不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 相続
- 50代
- 男性
-
- エリア
- 滋賀県高島市
-
- 投稿日
- 2025/02/21
-
- 更新日
- 2025/02/22
- ［2回答］
1424 view
空き家の固定資産税対策についてアドバイスをください
築40年の一戸建てを相続しました。
空き家の状態ですが、立地は郊外で賃貸需要も低く、売却も思うように進んでいません。
一方で、固定資産税は毎年約10万円かかり、負担が大きいです。
建物は築年数が古く、綺麗にしに行くことも今はできていません。
古いので雨漏りなどしているかもしれないです。
自治体から管理不全を指摘される可能性はありますか？
特定空き家に認定されると固定資産税の優遇措置（1/6軽減）が失われ、
税額が大幅に上がると聞き、対応を急がなければと考えています。
解体して更地にすると固定資産税が上がるとも聞き、判断がつきません。
売却も全然進まず、困っています。
-
ご相談内容拝見しました。
親から築４０年の家を相続したが管理も不十分で売却も思うように進まずお困りで早急に対応策をご検討したいということですね。
特定空き家として指定される主な条件は、空き家対策特別措置法に基づき、以下の状態にあると判断される場合です。
• 建物の老朽化が進み倒壊等著しい危険な状態:
• ゴミの放置、不法投棄など衛生上有害となるおそれのある状態:
• 景観を著しく損なっている状態:
• 生活環境の保全上有害となるおそれのある状態（落書き、不法占拠など）
• 現状の状況から「ない」とは言えないですが、すぐに倒壊の危険もないようですので「高い」とまでは言えないように感じます。従い、「中程度」と思われます。雨漏りはマイナス要因です。最終的には自治体の判断になりますが、助言・指導⇒勧告⇒命令⇒行政代執行（解体）と程度が進んでいきます。
いずれにしろ、そのままにすると状況が悪化するだけですので考えられる対応策は
<賃貸する＞
1. 空き家バンクに登録する。（売却でも）
2. 管理業者に管理委託をして劣化しないようにする。
3. リフォーム業者にリフォームを依頼し賃貸しやすいようにする。
4. DIYで修繕していく。
5. 建物を解体して駐車場や資材置き場で賃貸する。
<売却する＞
6. 地元の複数の不動産屋に相談する。専任契約で依頼してみる。
7. 自分で売却先を探す。
8. 建物を解体して更地にして売却する。
<寄付など＞
9. 自治体などに寄付できるか確認する。
10. 建物は解体して土地の国庫帰属制度が利用できないか検討する。（条件はハードルが高いと言われています）
など
相続した自宅をどうされたいのかで上記のような選択枝の中から、また併用検討しながら納得がいく解決策が見つかるとよいですね。尚、相続した不動産の登記が2024年から法律で義務付けられましたので、お忘れなくお手続をなさってください。
プランを検討するにはファイナンシャル・プランナーに、その後、売却の場合は不動産業者、行政手続は自治体や行政書士、登記は司法書士に相談されるとよいでしょう。
以上ご参考まで。
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相続した建物の老朽化が進行しており、かつ適切に管理することが困難である現在の状態が継続されれば、いずれ自治体から管理不全を指摘される可能性は極めて高いと言えるでしょう。
相談者様が懸念されているように、市区町村から勧告を受けた特定空家の敷地については固定資産税等の住宅用地特例が解除され、税額が最大6倍（実際は3～4倍程度）となる可能性があります。さらに、その後適切に対処しなければ解体命令が発せられ、従わなければ行政代執行による解体へと進みます。
解体して更地にした場合も住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税と都市計画税は高くなります。ですが、解体をすれば家屋の管理が不要となりますし、更地にすることで購入検討者の心象が良くなり、売却できる可能性が高まるかもしれません。
適切に管理されていない家屋を原因として近隣に被害を与えた場合、所有者に責任があるとして高額な賠償責任を請求される可能性もあります。いずれにしても固定資産税が高くなるなら、リスクを軽減できる解体を選択したほうが良いかもしれません。しかし、解体には相応の費用が必要ですから、リフォームすることで賃貸転用や売却が有利にならないか、販売価格を見直す必要はあるかなどについて当該エリアの不動産業者に相談されると良いでしょう。