不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
40代
女性
エリア

東京都日野市
投稿日

2025/03/06
更新日

2025/03/08
［3回答］

809 view

母が認知症疑い。マンションの名義を変更できますか

母に認知症のような症状が出てきました。
今母と二人暮らしですが、このマンションは母名義です。
認知症と診断されると銀行口座も凍結すると聞いたことがあります。
まだはっきりと診断されたわけではありませんが、今からマンションの名義を母から私に変更することは難しいのでしょうか。

私が回答します
小川佳宏

小川FP・行政書士事務所
- 60代
- 愛知県
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/03/08
ご相談内容を拝見しました。
お母様に認知症のような疑いが出始めたがお母さま名義のマンションを相談者様の名義変更したいができるかどうかご心配なのですね。

「認知症のような疑い」でも意思能力があれば契約行為ができます。医師の診断をうけてください。それも早急に受ける必要があります。認知の症状が進んで意思能力がなくなると契約行為ができなくなります。

お母さまに意思能力がある場合、贈与契約をお母さまと相談者様と結び贈与をします。マンションの価格がいくらか不明ですが、贈与税を一時的に回避するなら、相談者様が翌年の2月1日から３月１５日までに贈与税の申告をして、「相続時精算課税」の届け出をします。2500万円までなら贈与税はかかりません。超えた分は２０％の贈与税が発生し、お母さまの相続時にマンション価格は相続財産になり相続税と精算されます。
ただし、御兄弟がいる場合は名義を変更する目的と手段について、きちんと合意を取っておかれることをお勧めします。

家族信託も契約ですので、意思能力が必要です。名義を変更するだけなら家族信託は複雑ですので、利用する必要性は低いかもしれません。任意後見契約も同様に意思能力が必要ですが、お母様から財産管理や監護の代理権を付与しお母様のためになることが必要です。従い、マンションの名義を変更することはお母様の財産を減らすことになるので、難しいと思われます。認知症が進み意思能力がなくなると法定後見になります。マンション名義を相談者様に変更することは困難です。

贈与契約や家族信託は行政書士、司法書士、弁護士、税務申告は税理士にご相談しながら進められるとよいでしょう。

以上ご参考まで。

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私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/03/07
まだ、認知症らしい、という段階ですので手はあります。
成年後見人制度は後見人選定が裁判所になるので、家族のコントロールから外れる可能性があります。その場合、制度上被後見者の財産を守るという立場上、住んでいた家を売って介護費用に回すなど柔軟な対応が難しく（たとえ本人のためであっても）なるので、あまり使われていません。完全に認知症だということになると、成年後見人しか選択肢が無くなります。
まだ判断能力のある段階であれば、家族信託という制度があります。信託とありますが、信託銀行は関係ありません（よく勘違いされる方がいますので）。この場合、成年後見人制度では難しかった、家を売って本人の介護費用に使う、などが可能になります。銀行に信託口座を作成し、その口座を使って本人のための諸費用を引き出すなども可能になります。
ご検討ください。
私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/03/07
ご相談を拝見しました。

認知機能に問題が生じている場合に所有権移転を行う際、現所有者であるご母堂の事理弁識能力がどの程度あるかによって判断されます。したがって、認知症であると確定診断された場合でも、症状の程度によっては意思能力があると判断される場合もあるのです。

事理弁識能力とは、物事の善悪や結果を判断できる能力、または法律行為の結果を判断できる能力を指します。つまり、所有権移転の手続き書類に署名・捺印することで、自身にどのような法律的影響が及ぶか理解できていれば手続きは可能です。手続きを司法書士に依頼する場合、判断は本職が行います。

手続きについては以上ですが、他に相続人はいないのでしょうか？その場合、名義変更について事前相談が必要です。

また、生前贈与が必ずしも有効とは限りません。成年後見制度の利用も検討された方が良いのではないでしょうか。

以上、お悩み解決の一助となれば幸いです。

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