収益還元方式とは？計算方法やメリット・デメリットを解説

収益還元方式とは、計算の対象となる不動産が、今後いくらの収益を生み出すか考慮して不動産価値を算出する方法です。

収益還元方式には「直接還元法」と「DCF法」の2種類あり、どちらの方法で計算するかによって算出される不動産価格が変わります。

本記事では収益還元方式の計算方法、評価の手順などを解説します。不動産価格を正確に算出し、投資を成功させたいと考えている方は記事を参考に計算してみてください。

収益還元方式の基本

まずは収益還元方式の基礎知識として、以下の内容を解説します。

• 収益還元方式とは？
• 収益還元方式が使われる理由

基礎知識を得れば、収益還元方式についてより深く理解できるでしょう。

収益還元方式とは？

収益還元方式とは、不動産が生み出す収益に着目した不動産価格の算出法です。

不動産を貸し出した際、賃料として収益を得られます。この収益が今後どの程度発生するのか考慮し、不動産価格を計算します。

収益還元方式の計算方法は「直接還元法」「DCF法」の2つです。

それぞれに特徴があり、どちらの方法で計算するかは以下のように状況によって使い分けます。

直接還元法	簡易的な計算方法一般的な不動産査定の際に用いられる
DCF法	さまざまな要素を考慮した複雑な計算方法長期保有や融資を検討する際に用いられる

収益還元方式を用いて計算すれば不動産の正確な価値がわかり、投資用不動産を購入・保有してよいかの判断基準となります。

収益還元方式が使われる理由

収益還元方式が使われる理由は、賃貸用と事業用不動産の価値を正確に評価するためです。

賃貸用・事業不動産には、住まいとして利用する物件とは異なる価値があります。そのため、一般的な不動産の価値を計算する方法では、本来の価値を算出できません。

賃貸用・事業用不動産の真の価値を計算する方法として収益還元方式が確立されました。

収益還元方式の計算方法

収益還元方式には、以下の2種類の計算方法があります。

• 直接還元法
• DCF法（ディスカウント・キャッシュ・フロー法）

それでは、それぞれがどのような方法で計算するのかみていきましょう。

直接還元法

直接還元法とは、一定の期間内に発生する純利益を還元利回りで割り、収益価格を計算する方法です。

一定の期間と言うものの、多くは1年として計算します。

直線還元法の計算式は、以下のとおりです。

不動産価格 = 1年間の純利益 ÷ 還元利回り

なお、純利益と還元利回りとは、次のような意味を指します。

純利益	売上高から売上原価・販売費・管理費・税金など引いた金額1年間に得た最終的な利益
還元利回り	資産の収益から資産価格を算出するときに使う利率キャップレートや投資家期待利回りとも呼ばれる

DCF法（ディスカウント・キャッシュ・フロー法）

DCF法とは、不動産から得られる利益の下落率や空室率を加味し、将来売却する際の価格を考慮した計算方法です。

家賃や物件価格の下落を考慮するため、詳細な評価額を算出できる反面、計算が複雑になります。

DCF法は、以下のような計算式を用いて算出します。

不動産価格 = 年間家賃収入÷（1+割引率）+ 年間家賃収入 ÷（1+割引率）2乗 + 年間家賃収入 ÷（1+割引率）n乗 + 売却価格÷（1+割引率）n乗

上記の計算式を簡単に言い表すと、以下のようになります。

不動産価格 = 年間純利益の現在価値の合計 + 予想売却価格の現在価格

不動産を所有してから売却するまでの年間利益を毎年計算し、それぞれの年の利益を現在の価値で割り戻し合計します。そして、手放す年の予想売却価格を現在の価値で割り戻し、計算した利益額に足せばDCF法により不動産価格を算出できます。

収益還元方式のメリットとデメリット

不動産価格を求める際には、メリットとデメリットを考慮しなければなりません。

ここからは、収益還元方式のメリット・デメリットについて解説します。

収益還元方式のメリット

収益還元方式を利用するメリットは、以下のとおりです。

• 収益による不動産価格の算出が可能となる
• DCF法で計算すれば精度の高い評価が出せる
• 将来得られる収益の総額や利益が計算しやすくなる など

不動産の価格や将来の利益額がわかれば、不動産投資や事業投資するか判断が可能となります。将来得られる収益まで反映できるため、現在の価値だけに囚われず、不動産の真の価値が算出できます。

収益還元方式のデメリット

収益還元方式のデメリットは、以下のとおりです。

• 市場動向により価格変動を考慮していない
• DCF法は計算が複雑である
• 算定する数値の設定によって結果が変わる など

収益還元方式を利用すれば賃貸用・事業用の正確な価格が算出できるものの、市場動向の変化を考慮していないため、現実と計算にギャップが生まれるケースもあります。

また、DCF法は計算が複雑なうえに、設定する数値が間違っていると正確な不動産価格を計算できません。不動産の知識がない状態で計算すると、逆効果になるおそれがある点には注意しましょう。

【シミュレーション】収益還元方式での評価を試してみよう

ここからは、収益還元方式の直線還元法を用いた場合、どのように計算していくのか以下の手順で説明していきます。

STEP①予測収益を計算
STEP②還元利回りを設定
STEP③収益価格を算出

直線還元法の計算方法を覚え、不動産投資や事業投資に活かしていきましょう。

STEP①予測収益を計算

まずは、予想収益の計算に必要な金額を調べます。

予想収益の計算に必要な金額は、以下のとおりです。

• 年間の賃料（予測でも可）
• 年間のランニングコスト（概算でも可）

上記の金額がわかったら、以下の式にあてはめます。

純利益 = 年間の賃料（予測）- 年間のランニングコスト（概算）

年間の賃料を予測する場合、価格を計算する不動産の周辺賃料相場を参考にします。

たとえば、年間の賃料が500万円、年間のランニングコストが100万円だった場合、純利益は400万円です。

STEP②還元利回りを設定

純利益を計算したら、還元利回りを設定します。

還元利回りの計算方法は、以下のとおりです。

還元利回り = 一定期間の純収益 ÷ 不動産の購入価格 × 100

たとえば、純利益が400万円、不動産の購入価格が8,000万円だった場合の還元利回りは0.5%です。

なお、所有している不動産の価値を算出する場合、買ったときの金額を参考にせず、周辺の不動産がどの程度の還元利回りで売買されているのか調査します。調査でわかった数字をもとにして計算します。

STEP③収益価格を算出

純利益の計算と還元利回りの設定が終わったら、不動産価格を算出します。

直線還元法の計算式は、以下のとおりです。

不動産価格 = 1年間の純利益 ÷ 還元利回り

たとえば、1年の純利益が500万円、還元利回りを10%とした場合の不動産価格は以下のとおりです。

500万円 ÷ 10% = 5,000万円（不動産価格）

なお、設定する還元利回りの数値によって、不動産価格が大きく変わります。しっかりと市場調査して正確な還元利回りを設定して計算しましょう。

収益還元方式を利用する際の注意点

収益還元方式を利用する際には、以下の点に注意しましょう。

• 市場動向の影響
• 正確なデータ収集の重要性

それでは、どのような点に気をつければいいのか解説します。

市場動向の影響

収益還元方式を利用して不動産価格を算出する際には、市場動向に注意しましょう。

直線還元法で計算する際には市場動向を考慮しないため、年間の賃料が下がったとき、空室になったときに正確な不動産価格が算出できません。不動産市場が変動しそうな場合、賃料を実測値ではなく予測値に変更して計算し直したほうがよいでしょう。

正確なデータ収集の重要性

DCF法で計算する場合、正確なデータを収集しないと不適切な不動産価格が算出されてしまいます。

DCF法を利用する際には、割引率を設定して計算します。割引率を考慮する場合、インフレ率や不動産価値や家賃の下落率、空室の発生率といったデータが必要です。これらのデータが不正確だと、結果として算出される不動産価格が実際のものと異なってしまいます。

正確なデータの収集は一般の人には困難であり、不動産会社や不動産鑑定士など専門家に計算してもらいましょう。

収益還元方式に関するよくある質問

収益還元方式に関するよくある質問は、以下のとおりです。

• 収益還元方式と取引事例比較法とは何が違うのですか？
• 原価法とはどのような計算方法ですか？

ここからは、よくある質問の内容とその回答を紹介します。

収益還元方式と取引事例比較法とは何が違うのですか？

収益還元方式は不動産が生む収益に着目し、取引事例比較法は周辺相場に着目した不動産価格計算方法という違いがあります。

取引事例比較法を利用する際は、まず計算する物件の周辺にある不動産の価値を調べ、計算する物件と似ている不動産との違いを数値にして金額を算出します。

また、収益還元方式は賃貸用・事業用不動産の価格を算出するのに使い、取引事例比較法は住むための不動産の価格を算出するのに使うのも違いです。

原価法とはどのような計算方法ですか？

原価法とは、再調達原価を求めて減価修正したうえで不動産価格を算出する手法です。

簡単に言うと、計算する不動産を建て直したらいくらかかるのか計算し、現在の築年数といった数値を考慮して調整して計算する方法です。

中古の建物の価値を計算する方法によく用いられますが、再調達原価を計算できない土地には使いません。

まとめ

収益還元方式とは、対象の投資用不動産が、今後いくらの収益を生み出すかを考慮して不動産価値を算出する方法です。直線還元法とDCF法の2つの計算方法があり、状況に応じて使い分けます。

どちらの方法を利用するにしても、市場動向の調査や正確なデータの収集が必要であるため、計算は不動産会社といった専門家に依頼したほうがよいかもしれません。

専門家に正確な数字を提示してもらい、不動産購入や資産形成につなげていきましょう。