生産緑地問題（2022年問題）をわかりやすく解説！不動産価格への影響は？

「生産緑地問題」あるいは「2022年問題」と呼ばれる問題をご存じですか？

東京オリンピック後に不動産価格が下がるのではないかといわれていた問題は「2020年問題」と呼ばれていましたが、結局のところ、東京オリンピック後も不動産価格の高騰基調は継続しています。

では、生産緑地問題（2022年問題）ではどんなことが危惧されていて、2022年を迎えた今、状況はどうなっているのでしょうか？

生産緑地問題とは広大な農地の宅地化が危惧される問題

生産緑地問題とは「生産緑地」の多くが宅地化され、供給量が増えることで地価が下がるのではないかとされている問題です。

生産緑地をわかりやすく言えば“特殊”な農地

「生産緑地」とは、都市部の緑地を保全する目的で制定された農地です。そのため、所在は三大都市圏に集中しています。

生産緑地は、一般的な「農地」とは異なります。上記のように、三大都市圏特定市において、生産緑地以外の市街化区域内の農地（ピンク）は年々、大幅に減少していますが、生産緑地（青）は微減。その理由は「生産緑地法」にあります。

生産緑地法

生産緑地は、「生産緑地法」（改正前）によって以下のような要件や制限が設けられています。

生産緑地の要件

• 良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の施設に供する用地として適しているもの
• 500㎡以上の面積（条例により300㎡以上に引き下げ可）
• 農林業の継続が可能な条件を備えているもの

生産緑地の制限

• 建築物その他の工作物の新築、改築または増築
• 宅地の造成、土石の採取その他の土地の形質変更
• 水面の埋め立てまたは干拓
• 所有者は基本的に営農することを義務とする

税制優遇

• 固定資産税の農地並み課税
• 相続税の納税猶予

生産緑地解除の要件

• 生産緑地指定から30年以上が経過
• 主たる従事者の営農不可となる故障
• 主たる従事者の死亡

注目なのは「生産緑地解除の要件」。生産緑地は、主たる従事者の死亡や営農ができない状態になるか、生産緑地指定から30年以上が経過しなければ転用や売却ができません。

つまり、簡単に転用・売却ができないがために、生産緑地はこれまで一般的な農地のような減少傾向が見られなかったということです。

2022年に大量の生産緑地の営農規定が満期を迎える

生産緑地法は1972年に制定された法律ですが、1992年に改正されています。そのため、今ある生産緑地の多くは、1992年に一斉指定された土地です。

1992年に指定された生産緑地が「30年の営農」の義務を終えるのは、2022年。これこそが、生産緑地問題（2022年問題）です。

国土交通省によれば、2021年12月時点の生産緑地面積はおよそ1.2万ha。東京ドーム2,400個分以上の面積です。

生産緑地は都市部の緑地保全を目的に指定されているので、立地は都市部に集中しています。東京都にはおよそ3,000ha（東京ドーム約600個分）、大阪にはおよそ2,000ha（東京ドーム約400個分）の生産緑地が存在します。

このうち1992年に生産緑地指定を受けたのは、8割前後。生産緑地問題とは、都市部で営農に使われている好条件の土地が一斉に宅地化され、市場に出回ることが危惧されている問題です。

生産緑地問題は不動産価格暴落をもたらすのか

「大量の土地が市場に出ることで、不動産価格が暴落する」

多くの生産緑地が営農規定の満期を迎える2022年を前に、何年も“不動産価格暴落説”＝生産緑地問題が取り沙汰されてきました。

しかし、2022年を迎えるまでに、生産緑地問題に対して何の対策も講じられなかったわけではありません。

生産緑地法の改正

生産緑地法は、生産緑地問題が迫る2017年に改正されています。

特定生産緑地制度

主な改正点は「特定生産緑地制度」が新設されたことです。

特定生産緑地制度とは、営農規定が満期を迎えるまでに、所有者等の意向を基に買取申出ができる時期を10年延期する制度。以後も、改めて所有者等の同意を得て、繰り返し10年の延長が可能になりました。

延長期間においても、農地評価・農地課税・相続税の納税猶予などの優遇措置は変わりません。

面積要件の引き下げ

生産緑地法では、従来まで生産緑地の面積要件を「500㎡以上」としていました。これ以下の面積の小規模農地は、農地所有者に営農の意志があったとしても、税金面での優遇などが受けられなかったということです。（一部条例で別途定めがあった地域除く）

また相続などに伴って「生産緑地の一部を解除したい」と思っても、500㎡を下回ることができず、結果的に全部解除、あるいは面積を維持したまま営農を継続することしか選択しにくかったという状況があります。

改正生産緑地法では、この面積要件が「300㎡以上」に緩和。生産緑地所有者は、営農を継続しやすくなるといえるでしょう。

建築規制の緩和

改正前は、生産緑地の建築規制も非常に厳しく、ビニールハウスや温室、農機具の収納施設などしか設置が認められていませんでした。かねてより、直売所や飲食施設を設置したいという要望は大きかったのです。

改正法ではこの声を聞き入れ、設置可能な建築物に以下を追加しています。

• 農産物等加工私設
• 農産物等直売所
• 農家レストラン

この改正により、農業者の収益性をより高めることが可能になりました。

「特定生産緑地」指定見込みの割合

生産緑地指定が延長できる仕組み、そして営農が継続しやすい仕組みが整えられたことにより、2021年末時点、2022年に「30年の営農」の義務を終える生産緑地のうち全体の86％が、特定生産緑地の「指定済み」あるいは「指定受付済み」「意向あり」と回答しています。

「意向なし」と答えたのは、わずか7％に留まりました。

生産緑地問題の影響は？

「生産緑地の8割が一斉に市場に流出するかもしれない」

不動産価格の暴落が危惧されていた生産緑地問題ですが、法改正により、2022年に営農規定が満期を迎える生産緑地の大半がそのまま農地を維持する見込みとなりました。

しかし、エリアによっては影響を全く受けないということもなさそうです。

局所的には相場価格の変動が起きる可能性も

上記は、都道府県別に見た特定生産緑地指定見込み等の割合です。

特定生産緑地指定済み・指定見込みの割合は、東京が最も高く92％。一方で、最も低い三重県ではわずか36％に留まっています。

一都三県や大阪府は、指定見込みの割合が高い傾向にありますが、10％前後は特定生産緑地指定の意向なしか未回答。仮に、東京都で8％の生産緑地が解除となれば、およそ200ha。東京ドーム40個分です。

これは生産緑地問題が危惧されていた当時の想定よりかなり小さい面積ではあるものの、エリアによっては、向こう数年の間、“元”生産緑地の土地に、大規模マンションの建築・分譲や大規模な宅地開発が起こることも考えられます。それに伴い、局所的には、既存住宅の需要や価格が低下する可能性も否めません。

生産緑地は宅地としても好条件

農地として利用されている生産緑地は、次のような条件が揃っています。

• 日当たりが良い
• 平坦
• 更地
• 一定の広さがある

土地が少ない日本において、好条件の土地は宅地としても最適。デベロッパーやビルダーの目に止まりやすい条件を兼ね揃えていることはたしかです。

生産緑地問題の影響は限定的か

かねてより危惧されていた生産緑地問題（2022年問題）ですが、法改正により、大量の農地が宅地化され、市場に放出されるということは避けられる見込みです。

しかしながら、一定の農地は生産緑地の指定解除となると見られることから、今後、局所的には不動産価格が変動する可能性はあると考えられます。

マンションの売り時を考える際には、マクロの視点とミクロの視点を持つことが大切です。市況や社会問題等による影響は「東京全体」「日本全体」など大きな括りで語られがち。仮に「生産緑地問題による地価下落は回避された」という情報が出回ったとしても、安心はできません。近隣の宅地開発や再開発、マンション分譲の計画なども、マンション価格に大きな影響を与えるものです。ご所有のマンションの“今”の価格を知りたいという方は、マンションナビの一括査定をご活用ください。