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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 相続
  • 50代
  • 男性
  • エリア
    大阪府大阪市北区
  • 投稿日
    2025/01/06
  • 更新日
    2025/01/07
  • ［3回答］

736 view

築25年の父のマンションを相続しました

初めまして。相続したマンションをどうするか相談です。

昨年父が亡くなりました。

ようやく落ち着き、相続した実家をどうするか考えております。
父が購入した2LDKのマンションになります。

築25年まだまだ新しく、きれいな状態です。
賃貸に出すことも考えてみましたが、いかんせん素人で・・・

※父はマンションで亡くなったわけではありません。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/01/07

    残債が無い状態で相続されたのですね。
    そうすると、貸すか売るかの選択肢しかありません。
    売ると税金や売却手数料等かかりますので、目減りします。それに売るということはモノから貨幣に変えるということですので、インフレ下の現在、あまりお勧めできません。
    つまり、経済的合理性で言えば、賃貸に分があります。
    残債が無いのであれば、空室リスクは無いも同然、管理費・修繕積立金等でしょう。
    周辺の賃料を調べて㎡単価を計算、そのあたりで貸し出せば大きな間違いはありません。
    管理会社についていえば、最寄り駅の駅前に何社かあるのではないかと思います。賃料の何％をとるかだけではなく、原状回復工事、具体的には壁紙は単価いくらでやっているか、DIYでやりたいがどうか（実際は自分で業者を探す）、このあたりでADは平均何か月か（ADとは広告料のことで、家主が仲介会社に手数料とは別に支払う費用のことです。手数料上限は法律出来合っていますが、ADという名前で収益をかさ上げしているのです。他の物件より私の物件を優先してね、という袖の下の意味合いで渡すものです）、敷金・礼金の相場、フリーレントは必要か、必要ならば何か月ぐらいか、など聞いてください。

    入居者が決まると、毎月毎月自動的にお金が入ってきます。まるで自動販売機のように。そうなると欲が湧いてくるものです。不動産投資のリスクのうち大きなものは空室リスクですが、複数戸所有することで、リスクは小さくすることができます（大数の法則）。一応、念のため。

  • 私が回答します

    小川佳宏

    小川FP・行政書士事務所

    • 60代
    • 愛知県
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/01/07

    相談内容を拝見しました。
    お父様の２LDKの実家のマンションを相続されたが活用方法でお悩みなのですね。

    一般的なことになりますが、不動産は居住、賃貸、売却、その他（民泊やシェアハウス等）の４つ選択肢になります。一番大事なのは、相談者様が居住したいかどうかではないでしょうか。ご事情が不明ですが、現在の賃貸をやめる、居住環境が今よりよい、実家なので愛着がある、家族も賛成しているなどの事情で、まず居住をするかどうかをきめられるとよいでしょう。既に持ち家をお持ちであれば居住はないかもしれませんね。ご自身で居住されない場合は、賃貸、売却、その他の活用を検討します。

    賃貸はおっしゃるように管理手間と空室リスクがあります。一旦、賃借人がついて軌道にのれば継続できる可能性があります。立地や間取りでその地域に需要があるかどうかその地区の不動産会社をいくつか回って自分の感覚や物差しを持ってください。２ＬＤＫですと小ファアミリータイプなのでワンルームに比較すれば比較的長く居住してもらえるかもしれません。管理を業者に委託しても費用は毎月家賃の５％程度です。管理手間からするとペイできる範囲と思います。賃貸経営に自信がなくても大丈夫でしょう。何より空室リスクが小さくなるような客付け能力のある不動産業者を選定します。

    事情があり方針が固まらない場合は、まずは賃貸から始めて、その後、売却の選択肢もあると思います。売却は時期によって相場も変動しますし、いろいろな税金がからんできますので不動産業者や税理士に相談することが賢明です。特に売却時の税金は工夫によって節税が可能かもしれません。特に、譲渡所得税の計算で取得費が大切です。お父様から相続した時の２５年前の契約書やマンションのチラシで購入価格がわかるような書類を準備しておくとよいです。無いと取得費は売却額の５％として譲渡所得が計算されますので、譲渡所得税が大きくなる傾向があります。

    民泊やシェアハウスは法規制や近隣住民対策などさらにハードルが高くなりますので検討除外でよろしいかと思います。

    空室にしておくと劣化が進むので何等かの活用をされるとよいでしょう。

    ご参考になれば幸いです。

    小川佳宏
    さんに相談する

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/01/07

    ご相談を拝見しました。

    相談者様が自ら居住する予定がないのなら、選択肢は売却か賃貸運用のいずれかとなるでしょう。

    売却をした場合は売却益を手にし、必要に応じて税務申告を行えば終わりです。賃貸運用した場合は月々の家賃収入が得られるメリットはありますが、物件の管理責任と同時に、固定資産税や管理費、修繕積立金の負担のほか、毎年の確定申告などが必要となります。

    賃貸管理会社に委託すれば、家賃滞納時の支払い督促などの直接的な管理業務負担は軽減できますが、それについても費用負担が必要です。

    どちらが良いとは一概に言えませんが、物件の状況（築年数、立地など）、ご自身の経済状況、リスク許容度、将来の計画など、様々な要素を総合的に判断する必要があります。

    以上、お悩み解決の一助となれば幸いです。

    奥林洋樹
    さんに相談する
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直接◯◯さんに相談したいです。

所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
現在この物件に住んでいます。

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