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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 相続
  • 50代
  • 男性
  • エリア
    東京都八王子市
  • 投稿日
    2025/02/09
  • 更新日
    2025/02/10
  • ［2回答］

280 view

確定申告・相続した土地の売却で悩んでいます。

昨年、父が他界し、東京都郊外にある土地（150㎡）を相続しました。
相続税の申告はすでに完了していますが、今後の土地売却と確定申告について悩んでいます。

この土地は父が40年以上前に購入し、元々は自宅として使っていましたが、現在は更地です。
私はすでに別の自宅を所有しているため、この土地を売却しようと思っているのですが、譲渡所得税の計算方法や確定申告の手続きがよく分かりません。
・取得費を確認できる契約書などの資料がない場合、概算取得費（売却価格の5%)を適用するしかないのでしょうか。特例などはありませんか？
・相続後、すぐ売却した方が税金が抑えられると見たのですが、一番良い売却のタイミングはいつでしょうか。
・（確定申告）売却後の確定申告の際の手続きや流れなど詳しく知りたいです。

税理士に相談する前に事前に色々と知識をつけておきたいので、是非教えてください。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/02/10

    ご相談を拝見しました。

    税理士に相談される予定ですので、相続に関する税法の原則に基づき知見の及ぶ範囲で回答させていただきます。

    Q、取得費を確認できる契約書などの資料がない場合、概算取得費（売却価格の5%)を適用するしかないのでしょうか。特例などはありませんか？

    A.契約書や領収書など取得費用を証明できる書類がなければ、原則として売買価格の5％相当額を概算取得費として用いることになります。これに特例はありません。


    ◯相続後、すぐ売却した方が税金が抑えられると見たのですが、一番良い売却のタイミングはいつでしょうか。

    A.相続の申告はすでに完了されているとのことですから、相続税の基礎控除を利用されすでに相続税を納められたのでしょう。その場合、相続税を納めた後の3年以内に相続不動産を売却すると、「取得費加算の特例」という制度を利用できます。この特例は、相続税額の一部を取得費に加算することで、譲渡所得税を減らす効果があります。さらに、「居住用財産の3000万円特別控除」を併用することで税負担を大きく減らすことができます。ただし、居住用財産の3000万円特別控除は、家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地を売る契約をしている必要があります。すでに更地とのことですから、要件を満たしているか注意が必要です。

    また、先述したように「取得費加算の特例」のみを利用する場合にも、相続税を納めてから3年以内との縛りがありますので注意が必要です。今後の値上がりに期待できる根拠が明白ではないのなら、特例が利用できる期間内に売却するのが得策かもしれません。

    ◯売却後の確定申告の際の手続きや流れなど詳しく知りたいです。

    相続物件の売却後の確定申告は、通常の不動産売却の確定申告と基本的に同じです。しかし、譲渡所得の計算には注意点が必要です。詳しくは税理士に相談されるのが良いでしょう。

    以上、お悩み解決の一助となれば幸いです。

  • 私が回答します

    森本　慎也

    株式会社TERASS

    • 40代
    • 北海道
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/02/09

    相続関係は複雑ですよね。
    元々銀行系列でしたので、相続絡みのご相談をよく受けておりました。

    ただ一般的な流れやポイントについてご説明いたしますが、最終的な判断や具体的な計算については税理士へご相談いただくことをおすすめします。

    1. 取得費が分からない場合の対応

    土地の譲渡所得は以下の計算式で求められます。
    譲渡所得 = 売却価格 –（取得費＋譲渡費用）

    取得費が不明な場合
    契約書や領収書がない場合は、取得費を 「売却価格の5％（概算取得費）」 とすることができます。
    なお、売却にかかった費用（仲介手数料・測量費など）は取得費に含められるため、できるだけ多くの経費を計上するのがポイントです。

    特例について
    「相続財産を売却した場合の取得費加算の特例」
    相続税を支払っている場合、相続税の一部を取得費に加算できる制度があります。

    2. 売却のタイミングについて

    相続後すぐ売却した方が税金が抑えられるかどうか？
    「相続開始から3年10カ月以内」に売却すると、取得費加算の特例（相続税の一部を取得費に加算）を活用できます。（補足：相続した土地を売却すると、「譲渡所得税」が発生しますが、取得費加算の特例を使うことで、取得費を増やし、課税対象となる譲渡所得を減らすことができます。）

    3. 確定申告の流れ

    土地を売却した場合、売却した翌年の確定申告（2月16日～3月15日） が必要になります。

    確定申告の流れ
    1.売却価格を確定（売買契約書を準備）
    2.取得費と譲渡費用を計算（契約書・領収書を確認）
    3.譲渡所得税を計算（売却利益に対する税率適用）
    4.申告書類を作成・提出（税務署、e-Taxなどで申告）
    5.納税（確定申告後、指定期日までに支払う）

    必要書類
    •売買契約書（売却時・購入時のもの）
    •譲渡費用（仲介手数料、測量費など）の領収書
    •固定資産税評価証明書
    •取得費に関する資料（可能な範囲で）

    ◎まとめ

    取得費が不明な場合は「概算取得費（売却価格の5％）」を適用可能ですが、できる限り証明できる資料を探しましょう！
    相続税を支払っている場合、「取得費加算の特例」により税負担を軽減できる可能性があります。
    売却タイミングは「相続開始から3年10カ月以内」が有利です。
    翌年の確定申告が必要で、売買契約書や譲渡費用の領収書を準備しておきましょう。

    最終的な計算や適用できる特例については、税理士に確認するのが確実です。

    ご不明点がありましたら、いつでもご相談ください。

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