不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
30代
女性
エリア

神奈川県横浜市都筑区
投稿日

2025/02/01
更新日

2025/02/04
［2回答］

1835 view

相続税の計算方法を詳しく教えてください

祖父が亡くなり、東京都心にあるアパートと有価証券と現金を相続することになりました。
相続人は母と私の2人です。

アパートの査定額を調べると、3,500万円程で売出しできると聞きました。
有価証券が5,000万円、現金が800万円です。
大体9,300万円程の相続になりそうなのですが、相続税の計算は下記で合っていますか？
また、アパートの価値は査定額の3,500万円と思っていて良いのでしょうか。
よろしくお願いします。

9,300-4,200=5,100万円　課税遺産総額
3,000万円以下の部分に税率10％かけて
2,100×10%=210万円
控除額を引いて
210-70=140万円

母と私で合わせて140万円

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/02/02
ご相談を拝見しました。

まず、不動産の相続税評価額は査定額ではありません。

土地は路線価方式もしくは倍率方式で算出し、建物については固定資産税評価額に基づき算出します。また、賃貸されている家屋については、権利関係に応じて評価額を調整します。相続税評価額の算出は、税理士に依頼されることをお勧めします。相続人自身で評価を行うと、納める必要のない税金を納める可能性があるからです。

奥林洋樹さんに無料相談する
私が回答します
小川佳宏

小川FP・行政書士事務所
- 60代
- 愛知県
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/02/04
相談内容を拝見しました。
祖父がお亡くなりになって、お母様（子）と相談者様（孫）が相続人で相続税の計算が気になられるのですね。

アパートの評価額は、建物と土地は別々に計算します。アパートであるので少し特殊な計算をします。
・建物は貸家＝固定資産税評価額＊（１－借家権割合＊賃貸割合）
・土地は貸家建付地＝自用地評価＊（１－借地権割合＊借家権割合＊貸家割合）
従い、アパートの売り出し査定額と違い、もともと固定資産税評価額も自用地評価（ここが路線価です）も時価より２割程度低いし、ここから借家権割合など減額しますのでもっと低くなると思います。さらに土地は小規模宅地の評価減の要件を満たせばさらに減額されます。
有価証券はいくつかの平均の一番低い価格で計算しますので少し下がるかもしれません。

相続税の基礎控除は、お母様が存命で相続放棄をしない場合は、１人分の3000+600*1=3600万円になります。その他にも葬式代、生前贈与加算、生命保険など他の要素がないとしたら、後は法定相続分に応ずる取得金額の相続税の税率表にあてはめて相続税の総額を計算します。

お母様と相談者様で1/2ずつ相続する場合は相続税の総額を1/2ずつで按分します。相談者様は祖父の孫ですので、代襲相続ではないので２割加算になります。

複雑な計算ですので税理士に相談されるのがよろしいかと思います。

以上ご参考まで。

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