【保存版】マンション売却の流れ・手続き・注意点を徹底解説！

マンション売却をはじめて行う方は、どのような流れ・手続きが必要なのか？と疑問に思うでしょう。マンション売却には8つのステップがあるので無理もありません。
そこでこの記事ではマンション売却の流れ・手続き、および流れに沿った注意点も解説します。
マンションの売却を検討している人はぜひ確認してください。この記事を読めばスムーズにマンションの売却ができるようになります。

マンション売却の流れ・手続き：全体像

まずはマンション売却の流れ・手続きの全体像を解説します。マンションの売却を検討してから完了するまでの流れ・手続き、および期間は以下の通りです。

売却準備から引き渡しまで、おおむね数か月～半年ほどです。ただ、期間は物件によって異なるので、あくまで参考程度に認識ください。
では、次章より上記1～8について詳しく解説していきます。

マンション売却の流れ・手続き1：売却準備

1つ目のマンション売却の流れ・手続きは売却準備です。具体的には、マンション売却による以下の支出を把握しましょう。

• 住宅ローンの残債
• マンション売却時の諸費用
• 税金

支出を把握する理由は、上記の支出合計額よりマンションを高く売らないと、手持ち資金が減るからです。以下より詳しく解説していきます。

住宅ローンの残債

まずは住宅ローンの残債を確認しましょう。マンションを売却するときは、基本的に住宅ローンを完済する必要があります。
というのも、住宅ローンの残債があるということは、金融機関が抵当権（≒担保）を設定しているからです。抵当権が設定されたままではマンションを売却できないので、抵当権を抹消してから売却する必要があります。
その抵当権抹消の条件に「住宅ローンの完済」があるので、住宅ローンを完済しないとマンションは売却できません。
そのため、住宅ローンの残債を調べておき、完済に必要な金額は把握しておきましょう。

マンション売却時の諸費用

マンション売却時の諸費用は、主に以下の費用になります。

• 仲介手数料
• 登記関係費用
• ローン関係費用
• 印紙税

おおよそですが、マンション売却時の諸費用額は「売却価格×4％」になります。
上記の諸費用の中で、金額が高くなるのは仲介手数料です。物件価格が400万円超なら「売却価格×3％+60,000円（消費税別）」という計算式で算出します。
そのほかの金額は数万円～10万円程度になるため、諸費用は売却価格の4％ほどと見込んでおきましょう。

税金

マンションの売却益（譲渡所得）がプラスになる場合、譲渡所得税が発生します。マンション売却時に税金が発生するなら、その税金も支出として計算しなければいけません。
しかし、実際は「3,000万円の特別控除」を利用できるケースが多いので、譲渡所得税はゼロになることが多いです。というのも、3,000万円の特別控除を利用できれば、譲渡所得（売却益）を3,000万円マイナスできるからです。
一般的な自宅の売却であれば3,000万円の特別控除は利用できます。条件などの詳細はこちらの記事をご覧ください。

売り出し価格の参考にする

このように、マンション売却には住宅ローンの残債・諸費用・税金という支出があります。仮に支出が以下だったとしましょう。

• 住宅ローンの残債：1,800万円
• 諸費用：72万円
• 税金：3,000万円の特別控除利用で0円

この場合、マンションが1,872万円未満での売却になれば、不足分は手持ち資金から捻出することになります。
たとえば、1,700万円で売却したなら172万円不足するので、手持ち資金から172万円を捻出する必要があるので注意しましょう。
言い換えると、売り出し価格を設定するときは上記支出を意識する必要があります。

・ローン残債・諸費用・税金額を把握する
・マンション売却益は上記の支出に充てる
・不足分があれば手持ち資金から捻出することになるので要注意

マンション売却の流れ・手続き2：査定依頼

2つ目のマンション売却の流れ・手続きは査定依頼です。査定依頼については、「査定の流れ」と「査定依頼の手続き方法」を知っておきましょう。以下より詳しく解説していきます。

査定の流れ

マンション売却の査定は、机上査定してから訪問査定するという流れが一般的です。それぞれの査定について解説します。

机上査定

机上査定とは、名称の通り不動産会社の営業担当者が机上で査定することです。具体的には、査定するマンションと条件が近い成約事例をピックアップします。
条件とは、エリア・駅距離・築年数などです。要は、同じような物件がいくらで売れているか？を調べて、その金額を基に査定価格を算出するというわけです。

訪問査定

訪問査定は実際にマンションを訪問（見学）してから査定価格を算出します。机上査定で算出した金額を精査するイメージです。
机上査定から訪問査定で査定価格が変わるときとは、マンションや周辺環境が以下の状態のときです。

• 想定より室内の傷・汚れがひどい
• 想定よりマンション外観が劣化している
• 周辺に嫌悪施設がある

とはいえ、机上査定と訪問査定の査定価格が大きく変わることは少ないです。ただ、査定は机上査定をしてから訪問査定の流れになる…という点は覚えておきましょう。

査定依頼の手続き方法を知っておく

査定依頼の手続き方法について以下を知っておきましょう。

• 一括査定サイトが良い
• マンションに特化したサイトを選ぶべき

詳しく解説します。

一括査定サイトが良い

査定依頼の手続きは、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。一括査定サイトとは、Web上から複数社へ査定依頼できるサイトです。
物件情報など簡単な入力作業だけで手続きは完了するので、時間はかかりません。逆に一括査定サイトを利用しないと、不動産会社へ個別に連絡する必要があるので注意しましょう。

マンションに特化したサイトを選ぶべき

ただ、一括査定サイトには色々な種類があります。その中で、マンションを売却するならマンションナビという一括査定サイトがおすすめです。
というのも、マンションナビはマンション売却に特化した査定サイトなので、マンションの売却に強い不動産会社を見つけやすいからです。
不動産会社によってマンションが得意…戸建が得意…など得意・不得意があります。当然ながら、マンションを売却するならマンションに強い不動産会社の方が高く・早く売れる可能性が高まります。
そのため、マンション売却に強いマンションナビで、自分の物件と相性の良い不動産会社を見つけましょう。

・査定依頼する流れを知っておこう
・査定依頼の手続きは一括査定サイトを利用する
・一括査定サイトの中でもマンションに特化した「マンションナビ」がおすすめ

マンション売却の流れ・手続き3：不動産会社選び

3つ目のマンション売却の流れ・手続きは不動産会社選びです。この点について、不動産会社選びの重要性と、不動産会社を選ぶポイントを解説します。

不動産会社選びの重要性

不動産会社選びが重要な理由は、不動産会社によって売却スピードと売却価格が違うからです。
上述したように不動産会社には得意・不得意があります。上述した「不動産の種類」以外にも、「エリア」や「不動産の用途」などにも得意・不得意があります。
たとえば、東京都の北部（北区や板橋区）は得意なものの、城西地区（渋谷区や世田谷区）は苦手…のように、エリアによる得意・不得意はどの不動産会社にもあることです。
また、居住用よりも投資用の売却が得意…という不動産会社もあります。
このように不動産会社も得意・不得意があるため、自分のマンションと相性の良い不動産会社を選ぶことは重要なのです。

ポイント1：査定価格の根拠をヒアリング

ここからは、不動産会社選びのポイントを3つ紹介します。まず1つ目のポイントは、査定価格の根拠をヒアリングすることです。
以下より、査定価格の根拠をヒアリングする理由とヒアリングする方法を解説します。

査定価格の根拠をヒアリングする理由

査定価格の根拠をヒアリングする理由は、査定価格を根拠なく高く提示する悪質な不動産会社がいるからです。
というのも不動産会社は、売主から仲介を正式に依頼されないと売却活動ができません。つまり、仲介手数料をもらえないのです。
そのため、何とか売主から仲介を依頼してもらうため、根拠なく高い査定価格を提示することがあるのです。しかし根拠がないので、結局その価格で売却できないことが多いでしょう。

査定価格の根拠をヒアリングする方法

査定価格の根拠をヒアリングする方法は以下の通りです。

• 査定価格を算出する根拠となった成約事例を聞く
• 過去の成約実績を聞く

まずは査定価格を算出する根拠となった成約事例を聞きましょう。複数社へヒアリングすれば、それぞれの不動産会社がピックアップした成約事例を比較できます。
たとえばピックアップした成約事例が少なすぎる…もしくは偏り過ぎている…などの不動産会社が提示した査定価格は、根拠が乏しいといえます。
また、過去の成約実績もヒアリングしましょう。過去の成約実績を聞くことで、上述したエリア・不動産種類などの得意・不得意が分かるからです。

ポイント2：相場価格を把握しておく

2つ目のポイントは、相場価格を把握しておくことです。以下より、相場価格を調べる方法と注意点を解説します。

相場価格をサイトで調べる

以下のサイトを利用することで相場価格を調べられます。

• レインズ・マーケット・インフォメーション
• 土地総合情報システム

どちらのサイトも成約事例を調べられます。ただ、レインズ・マーケット・インフォメーションではピンポイントの住所は調べられず、町名までになります。つまり、相場を調べるエリアがやや広くなってしまうのです。
一方、土地総合情報システムはアンケート調査を基にしているので、やや正確性に欠けるといえます。

相場価格を一括査定サイトで調べる

前項のサイト以外に、上述した一括査定サイトの「マンションナビ」で相場を調べることもできます。マンションナビでは、過去の膨大な取引事例から相場価格を割り出せるAI査定を利用できます。
AI査定を利用すれば、以下のように「売買推定査定価格」の算出が可能です。

このAI査定を利用できるのもマンションナビのメリットといえます。

相場価格を調べる注意点

上述したサイトやサービスを利用すれば、おおよその相場価格を把握できます。相場価格の把握は、不動産会社が提示した査定価格の精度を見極めるためにも重要です。
しかし、あくまで目安の相場価格である点には注意しましょう。というのも、相場価格は需要（マンションが欲しい人）と供給（売り出しているマンションの数）で変わります。
そして、需要も供給も日々変わるので、結局は不動産会社に査定依頼しないと相場価格は分からないからです。
上述したサイトで調べた相場価格は、不動産会社が算出した査定価格を見極める一つの材料として利用しましょう。

ポイント3：営業担当者もチェックする

3つ目のポイントは、営業担当者もチェックすることです。その理由は、査定を担当した人がそのまま営業担当者になることが多いからです。
つまり、査定担当者がマンション売却に関する以下の業務を行います。

• 集客戦略を立てる（チラシやネット広告の展開など）
• 検討者の案内や営業
• 検討者との交渉

まずは、営業担当者の対応が丁寧・迅速・正確かを見極めましょう。その対応が、そのまま検討者への対応になります。
そして、上述した査定価格の根拠の見極めは、営業担当者の見極めにもつながります。査定価格の根拠に乏しい営業担当者は、集客戦略にも根拠がなく営業トークにも説得性がないので注意しましょう。

・不動産会社によって売却スピードや売却価格は変わる
・だから不動産会社の見極めは重要
・相場価格を把握して査定価格の根拠をヒアリングしよう
・不動産会社だけでなく担当者も見極めよう

マンション売却の流れ・手続き4：媒介契約を結ぶ

4つ目のマンション売却の流れ・手続きは、媒介契約を結ぶことです。媒介契約については、どのような手続きなのか？媒介契約の種類による違いは何か？について解説します。

媒介契約とはどのような手続きか？

媒介契約とは、不動産会社へ正式にマンションの仲介（売却）を依頼することです。媒介契約書という書面に署名・捺印を行う正式な契約になります。
上述したように、複数社へ査定依頼して査定価格を見極めてから、媒介契約を結ぶ不動産会社を選定するという流れです。

媒介契約の種類による違いとは？

媒介契約は3種類あり、以下のような違いがあります。

比較項目	一般媒介	専属専任媒介	専任媒介
依頼できる不動産会社数	複数社OK	依頼は1社のみ
レインズ登録	任意	契約後5日以内	契約後7日以内
売却報告義務	義務なし	1週間に1回以上	2週間に1回以上
自己発見取引	可能	不可能	可能

上記の中で特に重要な項目が「依頼できる不動産会社」です。
結論からいうと、基本的に専任系媒介契約（専属専任媒介契約と専任媒介契約）が良いでしょう。その理由も含め、以下より詳しく解説します。

依頼できる不動産会社数とは？

依頼できる不動産会社数とは、言い換えると媒介契約を結べる不動産会社数です。一般媒介は複数社と媒介契約を結べますが、専任系媒介契約は一社のみです。
つまり専任系媒介契約を結ぶと、その不動産会社一社のみがマンション売却を担当します。

基本は専任系媒介契約で良い

3種類ある媒介契約のうち、基本的には専任系媒介契約が良いでしょう。その理由は、専任系媒介契約の方が広告費と人件費を投下できるからです。
この点は、不動産会社の立場になって考えると分かりやすいです。一般媒介契約の場合は、自社以外の不動産会社もマンションの売却活動をしています。
仲介手数料は成果報酬なので、他社が先に成約すれば仲介手数料をもらえません。そのため、広告費や人件費を投下して成約できなければ、その費用は無駄になってしまいます。
一方、専任系媒介契約の場合は自社しか売却活動していません。そのため、広告費と人件費を投下しやすいのです。

集客できそうなエリアは一般媒介契約もあり

ただし、集客できそうなエリアのマンション売却は一般媒介契約でも良いでしょう。集客できそうなエリアとは、たとえばターミナル駅や「住みたい街ランキング」で上位にランクインされるようなエリアです。
というのも集客できそうなエリアのマンションは、広告費を投下しなくても集客できます。そのため、不動産会社が積極的に広告展開しなくても、集客を期待できるのです。
そのようなマンションは、色々な不動産会社と一般媒介契約を結んだ方が集客力はアップするかもしれません。

・媒介契約は3種類ある
・基本的には専任系媒介契約の方が良い
・集客力のあるエリアの物件なら一般媒介契約でも良い

マンション売却の流れ・手続き5：売却活動

5つ目のマンション売却の流れ・手続きは売却活動です。この点については、売却活動の流れと売主が行うことについて解説します。

売却活動の流れ

売却活動の流れは以下の通りです。なお、内見者とは物件見学者のことです。

• チラシやネット広告で内見者を募集する
• 内見希望者の日程調整する
• 内見案内や物件説明
• 内見者との連絡や交渉

上記の売却活動は基本的に不動産会社の営業担当者が行います。ただ、売主として営業担当者が何をしているか把握するために、上記の流れは認識しておきましょう。

売主が行うこと

前項の通り、売却活動は基本的に営業担当者が主導します。しかし、売主も以下のように最大限協力した方が良いです。

• 内見前の掃除や換気
• スリッパなどの準備
• 部屋を広く見せる工夫

詳しく解説します。

内見前の掃除や換気

内見前に掃除や換気することは必須です。中古マンションの購入検討者は、新築マンションや築浅マンションと比較検討しているケースもあります。
その場合は特に、室内の傷や汚れが目立ってしまうのです。そのため、少しでも傷や汚れに対するマイナスイメージを軽減するため、内見前は毎回掃除しておきましょう。
また家独特の臭いもするため、内見者が来る30分ほど前に換気しておくことをおすすめします。

スリッパなどの準備

中古マンションの購入検討者は売主にとってお客様です。そのため、内見者には誠意をもって「おもてなし」しましょう。
たとえば室内用のスリッパを用意したり、バルコニーに出るときのスリッパを綺麗しておいたりするだけで、内見者の印象は変わります。

部屋を広く見せる工夫

部屋を広く見せる工夫として以下を覚えておきましょう。

• 背の高いものは置かない
• 床面の露出を多くする

たとえば、コート掛けが玄関にあるなら収納しておいた方が良いです。また、床面の露出が多いほど空間は広く見えるので、床にはなるべくモノを置かないようにしましょう。

・売却活動は営業担当者が主導するが流れは知っておく
・内見前の掃除など売主もできるだけ協力する

マンション売却の流れ・手続き6：申込み受付

6つ目のマンション売却の流れ・手続きは申込み受付です。この点について以下を解説します。

• 申込みとは？
• 申込みは慎重に受け付ける
• 手付金の仕組み

申込みとは？

申込みとは、検討者のために部屋を抑える行為です。売買契約の前に「申込み」を受け付ける理由は、申込みから売買契約までの期間に以下を行うからです。
＜不動産会社＞

• 売買契約書や重要事項説明書の作成

＜買主＞

• 手付金の準備
• 住宅ローンの審査（物件による）

稀に「申込み同時契約」することもありますが、その場合は上記がすでに完了しているケースです。

申込みは慎重に受け付ける

次に、申込みは慎重に受け付けるという点について以下を解説します。

• 申込みを慎重に受け付ける理由
• 申込み手続きを受ける条件

申込みを慎重に受け付ける理由

申込みを慎重に受け付ける理由は、申込みは部屋を抑える行為だからです。つまり、申し込み後は基本的に広告や案内がストップするので、集客が止まる期間が発生します。
申込みをキャンセルされた場合は、申込み受付～申し込みキャンセルされた期間の分だけ売却が遅くなるので、申込みは慎重に受け付けましょう。

申込み手続きを受ける条件

申込み手続きを受ける条件は不動産会社・売主によって異なります。一般的には、住宅ローンの仮審査をして承諾をもらってから申込み手続きに入ることが多いです。
ただし、買主のプロフィール的に「恐らく住宅ローン審査に通るだろう」という場合は、住宅ローンの仮審査が承諾される前に申込み手続きすることもあります。
とはいえ、住宅ローン審査が否決になれば申込みはキャンセルになるので、前項と同じ「一定期間集客できない」というデメリットがあります。
その点を認識した上で、営業担当者と相談しながら申込みを受けるか判断した方が良いでしょう。

手付金の仕組み

申込時は以下のことを買主と合意します。

• 売買金額
• 引渡し予定日
• 手付金額

上記のうち「売買金額」と「引渡し予定日」はそのままの意味です。手付金は注意点があるので以下より詳しく解説します。

手付金とは？

そもそも手付金とは、売買契約時に買主から預かるお金です。マンションの売買代金に充当されます。
通常は申込み～売買契約までの期間に、買主が売主に振り込むという流れです。ただ、契約日に現金で受け取ることもあります。

手付金は違約金になる

手付金は、自己都合で売買契約をキャンセルしたときの違約金になります。
とはいえ、売主が自己都合でキャンセルすることはほぼないでしょう。買主が自己都合でキャンセルするとは、たとえば以下の状況のときです。

• マンションの購入自体をやめた
• ほかのマンションを購入したい
• 勝手に転職したことでローンが否決になった

仮に上記のような理由で買主が売買契約をキャンセルした場合、売主は預かっている手付金を没収できます。
なお、申込みキャンセルはペナルティがありません。仮に手付金を振り込んだ後に申込みキャンセルになった場合は、そのまま買主に返金します。

手付金は最低5％ほど欲しい

前項のように、手付金は売買契約キャンセル時の違約金になります。そのため、キャンセルリスクを下げるために、手付金は多めに設定した方が良いです。
売主が個人の場合は、手付金に上限はありません。ただ、相場は売買代金の5％～10％ほどでしょう。
たとえば、マンションを2,000万円で売却するときは、100万円～200万円が手付金の相場です。キャンセルリスクを下げるためにも、手付金は最低5％ほど欲しいところです。
この辺りは、営業担当者と買主のキャンセルリスクなどを相談して判断しましょう。

・申込み受付後は広告や案内はストップする
・申込は慎重に受け付ける
・手付金は違約金になるので、高めに設定した方が良い

マンション売却の流れ・手続き7：売買契約を結ぶ

7つ目のマンション売却の流れ・手続きは売買契約を結ぶことです。この点について売買契約日の流れと、手続きする上で注意すべき点を解説します。

売買契約日の流れ

売買契約日の流れは以下の通りです。

1. 売主と買主の挨拶
2. 手付金の確認
3. 重要事項の説明
4. 売買契約書の説明
5. 売買契約書への署名や捺印
6. 今後の流れについて確認

売買契約の手続きにおいて、売主はあまりやることがありません。
宅建士の資格を保有した営業担当者が、重要事項説明や売買契約書の説明を行うものの、主に購入者に向けての説明です。
また、上述したように手付金は事前に振り込むことが多いため、当日に確認するケースは少ないでしょう。なお売買契約を締結する場所は、不動産会社のオフィスが多いです。

注意点：売買契約日に仲介手数料の半金を支払う

売買契約手続きに関する注意点は、売買契約日に仲介手数料の半金を支払う点です。一般的に、仲介手数料は契約時に半金、決済（引き渡し時）に半金支払います。
仲介手数料は手付金からスライドすることが多いので、手付金額と仲介手数料（半金）額は確認しておきましょう。
たとえば仲介手数料（半金）が100万円で手付金が80万円なら、差額の20万円は手持ち資金から捻出する必要があります。

・売買契約は主に買主に向けた説明などを行う
・仲介手数料の半金を支払う点には注意する

マンション売却の流れ・手続き8：引き渡し

8つ目のマンション売却の流れ・手続きは引渡しです。引き渡し前から当日までの手続きは以下です。

• （引き渡し前）銀行で抵当権抹消登記の準備
• （引渡し日）入金確認および引渡し手続き
• （引渡し後）確定申告

詳しく解説していきます。

（引き渡し前）銀行で抵当権抹消登記の準備

住宅ローンの残債があれば、引き渡し時に完済手続きが必要です。そのための準備が必要なので、引渡し日が決まったらすぐに金融機関へ連絡しておきましょう。
金融機関によっては、平日の日中にわざわざ金融機関の窓口まで行って事前手続きが必要です。金融機関への連絡は早めに行い、手続き方法を聞いておきましょう。

（引渡し日）入金確認および引渡し手続き

引渡し日に売主・買主・営業担当者が集まります。場所は不動産会社のオフィスが一般的です。買主が住宅ローンを利用してマンションを購入する場合は、引渡し日の朝一で振り込まれます。
その振り込みを確認して、引渡し書類などに署名・捺印するという流れです。入金を確認できれば、書類への署名・捺印作業は10分ほどで終わります。

（引渡し後）確定申告

引き渡し後に確定申告が必要な場合があります。確定申告が必要・不要は以下の通りです。

• 譲渡所得がプラスで納税する：確定申告が必要
• 3,000万円の特別控除を利用：確定申告が必要
• 譲渡所得がマイナスで納税しない：確定申告は不要

特に3,000万円の特別控除を利用して、仮に納税しないときも確定申告が必要な点には注意しましょう。
確定申告する際は国税庁の「確定申告書等作成コーナー」の利用をおすすめします。このサイトを利用すれば、わざわざ税務署に書類を取りに行く必要はありません。
また、数字を入力すると譲渡所得や譲渡所得税が自動入力されるので便利です。確定申告する期間は翌年2月15日～3月15日（土日によって変動）なので、忘れないように注意しましょう。

マンション売却の流れ・手続き・注意点まとめ

まずは上記の流れ・手続きを頭に入れておきましょう。上記流れの中で最も重要なのは査定依頼です。
その理由は、査定依頼して不動産会社を比較することによって、相性の良い不動産会社を選定できるからです。
上述したように、マンションの査定依頼ならマンション売却に特化した「マンションナビ」をおすすめします。マンションナビなら、60秒ほどの入力作業で最大6社へ査定依頼が可能です。
また、マンションナビは元不動産実務経験者が問い合わせ対応しているので、その点も安心できます。マンション売却を検討している方は、下記のフォームから査定依頼してみましょう。