不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
30代
男性
エリア

埼玉県所沢市
投稿日

2024/02/29
更新日

2025/02/21
［2回答］

1756 view

現在マンションの住宅ローンを支払っていますが、将来的に親が所有する別の不動産も相続する予定です

30代男性です。現在マンションの住宅ローンを支払っていますが、将来的に親が所有する別の不動産も相続する予定です。
親名義の不動産と自身のマンションローンに関わる相続計画について、どのように準備を進めるべきか、
また、相続によって住宅ローンの支払い条件が変わる可能性があるかどうか知りたいです。
具体的に、相続によってローンの金利や返済条件が変更されることはあるのでしょうか？
また、相続税の計算において住宅ローンの残高がどのように考慮されるかについても教えていただきたいです。

私が回答します
品木彰

不動産専門家
- 30代
- 大阪府
- 男性
- 専門家
投稿日

2024/06/05
まず、相続税の計算において、相続人ご自身が支払っている住宅ローンの残高は考慮されません。相続税は被相続人（亡くなった方）が保有していた財産に対してかかる税金であり、相続人の債務は関係ないためです。したがって、ご自身のマンションローンの残高は、相続税の計算には影響しません。

次に、相続によってマンションローンの金利や返済条件が変更されることはありません。住宅ローンは借主と金融機関との契約に基づくものであり、相続が発生しても契約内容が変わることはないので、ご安心ください。

相続の計画を進める上で大切なのは、親名義の不動産の評価額や想定される相続税額を事前に把握しておくことです。不動産の評価額や相続税を試算をしておくことで、納税資金の準備方法や遺産分割の方法を検討することができます。

また、親御さんと相続に関する話し合いを持つことも重要です。遺言書の作成や、親御さんが健在なうちに財産を生前贈与するなどの方法で相続対策した方が良い場合もあります。

相続手続きは複雑で専門的な知識が必要となるため、税理士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/02/21
ご自身の住宅ローンには影響がありませんが、相続対象の不動産に住宅ローンがあった場合については、いろいろ考える必要があります。
まず、団信に加入されていれば、相続の時点で住宅ローンは完済ですので、3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）の基礎控除を超えた分につき、相続税がかかります。
団信に加入されておらず、住宅ローンが残っていた場合、住宅ローンも相続対象となりますので、相続放棄しない場合には、ご自身の分と相続分で２つの住宅ローンを抱えることになります。
売却して現金化できればいいのですが、売却額が住宅ローン残高を下回った場合、売るに売れません。よって、相続放棄するか、貸し出すか、という選択肢になると思います。
相続放棄の場合、その他の資産もまとめて放棄する必要があります。
貸し出す場合、住宅ローンを貸し出している金融機関と相談してください。住宅ローンを賃貸物件の購入に使用するのは目的外の利用となりますが、事情が事情なので期間付きで許してくれる（売却までなど）可能性があります。また、賃貸需要が旺盛な地域であれば、アパートローン等に切り替えられないか、相談してみてください。お宝になる可能性があります。