離婚時に不動産の名義変更をする方法とは?費用や税金についても解説

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離婚すると、財産分与のひとつとして不動産の名義変更をするケースがあります。不動産の名義を変更する機会はそんなに多くないため、様々な疑問や問題点にぶつかってしまう人も多いのではないでしょうか?

離婚に伴う不動産の名義変更に際し、以下のようなお悩みを持つ人が多くいらっしゃいます。

  • 不動産の名義変更はどんなことに注意したらいい?
  • 名義変更の費用を抑えることはできるの?
  • 離婚で不動産を名義変更すると税金はかかるの?

本記事では、離婚時に不動産の名義変更をするときの方法と費用、税金について解説いたします。

目次

離婚時に不動産の名義を変えるだけなら実は簡単

不動産の名義変更は、離婚成立後に法務局にて申請します。名義が夫婦共有または一方だけになっていることもあるので、名義を引き継ぐ側が申請書を提出することによって名義変更することができるでしょう。

ローンが無い場合の一番早い方法は、司法書士に相談して作成してもらった書類に、署名·捺印することです。また、時間や労力がある人は、ご自身で法務局に書類を作成して提出することも可能です。

一方、住宅ローンが残っている場合の名義変更は、複雑で注意も必要です。次項から解説していきます。

離婚時に不動産の住宅ローンの名義変更をするときの方法

不動産の名義変更をする際に問題となるのは、住宅ローンが残っている場合です。

住宅ローン残債がある不動産の名義変更は、法務局に書類を提出する以外にも金融機関との調整をおこなう必要があります。なぜなら、不動産の名義と住宅ローンの名義は別ものだからです。不動産の名義を変更しても、住宅ローンの債務者が変更されることはありません。

不動産の名義だけを変更するのであれば、比較的、簡単にできます。しかし住宅ローンが残っている状況で不動産の名義変更した場合、残りの住宅ローンを一括で返済しなければならないケースもあります。これは「契約上名義変更する際には、事前に金融機関の承諾を要する」旨の取り決めがあるため、勝手に名義変更すると「契約違反」となってしまうからです。

つまり不動産の名義を変更するなら、住宅ローンの名義変更も必要だということ。ここからは、住宅ローンの名義変更の3つの方法を解説します。

方法1.住宅ローンの借り換えをする

まず1つ目は、住宅ローンの借り換えをするという方法です。

例えば、夫名義の住宅ローンを妻に変更するという場合、妻が新規で住宅ローンを契約して、ローン残債を支払っていきます。

住宅ローンを借り換えたときのお金の流れは、以下の通りです。

  1. 借り換えの融資で前住宅ローンを返済する
  2. 既存の住宅ローンが完済される
  3. 不動産に居住する側が債務者となる
  4. 新規の住宅ローンの支払いが開始される

ただし、住宅ローンの借り換えにはデメリットもあります。

それは、新たな債務者のローン審査が通りにくいこと。例えば夫から妻に住宅ローン名義を変えるとすれば、妻にも夫と同水準の収入が求められます。つまり、妻が専業主婦またはパートであった場合、収入の面で審査が通らない可能性が高いということです。

方法2.連帯債務を他の人に変更する

連帯債務者とは、住宅ローンを共同して返済する義務がある人です。この連帯債務者を、金融機関との話し合いの上、ほかの人に変わってもらうという方法もあります。また「人」ではなく、別の不動産などを担保にいれることで補えるケースもあります。

ただし連帯債務者に代わる人や資産は、誰でもなんでもいいという訳ではありません。新たな連帯債務者になるには、以下のような条件があります。

  • 以前の連帯債務者と同水準の収入がある人
  • 住宅ローンの相当以上の資産を持つ人またはその資産そのもの

いずれにしても連帯債務者の変更を認めるか否かは、金融機関が判断することになります。

新たな連帯債務者になる人は、一般的には親族か親族が所有する不動産など。親族といっても、連帯債務者になってくれるような人や資産を見つけるのは容易ではないため、住宅ローン名義を変える方法としてはあまり現実的ではないといえるでしょう。

共有名義をどちらか一方に統一する

夫婦で連帯債務となっている場合、離婚後に共有名義を居住する側に統一させることが可能です。

共有名義を統一するためには、契約自体の内容を変更しなければなりません。従来の住宅ローンの継続を前提としながら、債務者を共有者の一方に限定する手続きが必要です。

ただし、この方法は金融機関からすればローンの回収リスクが大きくなるため、審査が厳しくなることは覚悟しておきましょう。

ローンの借り換え同様に、名義人となる側の収入が以前の名義人と同水準かつ安定していることが最低限必要です。また収入をカバーできる程度の資産を有していないと、金融機関からの承認は得られないでしょう。

離婚時の不動産の名義変更の費用を抑える方法

余裕を持って離婚後の新生活をスタートさせるためには、できるだけ名義変更にかける費用や負担を抑えたいものですよね。

名義変更は、「➀司法書士に依頼する」「②自分でおこなう」の2通りがありますが、当然ながら自分でおこなう方が安価です。ただしその場合には、問題点もあります。

費用が安い司法書士に依頼する

名義変更は、司法書士の専門分野です。

司法書士に相談して作成してもらった書類に、署名·捺印すればスムーズに名義変更を終えることができます。司法書士事務所ごとに費用は様々ですが、相場は5~10万円ほど。比較的安価な司法書士にお願いすれば、出費も抑えられます。

自分で登記する

不動産の名義変更は、法務局にて自分で申請することもできます。

しかし離婚に伴う不動産の名義変更は、以下のことが必要です。

  • 財産分与協議書の作成
  • 必要書類の取得
  • 登記申請

素人が登記することによって不手際でもあれば、名義変更後のトラブルにも発展しかねません。そのため費用はかかりますが、信頼できる司法書士に依頼するのがおすすめです。

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離婚後に不動産を名義変更すると税金はかかる?

不動産の名義変更には、様々な税金が課税されます。

離婚により夫婦共有不動産を一方の名義に変更する際には、以下の税金がかかる可能性があります。

  • 贈与税 
  • 譲渡所得税
  • 不動産取得税
  • 登録免許税 

「かかる可能性がある」ですから、全ての税金が必ずかかるわけではありません。ここから1つずつ詳しく解説します。

贈与税

財産を譲り渡すときにかかる贈与税は、離婚時には原則、非課税です。

ただし、以下の場合には贈与税がかかる可能性があります。

  • 婚姻中に夫婦が協力して得た財産に比べて分与された財産が多すぎる場合
  • 贈与税や相続税を免れるために離婚したとみなされた場合

譲渡所得税

譲渡所得税は、財産を譲り渡した時の利益分に課税されます。この譲渡所得税は、離婚時にも課税対象です。

ただし納税者は譲渡した人のみ。もらい受けた人に納税義務はありません。例えば、財産分与で共有不動産を妻に名義変更する場合、夫に対して譲渡所得税が課税される仕組みです。

さらに譲渡所得税は、不動産の値上がりに対して課税されます。従って、不動産の価値が取得時より下がっている場合は課税されません。

また、不動産が居住用であれば、条件を満たすと「3,000万円の特別控除」などにより大幅に税金が控除されます。非居住用の場所が混在している時には、居住用の部分のみが控除対象です。3,000万円までの物件ですと、特別控除があり課税額はゼロということになります。

不動産取得税

新たに不動産を所有した時に必要な不動産取得税は、離婚時の名義変更では原則、非課税です。

もともと夫婦で協力して築いた財産を分け合うので、不動産取得税は必要ありません。ただし贈与税と同様に、財産を分け合うのではなく、慰謝料や離婚後の生活扶助を目的としている場合は、課税されることがあります。

また贈与税や相続税を不当に免れるための離婚とみなされたときは、課税されてしまうため不正申請しないよう注意しましょう。

登録免許税

登記名義の変更手続きに課税される登録免許税は、離婚時の名義変更でも課税対象です。

不動産の所有権は、登記をすることで初めて第三者に主張することができます。そのため登記は不動産名義変更に欠かせない手続きとなり、登記情報を変更する際には必ず納めなければいけません。

この登録免許税は高額のため、中には名義をそのままにしておく人もいます。しかし名義変更を怠ってしまうとトラブルの原因となるため、費用を誰が負担するかなど事前に協議しておくことが大切です。

不動産はたとえ無償だったとしても、名義変更するだけで登録免許税は課税されます。思わぬ税負担で困らないよう、名義変更する前に専門家に相談するのがおすすめです。

住宅ローンの名義変更は難しい!離婚で名義を変えないとどうなる?

ここまでお伝えしましたように、離婚時に住宅ローンの名義変更をすることは容易ではありません。

離婚後は、妻子が住み続けたいというケースが多いものです。しかし、現状は「夫単独名義」「夫と妻の共有名義」ということが多く、妻に単独名義にできるほどの収入や安定性がないことも少なくありません。

「妻の単独名ににしたい」という意向はあっても、実際のところそれができずに、名義変更をせずに離婚するご夫婦も多くいます。

離婚で名義を変えないことのリスク

「夫単独名義」あるいは「夫と妻の共有名義」の家に、離婚後、妻子が住み続ける事も可能です。しかし、その場合には次のようなリスクがあります。

夫の返済が滞る

住宅ローン名義に夫の名がある限り、夫にローンの返済義務があります。離婚後もその義務を果たしてくれればいいのですが、夫も自分の生活を新たに始めなければならず、病気になったり新たな世帯を持ったりする可能性もあります。

  • ローンを返済したくてもできなくなってしまった
  • 自分が住んでいない家のローンを返すのに嫌気がさしてしまった

上記のようになってしまう可能性もゼロではありません。

金融機関は、債務者(名義人)からのローン返済が滞れば、抵当権を行使し、家を差し押さえます。最終的には、競売にかけられ、妻子は強制的に家を追われることになります。

このリスクを最大限、回避するため、離婚前には「ローンを支払い続ける」という書面を夫婦間で残しておくこともできます。しかし、その約束が守られるか守られないのかと、金融機関が抵当権を行使するかは別問題。夫に返済を催促している間にも競売手続きが止まることはなく、妻子が完全に家を追われるリスクを解消することはできないのです。

勝手に家を売られる

不動産は、名義人の意思で売買ができます。

夫単独名義の家は、夫に売却の意思があれば売却できてしまうということです。

母子手当が受給できない

離婚し、ひとり親として子を育てる親には、通称「母子手当」と呼ばれる児童扶養手当が支給されます。東京都では、2021年4月時点の最大支給額は月額43,160円。ひとり親にとっては、非常に助かる制度です。

しかし、母子手当には所得制限が。自身の所得のみならず、元夫からの養育費や援助金も8割が所得としてみなされるため、夫名義の家に住み続けると母子手当の所得制限を上回るとみなされる可能性があります。

離婚時に家を売却するのも選択肢の1つ

「住む人」と「名義人」が異なる以上、一定のリスクは存在します。

また「離婚したにも関わらず元夫の収入や意思に依存している」「自分が住まない家のローンを支払い続ける」という状況により、お互い新たなスタートが切りにくいという側面も持ち合わせています。

この状況を避けるために、離婚時には家を売却することも選択肢に入れて検討してみましょう。

夫婦の婚姻後に築いた家は、財産分与の対象です。そして、ローン名義に関わらず1/2ずつ分与するのが原則。離婚後の生活のためにも、売却が適切な選択となるケースも少なくありません。

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離婚で名義変更が難しいのは「不動産」ではなく「住宅ローン」

離婚による不動産の名義変更には、さまざまな手続きが必要です。住宅ローンの名義変更ができるか否かは、ローン残債やご収入や収入の安定性次第ということもあります。状況によっては、不動産の売却を検討することも1つの選択肢でしょう。

まずは、住宅ローン残債と不動産の価値を知ることも大切です。マンションの査定には、マンションナビをご活用ください。

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この記事を書いた人

亀梨奈美のアバター 亀梨奈美 不動産ジャーナリスト/株式会社realwave代表取締役

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
2020年11月 株式会社real wave 設立。
不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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