不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 相続
- 50代
- 男性
-
- エリア
- 東京都八王子市
-
- 投稿日
- 2025/02/09
-
- 更新日
- 2025/02/10
- [2回答]
281 view
確定申告・相続した土地の売却で悩んでいます。
昨年、父が他界し、東京都郊外にある土地(150㎡)を相続しました。
相続税の申告はすでに完了していますが、今後の土地売却と確定申告について悩んでいます。
この土地は父が40年以上前に購入し、元々は自宅として使っていましたが、現在は更地です。
私はすでに別の自宅を所有しているため、この土地を売却しようと思っているのですが、譲渡所得税の計算方法や確定申告の手続きがよく分かりません。
・取得費を確認できる契約書などの資料がない場合、概算取得費(売却価格の5%)を適用するしかないのでしょうか。特例などはありませんか?
・相続後、すぐ売却した方が税金が抑えられると見たのですが、一番良い売却のタイミングはいつでしょうか。
・(確定申告)売却後の確定申告の際の手続きや流れなど詳しく知りたいです。
税理士に相談する前に事前に色々と知識をつけておきたいので、是非教えてください。
-
相続関係は複雑ですよね。
元々銀行系列でしたので、相続絡みのご相談をよく受けておりました。
ただ一般的な流れやポイントについてご説明いたしますが、最終的な判断や具体的な計算については税理士へご相談いただくことをおすすめします。
1. 取得費が分からない場合の対応
土地の譲渡所得は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 売却価格 –(取得費+譲渡費用)
取得費が不明な場合
契約書や領収書がない場合は、取得費を 「売却価格の5%(概算取得費)」 とすることができます。
なお、売却にかかった費用(仲介手数料・測量費など)は取得費に含められるため、できるだけ多くの経費を計上するのがポイントです。
特例について
「相続財産を売却した場合の取得費加算の特例」
相続税を支払っている場合、相続税の一部を取得費に加算できる制度があります。
2. 売却のタイミングについて
相続後すぐ売却した方が税金が抑えられるかどうか?
「相続開始から3年10カ月以内」に売却すると、取得費加算の特例(相続税の一部を取得費に加算)を活用できます。(補足:相続した土地を売却すると、「譲渡所得税」が発生しますが、取得費加算の特例を使うことで、取得費を増やし、課税対象となる譲渡所得を減らすことができます。)
3. 確定申告の流れ
土地を売却した場合、売却した翌年の確定申告(2月16日~3月15日) が必要になります。
確定申告の流れ
1.売却価格を確定(売買契約書を準備)
2.取得費と譲渡費用を計算(契約書・領収書を確認)
3.譲渡所得税を計算(売却利益に対する税率適用)
4.申告書類を作成・提出(税務署、e-Taxなどで申告)
5.納税(確定申告後、指定期日までに支払う)
必要書類
•売買契約書(売却時・購入時のもの)
•譲渡費用(仲介手数料、測量費など)の領収書
•固定資産税評価証明書
•取得費に関する資料(可能な範囲で)
◎まとめ
取得費が不明な場合は「概算取得費(売却価格の5%)」を適用可能ですが、できる限り証明できる資料を探しましょう!
相続税を支払っている場合、「取得費加算の特例」により税負担を軽減できる可能性があります。
売却タイミングは「相続開始から3年10カ月以内」が有利です。
翌年の確定申告が必要で、売買契約書や譲渡費用の領収書を準備しておきましょう。
最終的な計算や適用できる特例については、税理士に確認するのが確実です。
ご不明点がありましたら、いつでもご相談ください。
以下の記事もよく読まれています
-
50代 女性
- 相続
-
- エリア
- 岐阜県関市
-
- 投稿日
- 2019/08/24
- [1回答]
1619 view
田舎の一戸建ての相続
9か月前に田舎の実母が死去し、私しか子供がいないため預金、不動産 を相続しました。現在私は夫と千葉に住んでおりこの古い岐阜県の田舎の 一戸建てのに関して頭を悩ませています。電車など通ってなく車必須の戸建てで、中はオール電化や所々、リフォームしてあるので安い価格で売りに出しておりますが一向に売れる気配がなく、地元の不動産に管理費や固定資産税などがかかる状態です。預金額は300万弱でしたが、あの時放棄しておけばよかったのかなと今更思っています。自分達は岐阜に移住する選択は全くないのでこの場合どのような策がありますでしょうか。地元の不動産は今、古民家を探している人も多いからもう少し様子を見たらと言いますが、傷んでる箇所も多くリフォームしなければ買い手は現れないのではと感じています。ちなみに築62年です。
1619 view
-
50代 男性
- 相続
-
- エリア
- 岩手県盛岡市
-
- 投稿日
- 2025/01/13
- [1回答]
363 view
相続税を少しでも抑える方法はないでしょうか。
50代の会社員です。妻と大学生の子供が2人います。 最近父が他界し、相続の手続きを進めています。 父の遺産は、自宅の土地(評価額4,000万円)、建物(評価額2,000万円)、預貯金(1,000万円)、株式(1,500万円)です。 私の場合、法定相続人は母、私、妹の3人です。 基礎控除額は4,800万円(3,000万円 + 600万円 × 3人)になると理解しています。 しかし、父の遺産総額が8,500万円なので、基礎控除を超えてしまいます。 この計算で間違いはないでしょうか? 基礎控除を超えた場合、具体的にどのような手続きが必要になりますか? 不動産の評価額を軽減できる特例などはありますか? 相続税を少しでも抑えるための方法やアドバイスがあれば教えてください。 よろしくお願いいたします。
363 view
-
40代 女性
- 相続
-
- エリア
- 兵庫県伊丹市
-
- 投稿日
- 2025/01/02
- [3回答]
365 view
共有名義のマンションを相続放棄したら、私の持ち分も相続放棄の対象になりますか?
夫婦共有名義でマンションを所有しています。 夫が先に亡くなった場合の相続について質問です。 ・共有割合:夫7割、私3割 ・子ども2人(成人) ・夫の遺言書は未作成 夫が亡くなった場合、相続放棄をしたら私の持ち分も相続放棄の対象になりますか? そのまま維持されるのでしょうか?
365 view
-
50代 女性
- 相続
-
- エリア
- 熊本県八代市
-
- 投稿日
- 2025/01/04
- [1回答]
356 view
事故物件のマンションを相続しました。
被相続人である父が室内で孤独死しました。 母と離婚後すぐは会っていましたが、私も大人になり連絡も取らなくなってしまい疎遠になっていました。 発見までに約2ヶ月が経過していて、物件には臭いや汚れが残っています。 この状況を考え、相続税申告の際に、不動産の評価額を下げる申告ができると聞いたのですが、 具体的にどのような書類を提出すればよいのでしょうか? また、リフォームや特殊清掃の費用は相続税控除の対象となるのでしょうか?
356 view
-
40代 女性
- 相続
-
- エリア
- 東京都杉並区
-
- 投稿日
- 2025/05/17
- [3回答]
215 view
親のマンション相続をめぐって兄と揉めています。
先月、父が他界し、実家のマンション(東京都板橋区・築25年)を兄と私の2人で相続することになりました。 父は生前「お前たちで好きに使ってくれ」と言っていたのですが、遺言書はなく、法定相続通りで分ける流れになっています。 私は売却して現金を分けることを望んでいますが、兄は「自分が住みたい」と主張しています。 兄に支払い能力はあるものの、私に一切の代償金(持ち分相当の現金)を払う意思がなく、「身内でお金の話をするのは冷たい」と言われ、話が進まない状況です。 こちらも家計が苦しく、相続分をあやふやにされたまま時間だけが過ぎるのは避けたいのですが、これ以上揉めたくない気持ちも強く、どう対応すればいいのか悩んでいます。 遺産分割協議というものをしないといけないかと思うのですが、話しが進まない場合はどうしたら良いのでしょうか。
215 view
-
60代 男性
- 相続
-
- エリア
- 大阪府藤井寺市
-
- 投稿日
- 2025/03/18
- [2回答]
303 view
孫への相続で負担を減らすためには
まだ先の話ですが、孫に私の持っている マンション2棟、戸建て1棟などの不動産を相続させようと思っているのですが 今の時代相続なんて迷惑でしょうか。 子供より孫に相続させたいです。負担はなるべく少なく。 マンションは管理は大変だけど、家賃収入もあります。 戸建ては今住んでいる家ですね。築年数は古いので売却したほうがいいですかね。 孫は20代です。今後何もないよりかあった方がいいのではと。 本人の意思はこれから聞きます。
303 view
-
50代 女性
- 相続
-
- エリア
- 東京都大田区
-
- 投稿日
- 2025/06/06
- [3回答]
149 view
母が要介護認定。マンションを施設入居費用に充てたいです
母が要介護2と認定され、在宅介護が限界に近づいています。 介護付き有料老人ホームへの入居を検討中ですが、入居一時金や月額費用を賄うために、母名義のマンションを売却したいと考えています。 ただ、本人は軽い認知症もあり、契約の意思確認や代理人の手続きに不安があります。 家族信託か、成年後見人か、どちらが良いのでしょうか。どう進めるのが良いでしょうか。詳しい方いましたら教えてください。
149 view
-
30代 男性
- 相続
-
- エリア
- 東京都豊島区
-
- 投稿日
- 2024/09/15
- [1回答]
385 view
相続したマンションの分け方
相続が発生しているマンションがあるとします。 相続人はA・B・Cの3人で、3分割でわけるために売却するとします。 売却の便宜上、A名義で登記を行い、売却後、売却金を3人でわけた場合、AからBCに贈与したとみなされるのでしょうか? 一番節税できて、3人で平等に分けられる方法はどんな方法がありますか?
385 view
-
60代 男性
- 相続
-
- エリア
- 静岡県静岡市葵区
-
- 投稿日
- 2024/12/12
- [1回答]
352 view
築年数も価値も異なるアパート3棟を兄弟で平等に分けるには?
私は3人兄弟の次男で、父が先日他界しました。 父は3棟のアパートを所有しており、遺言書には「3人の息子で平等に相続すること」と書かれていました。 しかし長男は「自分が20年間アパートの管理をしてきたから、平等に相続するのは納得いかない」と主張しています。一方、私と弟は、遺言書通りに3等分したいと考えています。 問題は、3棟のアパートの価値が異なることです。 1棟目は築10年で立地も良く、年間の家賃収入が高いです。 2棟目は築30年ですが、最近リノベーションを行い、入居率も安定しています。 3棟目は築40年で老朽化が進んでおり、修繕費がかさんでいます。 長男が主張する、今までの管理の対価をどうすべきかも悩んでいます。 確かに長男は日々の管理や入居者対応を行ってきましたが、その分の報酬は毎月受け取っていました。具体的には、3棟の管理をしていて、家賃総額から毎月10万円の報酬があったと聞きました。 20年で計算すると、2,400万円です。 また、相続税の問題もあります。 3棟合わせると相続税がかかるのですが、現金での納税は難しそうです。 アパートを売却せずに相続税を支払う方法はあるのでしょうか。 この状態で、平等に相続をするにはどうすればよいでしょうか。 長男に納得してもらう問題もありますが、アドバイス頂きたいです。
352 view
-
40代 男性
- 相続
-
- エリア
- 東京都江東区
-
- 投稿日
- 2024/12/31
- [1回答]
372 view
親が外国に不動産をもっていた場合の相続について
最近、父が亡くなり、相続の手続きを進めているところです。父は日本国籍でしたが、5年ほど前にカナダに移住し、そこで不動産を購入していました。 私と母は日本に住んでいます。父の遺産には、日本の預金口座、日本の実家、そしてカナダの不動産が含まれています。 相続手続きを進める中で、わからない点が多々あります。 まず、カナダの不動産の相続手続きはどのように行えばよいのでしょうか? 日本の不動産とは異なる手続きが必要になるのでしょうか? またカナダの不動産に対して日本の相続税は課税されるのでしょうか? 父がカナダで亡くなったため、カナダの相続税も関係してくるのではないかと心配しています。 日本とカナダの両方で相続税を支払う必要があるのでしょうか? もしそうだとしたら、二重課税を避ける方法はあるのでしょうか? また、カナダの不動産を相続した後、それを売却する場合の税金についても知りたいです。 日本で申告する必要があるのでしょうか?それとも、カナダでの手続きだけで済むのでしょうか?
372 view
ご相談を拝見しました。
税理士に相談される予定ですので、相続に関する税法の原則に基づき知見の及ぶ範囲で回答させていただきます。
Q、取得費を確認できる契約書などの資料がない場合、概算取得費(売却価格の5%)を適用するしかないのでしょうか。特例などはありませんか?
A.契約書や領収書など取得費用を証明できる書類がなければ、原則として売買価格の5%相当額を概算取得費として用いることになります。これに特例はありません。
◯相続後、すぐ売却した方が税金が抑えられると見たのですが、一番良い売却のタイミングはいつでしょうか。
A.相続の申告はすでに完了されているとのことですから、相続税の基礎控除を利用されすでに相続税を納められたのでしょう。その場合、相続税を納めた後の3年以内に相続不動産を売却すると、「取得費加算の特例」という制度を利用できます。この特例は、相続税額の一部を取得費に加算することで、譲渡所得税を減らす効果があります。さらに、「居住用財産の3000万円特別控除」を併用することで税負担を大きく減らすことができます。ただし、居住用財産の3000万円特別控除は、家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地を売る契約をしている必要があります。すでに更地とのことですから、要件を満たしているか注意が必要です。
また、先述したように「取得費加算の特例」のみを利用する場合にも、相続税を納めてから3年以内との縛りがありますので注意が必要です。今後の値上がりに期待できる根拠が明白ではないのなら、特例が利用できる期間内に売却するのが得策かもしれません。
◯売却後の確定申告の際の手続きや流れなど詳しく知りたいです。
相続物件の売却後の確定申告は、通常の不動産売却の確定申告と基本的に同じです。しかし、譲渡所得の計算には注意点が必要です。詳しくは税理士に相談されるのが良いでしょう。
以上、お悩み解決の一助となれば幸いです。