離婚でオーバーローンの家を財産分与・任意売却する方法

今回の記事テーマは”離婚時にオーバーローンの家を売るための「任意売却」という方法”について、離婚で家を売るときは住宅ローン残債をチェック、任意売却とは？なぜ離婚時に選択されることが多いのか、離婚後に任意売却するデメリットの3点に触れながら詳しく解説していきたいと思います。是非、参考にして下さい。

離婚で持ち家があるとき、次にようなことで悩んでしまうことでしょう。

• 家を残すのか
• 家を売るのか
• 財産分与はどうするのか

とくに、家の価値を住宅ローン残債が上回る状態＝オーバーローンの場合には、問題は複雑化します。

オーバーローンの家は、残したとしても、売却したとしても、マイナスの資産。さらに、一般的な方法では売却できないため「任意売却」という特別な方法で売却しなければなりません。

本記事では、オーバーローンの家を残した場合・売却した場合の財産分与と任意売却の方法を解説します。

離婚時には家が「オーバーローン」か「アンダーローン」かチェック

持ち家の住宅ローンが残っている状況で離婚することになったら、次の2点をすみやかに把握するようにしましょう。

1. 住宅ローン残債
2. 家の査定額

上記2つによって把握するべきは、家に住宅ローン残債を上回る価値があるのかどうか。住宅ローン残債が家の価値を上回るか下回るかによって、財産分与や売却方法が異なります。

【アンダーローン】住宅ローンを完済している・残債以上で売れる場合

住宅ローン残債が家の査定額を下回る状態を「アンダーローン」といいます。たとえば、住宅ローン残債が2,000万円で家の売却見込み額が3,000万円という状況ですね。

離婚前に家を売却しても離婚後に所有したままでも「プラス」の資産となりますので、財産分与の原則に則って1/2ずつ財産分与することになります。

【オーバーローン】残債以上で売れない場合

一方、住宅ローン残債が家の査定額を上回る「オーバーローン」の場合は少し厄介です。

先ほどとは逆で、たとえば住宅ローン残債が3,000万円あるにも関わらず、2,000万円でしか売れる見込みがないというケースです。オーバーローンの家は、財産分与も売却も、アンダーローンの家より複雑になります。

財産分与では、マイナスの資産は対象となりません。オーバーローンの家は、家の価値より借金のほうが多い状態ですので、マイナスの資産とみなされ財産分与の対象とはならないということです。

また売ろうと思っても、オーバーローンの家は一般的な方法では売却できません。

とはいえ、財産分与できない・売却できないということではありませんので、ここからオーバーローンの家の財産分与と売却の方法を詳しく解説します。

オーバーローンの家を残すときの財産分与方法

まずは、オーバーローンの家を離婚後も残すときの財産分与方法です。

財産分与の原則は「1/2ずつ」「マイナスの資産は対象外」

繰り返しになりますが、財産分与の原則は以下の通りです。

• 夫婦で築いた資産を1/2ずつ分ける
• 対象はプラスの資産のみ

たとえば、以下のような資産を財産分与するとしましょう。

現金預貯金：1,500万円　家：住宅ローン残債3,000万円・売却見込み額2,000万円

財産分与の原則に則れば、プラスの資産である現金預貯金1,500万円を1/2ずつ分けますので、750万円の分与となります。

では、オーバーローンの家の価値である「－1,000万円」はどうなるのでしょうか？

マイナスの資産はその他の資産と相殺されることも

離婚後も家を残す場合、住宅ローンの返済は継続するはずです。基本的に住宅ローンの名義変更はできませんので、住宅ローンの返済については名義人が引き続き義務を負います。

しかし名義人に返済義務があるとはいえ、夫婦が婚姻後に築いた家であれば「オーバーローンになったらから知らない」では住宅ローンの名義人が納得しないこともあるでしょう。

そのため、オーバーローンの家以外にプラスの資産がある場合には、相殺して財産分与されることも少なくありません。

先ほどの事例では、プラスの資産「1,500万円」とマイナスの資産「1,000万円」を相殺してプラスの資産「500万円」とし、250万円を分与するケースもあります。

とはいえ「相殺しなければならない」と定められているわけではありませんので、結局は夫婦の話し合い次第だといえます。

マイナスの資産を養育費や慰謝料と相殺することも

プラスの資産とマイナスの資産を相殺するのみならず、マイナスの資産を養育費や慰謝料の代わりに担ってもらうケースもあります。

プラスの資産はプラスの資産で財産分与。そしてマイナスの資産を引き受ける代わりに、たとえば養育費をゼロとする……ということですね。

これは夫名義の住宅ローンが残る家に妻子が住み続けるケースに多いのですが、離婚後も住宅ローンを支払い続けてもらうことで養育費とみなすことも少なくありません。

住宅ローン残債がある家を離婚後も残すリスク

オーバーローンの家を残す場合の財産分与方法をお伝えしましたが、実は住宅ローン残債がある家を残すには一定のリスクがあります。

離婚後も家を残すケースの多くは、夫が住宅ローンの名義人で住み続けるのは妻子。夫名義の家に妻子が住み続けるリスクは、次の2つです。

1．住宅ローンの返済が滞る

離婚した夫婦は、お互い新たに生活基盤を整えなければなりません。元夫が家族で住んでいた家を出ていくとすれば、新たに住宅を構えたり、家具・家電を購入するなど費用がかかります。

また、元夫に新しい家族ができる可能性もあるでしょう。元夫の出費が増えていくと考えられるのが、元妻と子が住んでいる家の住宅ローンの滞納。中には、自分が住んでいない家にお金を支払い続けることを意図的に辞めてしまうケースもあります。

元夫の返済が滞れば、家は差し押さえられ最終的には競売にかけられてしまいます。そして元妻が連帯保証人になっていれば、その前に住宅ローンの返済を求められることになるでしょう。

2．母子手当（児童扶養手当）がもらえない・減額される

父母の離婚などで父または母と生計を同じくしていない児童が育成される家庭（ひとり親）には、児童の福祉の増進を図ることを目的として「児童扶養手当」が支給されます。

児童扶養手当は、母子家庭に支給されることが多いため「母子手当」ともいわれますが、父子家庭も支給対象です。児童1人の場合の最大支給額は月4万円以上（※）ですので、ひとり親にとっては助かる支援制度だといえるでしょう。

※2021年東京都中央区の場合、全額支給で月43,160円。お住まいの自治体の制度をご確認ください。

ただし、支給には所得制限があります。支給される親の給与所得等以外にも、元配偶者から受給している養育費や支援金の8割が所得とみなされます。

そのため、元夫が住宅ローンを返済している家に住み続ける場合、住宅ローンの金額次第では母子手当の所得制限を越えてしまい、減額されたり受給対象ではなくなったりする可能性があるのです。

オーバーローンの家の売却は「任意売却」で

住宅ローン残債が家の価値を下回っている「オーバーローン」の場合、家を売却することは容易ではありません。その理由は、「抵当権」が抹消できないからです。

抵当権とは、住宅ローンという借入金に対する担保権。もし住宅ローンの支払いが滞ったら、金融機関はこの抵当権によって、家を強制的に競売にかけることができます。

抵当権抹消の条件は「住宅ローンの完済」です。そのため、住宅ローン残債以上で売れずに、自己資金でも不足金をまかなえない場合は、その家を売却することができないのです。

そこで検討すべきなのが『任意売却』です。

任意売却ならオーバーローンの家も売却可能

任意売却は、本来なら住宅ローンを完済しなければ抹消してもらえない「抵当権」を特別に抹消してもらって売却する方法です。売却の流れは、一般的な不動産売却と変わりません。

しかし、任意売却は債務整理の一種となりますので、住宅ローン名義人の信用情報にいわゆる“傷”が付くことになります。一定期間、新規の借り入れやクレジットカードの利用ができなくなりますので、慎重に検討しなければなりません。

離婚で任意売却を選択する人は多い

離婚時に家を売ときには、任意売却を選択する方が数多くいらっしゃいます。その理由は、次のようなことからです。

• 家を購入して間もない時期の売却では、住宅ローンの債務がほとんど減っておらず資産価値の目減りの方が大きい
• オーバーローンで売却が難しいとしても、夫婦の資産を売って関係を断ちたい
• 家族で住んでいた家の場合、夫のみ・妻子のみが住むには広すぎる
• 1つの世帯が2つに別れるため、これまで通りのローンの金額は支払いきれない
• 離婚後、妻子が住み続けるとなると、なんらかの理由で夫のローン返済が滞ったとき、競売が避けられない（妻子は強制退去を迫られ住む場所を失う）

先述したように、オーバーローンの住宅は任意売却したとしても債務が残るため、そのローンを誰が支払うのか、保証人はどうするのか、など明確化すべき事項が多く、時間や労力がかかるというデメリットがあります。

しかし、それらのデメリットよりも、離婚する以上、家を残すデメリットの方が大きいと考える人も多いということです。

たしかにオーバーローン住宅の売却で債務は残りますが、任意売却であれば残債務の支払いついて相談できるため、離婚後の生活に無理のない返済計画が立てられるというメリットがあります。

離婚でオーバーローンの家を売った場合の財産分与方法

オーバーローンの家を売却した後には、債務が残ります。任意売却では無理のない計画のもと返済が可能ですが、それでも債務は債務。「マイナスの資産」となりますので、原則的には残った債務については財産分与の対象にはなりません。

ただし、先述通り預貯金などその他の資産と相殺したり、慰謝料や養育費の代わりに債務者に支払ってもらったりする取り決めも可能です。

任意売却をすれば、オーバーローンの家を残すよりはるかに少ない負担で返済が可能になると想定されます。その分、支払いを滞納するリスクが低く、住まいの維持を元配偶者に依存することもなくなりますので、離婚後のリスタートも切りやすいといえるでしょう。

オーバーローンの家は財産分与や売却が難しいからこそ離婚前に話し合いを

離婚時にオーバーローンの家があるとなると、財産分与も売却も手続きが複雑化します。家を残すにしても、売却するにしてもリスクやデメリットはありますので「なにを優先すべきか」を考えたうえで話し合いすることが大切です。

いずれにしても、家が「オーバーローン」なのか「アンダーローン」なのか知ることが話し合いの第一歩。マンションの価値を知りたいという方は、マンションナビをご活用ください。