不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
40代
女性
エリア

東京都中野区
投稿日

2024/05/21
更新日

2024/06/26

223 view

父の所有するアパートについて

父が2世帯のアパートを所有しています。
二つの部屋の条件（面積や設備等）は同じなのですが、一部屋は父の古い友人家族に長らく貸している為、家賃を安くしているそうです。

ゆくゆくは娘の私がそのアパートを相続予定なのですが、私は不動産を持ちたくないのですぐオーナーチェンジで売却したいと思っています。
その際に、現在の家賃設定のままで経営をお願いすることは可能なのでしょうか。
新しいオーナーになった時にオーナーと管理会社の判断で家賃が上がってしまうこともあり得るのでしょうか。
私と父の友人には面識はありませんが、なるべく現在の条件のまま管理してほしいと思っています。

私が回答します
投稿日

2024/06/26

奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
ご相談拝見しました。ご尊父と友人の信頼関係に起因する難しい問題ですね。

結論としてオーナーチェンジ物件の購入者が応諾すれば、現行の家賃設定のまま継続していくことは可能でしょう。しかし口約約束では反故にされる可能性が高いため、売買契約書にその趣旨を盛り込んでおくか、覚書等で書面を取り交わしておく必要があります。

もっとも、その条件を承諾してもらうには、物件価格の調整が必要な可能性があります。

オーナーチェンジ物件の購入者は、利回りが得られるかを重視して購入を検討します。近傍同種の建物賃料と比較して明らかに安い状態であれば、物件価格をを低く希望するのはと合理的だからです。

現行の借地借家法は借主に優しく、貸主に厳しい側面を持っています。生活の基盤である住居に関し、貸主の横暴は認めないとの趣旨があるからです。

とはいえ家賃の増額が認められない理由ではありません。現在の借主様とどのような賃貸借契約を締結されているかは伺い知れませんが、借地借家法11条1項本文、32条1項本文では以下のような要件が具備されている場合、賃料増減を請求できると例示しています。

1.土地もしくは建物に対する租税その他の負担の軽減
2.土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下
3.その他の経済的事情の変動
4.近傍同種の建物賃料との比較

合意書等が存在していなければ上記内容に基づく賃料増減請求に抗う術がなくなりますから、先述した書面等の写しをご尊父の友人に渡すと同時に、内容についても説明しておくと良いでしょう。

また覚書等には、オーナーチェンジ物件の購入者がさらに転売した場合に備え、「新たな購入者は覚書の約定内容を継承する」旨の条項を盛り込んでおくと良いでしょう。

これらにより家賃増額を完全に防止できるとまで断言できませんが、少なくても一方的な増額請求に対抗するための証拠になります。