マンション売却時に確定申告が不要なケースと判断のためのチェックリスト

マンション売却後の確定申告は、必ずしも全員が行わなければいけないというわけではありません。確定申告が義務とされているのは一定の条件を満たす場合のみで、その他のケースでは確定申告をしなくても法律違反にはならないとされています。

しかし一方で、確定申告が義務でない場合でも、確定申告をした方が節税に繋がる場合も多くあります。では、自分が確定申告をしなければいけないのか・した方がいいのかは、どのような基準で判断すればいいのでしょうか？

今回はマンション売却時に確定申告が不要かどうか、不要な場合でも確定申告をした方がいいのかを判断するチェックポイントを解説します。

なお、マンション売却後の確定申告の流れや必要書類については、下記の記事で詳しく解説しています。確定申告についてより詳しく知りたい方は、本記事と併せてご活用ください。

確定申告が不要の条件

実は、マンション売却時の確定申告が必要なケースは、ほとんどないというのが実情です。その理由は、マンション売却により利益（譲渡所得）が発生するケースは多くないためです。

マンション売却時の譲渡所得が発生しないケース

確定申告が義務とされているのは、不動産を売却した際に譲渡所得が発生した場合のみです。

この譲渡所得というのは、マンションを売却したときの金額だけでなく、マンションを取得したとき・売却したときにかかった費用などもすべて含めた利益のことを指します。

具体的には、譲渡所得は下記の計算式によって算出します。

※1 マンションの売却価格
※2 マンションの購入価額＋購入にかかった費用から、減価償却費を控除した価額
※3 マンション売却時にかかった費用（仲介手数料、印紙税、測量費など）

譲渡所得を正しく算出するためには、どこまでが取得費や譲渡費用に含まれるかを把握する必要があります。詳しくは下記のページで詳しく解説していますので、併せてご活用ください。

上記の計算式を見てわかるとおり、マンションの売却価格が相当高くならない限り、譲渡所得はプラスになりません。しかし、マンションは購入時より高く売れるということはあまりなく、多くの場合は譲渡所得がマイナスになるため、結果として確定申告する必要がないケースがほとんどということになります。

譲渡所得の算出時の注意点については、本記事の後半で解説します。

【注意】特例適用で譲渡所得非課税になるケースは確定申告が必要

ただし、譲渡所得を計算する際に注意すべきポイントもあります。

譲渡所得算出時に特例を適用する場合は、確定申告が必要という点です。

そもそも確定申告は、マンションを売却した際に発生した利益に対して課される、譲渡所得税の申告・納付のために行う手続きです。

譲渡所得税は、譲渡所得に一定の税率をかけることで算出しますが、その際に譲渡所得控除の特例が適用されるケースあるのです。

マンションを売却した際に適用される可能性のある特例の1つに、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。簡単に言うと、マイホームを売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除して譲渡所得税を計算していいというものです。

上記のような控除特例を適用することで、元々プラスだった譲渡所得をゼロにし、譲渡所得税がかからないようにすることも可能です。

しかし、控除特例は勝手に適用されるものではなく、納税者自身が確定申告により申し出なければならないという点は注意しなければなりません。

確定申告をしないことで想定されるリスク

ここまでの解説で、確定申告が義務とされているのは、譲渡所得がプラスになった場合のみとお伝えしました。

しかし実際は、譲渡所得税がプラスでなくても確定申告はしたほうがいいと言えます。ここからは確定申告を確実に行うことの重要性について解説します。

確定申告を避けるべきではない理由

マンション売却後の確定申告は、多くの書類が必要になったり細かい計算が発生したりと、税務に馴染みのない方にとって決して簡単な手続きとは言えません。そのため、「義務じゃないならやらなくていいや」と確定申告を避ける方は少なくありません。

しかし、譲渡所得が発生しない場合であっても、確定申告は避けないほうがいいとされています。

主な理由としては、確定申告しないことにより、本来受けられるはずの控除特例が適用されず、税金面で大きく損をする可能性があるということです。 譲渡所得の控除特例には、上記で紹介した「マイホームを売却した際の3,000万円控除の特例」以外にも種類があります。

例えば、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、マンションを売却して譲渡損失が発生した場合（譲渡所得がマイナスになった場合）に、同じ年の給与所得や事業所得といった他の所得と損益通算できるというものです。損益通算すると課税所得が減るため、所得税も減額できるという仕組みです。マンション売却による譲渡損失が大きく、一度に損益通算しきれなかったぶんについては、最大3年に渡って繰り越すことも可能です。

上記のような特例を適用する場合も確定申告が必要です。つまり、確定申告を避けることで、本来減額されるはずの所得税がそのまま課税されてしまうということになります。

上記はあくまでも一例ですが、譲渡所得の控除や損益通算・繰越控除の特例には複数の種類があり、適用されないことで経済的に大きく損をしてしまう可能性が高いのです。

確定申告をしないことにより想定されるリスク

譲渡所得が発生していることを知っておきながら、確定申告を行わないというのは論外ですが、譲渡所得が発生していないことを理由に確定申告を避ける場合も、それなりのリスクを伴うということを知っておく必要があります。

確定申告をしないことで想定されるリスクは、以下の3つです。

• 控除特例が適用されない
• 税務調査を受ける
• 追加で税金の支払いが発生する

１つずつ詳しく見ていきましょう。

控除特例が適用されない

先に解説したとおり、マイホームのマンションを売却した場合は、課税譲渡所得を計算する際に控除特例が適用されます。

この控除特例は確定申告することで初めて適用されるもので、確定申告を怠ると課税譲渡所得がプラスのものとして扱われ、譲渡所得税が課されてしまいます。

「課税譲渡所得がプラスにならないから確定申告不要！」と安心せず、特例適用のための申告までがセットと覚えておきましょう。

税務調査を受ける

確定申告が必要な状態であるにもかかわらず申告をしなかった場合、国税庁管轄の税務局から、税務調査を受ける可能性があります。

税務調査というのは、正しく税金を納めているかどうかを調査・確認するものです。

マンションの所有権の移転状況は法務局に登記されており、誰から誰に物件の所有権が移動したのか、税務署も把握することが可能です。

売買が行われたマンションの中で、確定申告が必要と思われるケースや、取引金額が大きいにもかかわらず確定申告が行われていないケースでは、税務署からの確認が入る可能性があります。

税務調査はある日突然職員が自宅や事務所に訪ねてくるわけではなく、物件の情報や取引状況を確認するための書類が届く「お尋ね」から始まります。書類が届くタイミングは、マンション売却後半年程度の場合もあれば、1年以上が経過してからの場合もあり、まちまちです。

上記の書類は、厳密には回答自体は義務とされていませんが、無回答のまま放置すると税務調査の対象になる可能性があるため、早めに対処することをおすすめします。

追加で税金の支払いが発生する

確定申告が必要な状態にもかかわらず怠ってしまった場合、追加で税金の支払いが発生する可能性があります。

譲渡所得税の納付を怠った場合に発生する可能性のある税金には、主に以下2つの種類があります。

無申告課税	確定申告の期限（毎年2月16日～3月15日）までに申告しなかった場合に課される税金
延滞税	納付期限までに税金を納めなかった場合に課せられる税金

上記の追徴課税は、控除特例の申告を忘れた結果、譲渡所得税が発生する場合も対象になるため注意しなければいけません。

ただし、無申告課税については、確定申告の期限から1ヶ月以内に自主的に申し出た場合は、免除される可能性もあります。申告漏れに気づいたら、管轄の税務署に早めに相談しましょう。

確定申告不要かどうか判断するポイント

確定申告が必要か不要かの判断基準について説明してきましたが、ご自身で判断する場合は、以下のポイントを押さえましょう。

確定申告が不要かどうかのチェックリスト

確定申告が必要か不要かは、以下の表で判断できます。

	特例の利用	確定申告の要・不要
譲渡所得がプラス	あり	必要
	なし	必要
譲渡所得がマイナス	あり	必要
	なし	不要

確定申告を行うことで節税効果が期待できる特例は、大きく分けて5つの種類があります。各特例の内容や適用条件については、以下の記事で詳しく解説しています。

自分で判断する際に必要な情報と注意点

確定申告が必要か不要かを判断するには、マンションを売却したことによる譲渡所得がいくらになるのかを計算する必要があります。ここでは譲渡所得の計算に必要な書類と注意点を解説します。

譲渡所得の計算に必要な書類

譲渡価額・取得費・譲渡費用の金額がわかる書類を準備します。

具体的には、マンションを購入・売却した際の売買契約書の写しや、不動産会社に支払った仲介手数料の領収書、司法書士に支払った報酬の領収書などです。

取得費がわからない場合でも譲渡所得の算出は可能ですが、その場合はマンションの売却価格の5%を取得費用とみなすという決まりがあります。

国税庁『取得費が分からないとき』

取得費が実際に支払った金額よりも安くなると、譲渡所得が高くなってしまうため、可能な限り正確な取得費を算出できるように努めましょう。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算時には、確定申告書に添付する「譲渡所得の内訳書」の書式を使用すると便利です。確定申告の期間外でも、管轄の税務署の窓口や、国税庁のホームページで取得できます。

国税庁『譲渡所得の内訳書』

また、マンション売却前で譲渡費用などがまだ正確にわからないタイミングであれば、譲渡所得を簡単に計算できるシミュレーションサイトを活用してもいいでしょう。

ただ、譲渡所得を正確に算出するためには、前述の取得費・譲渡費用のほか、マンションの建物の減価償却費も考慮しなければなりません。確定申告を始めてする方にとっては複雑に感じられるケースも少なくないため、不安な場合は税理士に依頼すると確実です。

マンション売却時の確定申告不要のケースまとめ

マンション売却時の確定申告は、譲渡所得が発生した場合を除いては義務とされていません。

しかし、譲渡所得がマイナスの場合でも、確定申告をして特例を適用することで税金の支払いを減らすことが可能です。確定申告を意図的に避けると、税金を無駄に支払うことになりかねない点には注意しなければなりません。

確定申告は決められた期限内に手続きする必要があるため、マンションを売却する前から、専門家や不動産会社に相談しておくなど、早めの行動を心がけることが大切です。

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