マンション大家からの相続

Question

先日マンション大家である父が病気で倒れました。
身体も弱ってきたため、私へ相続をしたいとの話がついに出てしまい困っています。
私は婿入りをして妻のほうへ入りました。
義父の経営している農家を継ぐためです。なので大家のお仕事は一切できないのです。

何も知らずにお恥ずかしいですが、相続放棄とまではいかず、何かいい解決方法はないでしょうか？
相続した後、他の人に大家をやってもらうようにするなど、その際の手続きや
大家をしているマンションの相続について詳しく教えてほしいです。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

お父様が病気で伏せられ、その結果、現在まで自主管理されていたマンションの相続話が持ち上がったとの理解で宜しかったでしょうか？

まず、ご尊父が生きておられる間に所有権を移転すれば相続ではなく贈与になります。税率や控除される額が異なりますので（相続の方が税率も低く、また控除額も大きい）注意が必要です。

物件評価額が定かではありませんので、どれくらいの贈与税が課せられるか定かではありませんが、税金面だけを考慮すれば相続が発生するまでは所有権の移転を控えておいた方が良いでしょう。

さてその場合、問題となるのは管理面です。

現在、管理が所有者であるお父様自身による自主管理か、それとも管理会社等に委託しているのかは質問から伺えませんが、前者なら管理会社を探して管理を委託すれば良く、後者であれば現状維持で構いません。


いずれにしても管理会社には、所有者様が病気で伏せられている状況を説明して家賃管理も含む一切の権限を委任されている旨について説明する必要があります（この場合、お父様による委任状が必要です）


管理会社に委託した場合におけるご相談者様の業務は、管理報告書による入居者と退去者、家賃支払い状況等のチェツクと、不具合等が報告された場合の修理等に関し承認を与える程度です（ただし、管理委託契約の内容によって、管理会社の業務内容は変わります）おそらくは、農業との兼務でもそれほど負担にはならないでしょう。

ただし確定申告も代理で行う必要がある場合には業務負担が増します。

現在依頼されている税理士がおられるのなら予め相談が必要ですし、申告書を自ら作成していたのであれば、その手間が増えることになります。もっとも、その場合には信頼できる税理士を新たに探して委託すれば負担も減るでしょう。

もっとも前提として、法定相続人の人数なども含め単純相が可能なのかといった諸問題についても検討が必要ですし、状況によっては家族信託を検討した方が有利かも知れません。

ご相談で開示されている内容だけではこれ以上のアドバイスも困難ですが、一度、信頼できる専門士業等に相談されてみてはいかがでしょうか？

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

大家業は、外注システムが整っている業態です。入居者探しから退去に伴う原状回復工事までほぼお任せが可能です。収益を追求しようとすれば、大家自らがいろいろ手を入れることがありますが、何もわからない状態から始めらるのであれば、そう深刻にならず、業者へお任せでいいのではないかと思います。
お父様は自主管理されていたのでしょうか。業者に委託しているのであれば、委託内容を聞いてみれば内容がわかります。自主管理の場合は、マンション最寄りの駅前の不動産屋をいくつか廻り、いろいろ聞いてみてください。一つの管理会社のシェアが圧倒的という地域があります。そういう地域の場合ではその会社に任せた方がとりあえずは安心です。
ただし、任せるといっても、勉強はしてください。原状回復費用の相場、広告費の相場、周辺の入居状況、入居者の属性、大規模修繕工事、などです。管理会社にいいようにやられないよう、理論武装はいずれ必要です。
そのうえで、面倒だとお感じならば売却を検討されてもいいと思います。

小川佳宏(小川FP・行政書士事務所) · Answer

義父様の農業を承継されるためお父様がやられていた賃貸マンション経営の相続をどうしたものかというご相談ですね。ご兄弟のことがわかりませんがご兄弟もいらっしゃる前提で回答します。いくつかの選択肢があると思いますが、まずはご家族内での話し合いを最初にしておかれることがよろしいかと思います。ご家族全員が納得しないといい相続は実現できません。

1.	 お父様のご病気でも意思がしっかりしておられれば、農業承継の事情をお話しになり相続できないので違う対応にしてもらう。例えば、
a) オーナーチェンジ物件としていい条件でお父様存命中に売却して現金で相続させてもらう。そうすればご兄弟とも公平に相続ができます。この場合、お父様に譲渡所得税が発生すると思われ事前に税理士に確認して影響を知っておかれるとよいでしょう。
b)  他のご兄弟に相続してもらい、相続分の公平を考えて代償分割としてそのご兄弟から現金をもらう。ただしご兄弟に資金負担能力があることが前提になります。など

2.	一旦相続して相談者様の名義になった後で、お父様の意思とは反することになるかもしれませんが、売却して農業の事業資金や生活費に充当する。他の相続人との公平性から売却した代金の一部の現金を渡す換価分割をすることもできるでしょう。他の相続財産と合わせて3000万円+600万円*法定相続人以上であれば相続税がかかりますし、相談者様に譲渡所得の税金がかかってきます。
ご兄弟への贈与税の懸念がないように遺産分割協議書でその旨、記載しておく必要があります。

3.	管理会社に一括委託をする。農業に専念しながら賃貸収入を得られる現実的な方法といえます。信頼できる管理会社の選定が重要になるでしょう。
メリットは、賃貸経営の知識が不要であり、日常管理の手間が省けること、安定した収益が期待できるなどがあります。仮に農業事業が赤字になっても総合課税で節税になるかもしれません。
デメリットは、管理費用がかかること、 管理会社選びが重要になります。

まずはご家族内での意思の確認と合意が最も重要ですので、お父様がご病気であっても意思がしっかりされておられれば、その旨、遺言書を公正証書で作成されるとよいでしょう。
対応が複雑になりますので、不動産や税金に強いFPや税理士、信頼のおける不動産業者、遺言書作成は士業（弁護士、司法書士、行政書士）の専門家とも連携をとって対応を急がれたほうがよいうよいに感じます。お父様に意思能力がなくなるととれる対策は限られますので。

何かご参考になれば幸いです。

不動産お悩み相談室

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