任意売却の6つのメリット！競売との違いはなに？

住宅ローンの返済に困ったときの自宅の処分方法には、「競売」と「任意売却」の2つがあります。どちらも自宅を売却することにおいて違いがありませんが、圧倒的にメリットが多いのは任意売却。任意売却には、次の6つの点で競売よりメリットが大きいと判断できます。

本記事では競売と任意売却の違いを明確にしながら、任意売却の6つのメリットについて解説していきます。

任意売却のメリット1．自分の意思で売却できる

競売は、住宅ローン滞納の末の裁判所による強制的な措置です。強制的に差し押さえられ、競売にかけられ、退去を迫られます。それに対し、任意売却は自分の意思でマイホームを売却する手続きです。

住宅ローンを滞納する前から準備することもできますし、6ヶ月以上の滞納により競売手続きが開始したとしても、競売開札の前日までは任意売却が可能です。

任意売却は価格や時期についてもある程度は調整できるため、精神的に余裕を持って売却に臨むことができます。

任意売却のメリット2．市場価格に近い価格で売却可能

競売は入札方式でおこなわれるものの、市場価格の7割程度での売却が多くなっています。状況によっては、半値近くになってしまうこともあります。それに対して任意売却は、市場価格に近い価格での売却が可能です。

競売も任意売却も、売却したお金は住宅ローンの返済に充てられます。競売は市場価格を下回る金額で落札されることが多く、ほとんどケースで残債を下回ってしまいます。つまり、家を失ってもなお多額の住宅ローンを返済しなければならない可能性があるのです。

任意売却は市場価格に近い金額で売却可能なので、競売よりも残債を圧縮できます。新生活の返済負担を少しでも軽減するためには少しでも高値で売却したいところでしょうから、競売になる前に任意売却に向けて動き出すことが大切です。

任意売却のメリット3．持ち出し金がゼロ

自宅を売却するということは、仲介手数料や登記費用、状況によっては測量費用などがかかります。一般的には、不動産売却にかかる諸費用は4％前後。3,000万円の物件の売却には、100万円以上の諸費用がかかってしまうということです。

住宅ローンの返済が厳しいがゆえの売却ですから、この諸費用は大きな負担にもなりえます。しかし任意売却では、自宅を売却した費用からこれらの諸費用を捻出することが認められています。そのため、現金を用意することなく売却が可能なのです。

さらに家を売るということは、引っ越さなければならないということ。競売での落札金額はすべて債権者への返済に充てられますので、手元に残すことはできず、満足な引越し先を選べません。その一方で、任意売却は交渉によって売却金額の中から引越し代等を確保できる可能性があります。その額は最大30万円ですから、引越し代以外にも敷金や礼金、仲介手数料も補うことができます。引越し代が確保できれば、新生活もスムーズにスタートを切ることができるでしょう。

任意売却のメリット4．プライバシーが守られる

滞納の末に競売にかけられる場合、裁判所のホームページなどに競売の概要が掲載されます。隣近所や職場の人、親戚などにも、自宅が滞納の結果競売にかけられていることが知られてしまう可能性があります。また開札前には、落札希望者が自宅周辺をウロウロ…なんてことも考えられるのです。配慮のない落札希望者や不動産会社が、「勝手に自宅や近所に聞き取り調査した」「子供の学校に許可なく押しかけた」といったトラブルも報告されています。

それに対して任意売却は、通常の不動産売却と同じように販売されますので、誰が見ても任意売却していることはわかりません。

任意売却のメリット5．残債は無理のない返済計画が立てられる

競売も任意売却も市場価格以下の売却になってしまいますから、ローンを完済することができずに債務が残ってしまうケースが多くあります。その場合、競売では多くの場合で債務の一括返済をもとめられます。そのため競売後には、自己破産してしまう方も少なくありません。

それに対して任意売却は、そもそも競売以上に債務を圧縮できるというのは先述の通りです。債務が残った場合にも、債権者（金融機関・住宅金融支援機構など）と協議の上、負担が大きくない分割返済ができます。債権者は、債務者が今までと同じ条件や環境で支払いを続けることが困難だということは充分に理解をしているので、現在の収入や生活状況を考慮し、現実的な返済方法で応対してくれるのです。任意売却後の負担は、月額5,000円～30,000円程度が多い印象があります。

任意売却のメリット6．自宅に住み続けられる可能性も

自宅が競売で落札されてしまった場合、所有権移転後も住み続けるとなると「不法占拠」となってしまいます。競売の落札者には引渡命令という制度があり、不法占拠者には裁判所から強制執行の命令が。競売では、自宅に住み続けることはまずできません。

しかし任意売却は、通常の不動産取引と同様に購入者を選ぶことができます。実は、購入者によっては、そのまま自宅に住み続けることも可能なのです。どういうことかというと、例えば身内や投資家、不動産業者などに自宅を買い取ってもらい、家賃を支払うことでそのまま借主として住み続けられるという方法が取れます。この方法を「リースバック」といいます。リースバック後にローンの返済能力が戻れば、自宅を買い戻すことも可能です。

リースバックについては、下記の記事をご覧ください。

任意売却にはデメリットもある

競売と比較すると圧倒的にメリットが多い任意売却。しかし、次のような点がデメリットとして挙げられます。

・いわゆる「ブラックリスト」に載ってしまう
・住宅ローンの債権者と連帯保証人の同意が必要
・業者選びが難しい

任意売却のデメリットについては、下記の記事もご覧下さい。

任意売却のメリット・デメリットをしっかり認識し、今の状況を打開するための最善の方法を選択しましょう。

まとめ

任意売却と競売を比較すると、圧倒的に任意売却のメリットが大きいことはご理解いただけたと思います。ただし任意売却のデメリットについても、しっかり認識するようにしましょう。

住宅ローンの返済が厳しいときには、早い段階なら住宅ローンの借り換えやリスケ、物件の買い替えなどで解決できる可能性もあります。