代 男性
- 相続
-
- エリア
- 大阪府大阪市港区
-
- 投稿日
- 2026/06/16
- ［3回答］
304 view
亡くなった父の借地権付き建物、地主が名義変更を承諾してくれません
父が2年前に亡くなって、実家は借地の上に建てた一軒家でした。 土地は地主さんのもので、毎月地代を払っていたんですが、父の名義から私への名義変更を申し出たところ、地主さんが「承諾できない」と言ってきました。 相続での承継には地主の承諾は本来要らないと聞いたこともありますが、地主さんは「うちの土地だから、次の借主を認めるかどうかはこちらが決める」と強気です… 毎月の地代だけ受け取って、名義変更の承諾書にはサインしないという状況が続いています。 このまま売却や活用もできないのか、それとも地主の承諾なしで登記を進められるのか、どうしたらいいのか混乱しています。
304 view
-
40代 女性
- 相続
-
- エリア
- 東京都町田市
-
- 投稿日
- 2025/04/12
- ［2回答］
2144 view
耐用年数を超えた不動産の減価償却はどうなりますか
父の死去に伴い、築25年の木造アパート（東京都郊外・4戸）を 兄と私の2人で相続しました。 遺産分割協議を経て、私が物件を単独所有する形で引き取ることになり、 現在は家賃収入を得ています。 不動産所得の申告にあたり、減価償却についてどうなるのかが分からず困っています。 相続後、税理士に相談したところ 「相続時の評価額ではなく、被相続人が使っていた簿価・残存年数を引き継ぐ」と言われましたが、 建物はすでに法定耐用年数を超えており、 そもそも減価償却が可能なのかも不明です。 実際に、耐用年数を超えた木造アパートでも減価償却はできるのでしょうか？
2144 view
-
30代 女性
- 相続
-
- エリア
- 東京都江戸川区
-
- 投稿日
- 2025/05/14
- ［2回答］
1589 view
義父のマンションを相続する話が出ていますが、正直あまり乗り気になれません
夫の父が高齢になり、そろそろ相続の準備を進めたいとの話が出ています。 相続するマンションは都内23区外にある築35年の分譲マンションで、夫が一人っ子ということもあり「いずれは住んでくれたら」と義父から言われています。 夫は「住めば家賃もかからないし、資産にもなる」と前向きですが、私は今の生活圏（江戸川区）から離れることや、建物の古さに不安があります。 また、義父と同居するかどうかもまだ決まっておらず、引っ越すか売却するか、そもそも相続をしなくて良いのでは？とも思っています。 「もらえるならありがたい」とは思う一方で、相続後の管理や将来のリスク（修繕費・売れない・固定資産税）を考えると、私たちにとって本当にプラスなのか疑問です。 古いマンションを相続した場合のリスクや何か他の選択肢があるか、アドバイスをいただけたら嬉しいです。
1589 view
-
40代 男性
- 相続
-
- エリア
- 愛知県名古屋市中川区
-
- 投稿日
- 2026/08/09
- ［1回答］
118 view
相続した実家を解体しようとしたら、アスベストがあって費用が3倍近くに...
3年前に母が亡くなり、築52年の実家を引き継いでいます。 空き家のままにしておくのが不安で、今年になって解体業者に見積もりを頼みました。 すると、屋根材や外壁の一部にアスベストが含まれている可能性があるとのことで、通常の2〜3倍の費用がかかると言われました。 土地130平米ほどの木造2階建てなのに、200万円を超える見積もりが出てきて、かなり困惑しています。 売却も考えているのですが、解体してから売った方が良いのか、今のままの状態で売る方が良いのかわかりません。 アスベストが含まれているかもしれない建物は、現状のまま売ることができますか。 また、解体費用がかさんだ場合、土地の売値で回収できることはありますか。
118 view
-
30代 男性
- 相続
-
- エリア
- 東京都杉並区
-
- 投稿日
- 2024/08/15
- ［2回答］
1988 view
親名義で購入したら相続税対策になりますか？
マンションを親名義で買うと相続税対策になると聞いたのですが、本当でしょうか。 どうして相続税対策になるのでしょうか。
1988 view
-
40代 男性
- 相続
-
- エリア
- 愛知県名古屋市名東区
-
- 投稿日
- 2025/11/26
- ［1回答］
1032 view
実家は再建築不可。買取業者はどれくらいで買ってくれますか。
相続した実家は「再建築不可」と言われ、前面道路が建築基準法に適合しておらず、建て替えも難しいとのこと。 維持費だけがかかり続け、固定資産税も重く、このまま所有し続けるメリットがありません。 ただ、買取業者なら買ってくれる可能性もあると聞き、どこまで価格が下がるのか教えてください。
1032 view
-
50代 女性
- 相続
-
- エリア
- 東京都中野区
-
- 投稿日
- 2025/01/12
- ［2回答］
1272 view
内縁関係で話し合うべき相続のこと
15年、一緒にいる夫がいます。 お互い離婚歴があり、籍は入れずに過ごしています。 今は都内でマンションを購入し、住んでいます。 まだ早いとは思うのですが、何があるかわからない年齢にも なってきているので、夫と今後について話し合いの機会があります。 その際、現在の住まいに関してどうするか決めたいです。 名義や支払いは夫です。 私が先ならいいのですが、夫が先の場合、相続について決めておくべきですよね。 これを決めといたほうがいい、何かで残した方がいい（記録など） などございましたら、アドバイスをお願いいたします。
1272 view
-
30代 男性
- 相続
-
- エリア
- 埼玉県所沢市
-
- 投稿日
- 2024/02/29
- ［2回答］
2056 view
現在マンションの住宅ローンを支払っていますが、将来的に親が所有する別の不動産も相続する予定です
30代男性です。現在マンションの住宅ローンを支払っていますが、将来的に親が所有する別の不動産も相続する予定です。 親名義の不動産と自身のマンションローンに関わる相続計画について、どのように準備を進めるべきか、 また、相続によって住宅ローンの支払い条件が変わる可能性があるかどうか知りたいです。 具体的に、相続によってローンの金利や返済条件が変更されることはあるのでしょうか？ また、相続税の計算において住宅ローンの残高がどのように考慮されるかについても教えていただきたいです。
2056 view
-
50代 女性
- 相続
-
- エリア
- 愛知県岡崎市
-
- 投稿日
- 2026/05/08
- ［2回答］
380 view
解体費用を先に出すべきかで揉めています
実家（築45年の戸建て）を兄と2人で相続予定です。 売却前提で話はまとまっているのですが、建物を解体して更地にするかで意見が分かれています。 私は「解体してから売った方が高く売れる」と考えていますが、兄は「解体費用（約180万円）を先に出すのはリスクがある」と反対しています。 不動産会社からは「どちらでも売れるが、ターゲットが変わる」と言われています。 家自体はもうかなり古いのですが、そのまま売るor解体して売るのではどちらが買手が付きやすいのでしょうか？？
380 view
-
30代 女性
- 相続
-
- エリア
- 東京都江東区
-
- 投稿日
- 2024/05/18
- ［1回答］
1736 view
祖母のマンション購入について
30代の子育て中の主婦です。 近々、私の祖母(84歳)が私たち夫婦の近くに移り住みたいと言ってきました。 祖母はまだ元気ですが、そろそろ一人暮らしが不安になってきたようです。 （私の両親は既に他界しています。） 現在祖母が住む一軒家を売却し、そのお金と貯金で住まいを検討しているのですが、分譲と賃貸でとても迷っています。 この年齢から分譲マンションを購入した場合のメリット、デメリット、また賃貸で部屋を借りた場合のメリット、デメリットは具体的にどのようなものがあるでしょうか。アドバイスをお願いいたします。
1736 view
相談先を選択してください
ご質問拝見いたしました。
相続不動産の3000万円の特別控除について、
老人ホームに入所していた場合にも適応できるように制度が数年前から緩和されています。
施設の入所状況や築年数（昭和56年5月31年以前に建てられているもの）売却方法によって異なりますので、不動産屋さんとご相談ください。
詳しくは下記URLをご覧ください。
簡単なチェックリストを記載しました。