相続登記とは？費用や手続き方法を徹底解説

土地や建物、マンションといった不動産を相続した場合、所有権を変更する「相続登記」という手続きをする必要があります。

2024年4月1日から義務化された相続登記ですが、そもそも相続登記とは何か、どのように手続きを進めればいいのかをご存じない方も多いと思います。

今回は相続登記の基本的な知識から、手続きを行う流れや必要書類、相続手続きに必要な費用などについて解説します。相続登記を行わない場合ペナルティの対象になるケースもあるため、本記事の内容をしっかりと押さえておきましょう！

相続登記の基本

まずは、不動産の相続登記とはどういうものなのか、どうして相続登記をしなければならないのか、基本的な知識を見ていきましょう

相続登記とは？

相続登記とは、不動産を所有していた方が亡くなり、相続によって所有者が変わる場合に行う名義変更のことです。

土地や建物といった不動産には、所有者は誰で、担保としてどのような借り入れを行っているかといった情報を記録する登記簿というものが存在します。

不動産の所有者が亡くなったのちに、相続人の名前を登記簿所有権の欄に記録するのが相続登記です。

なぜ相続登記が必要なのか？

相続人が不動産を必要としない場合、相続登記をしなくても良いのでは？と考えるかもしれません。

しかしそのような場合でも、相続登記は必ずしなければならないと法律で定められている点には注意が必要です。

相続登記の義務化

以前まで、不動産の相続登記は義務とされておらず、相続発生後そのまま放置したとしても、何のペナルティも課されませんでした。

しかし、2024年の4月1日からは相続登記の申請が義務とされています。

詳しい内容は、以下の通り。

どちらの場合においても、正当な理由は無いにもかかわらず相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が適用されます。

また、これは2024年4月1日以降に発生した相続だけでなく、それ以前の相続の場合でも、猶予期間3年以内に相続登記を行わなければなりません。

相続登記義務化の背景

相続登記が義務化された背景として、所有者不明土地の問題があります。

所有者不明土地というのは、所有者が調べてもすぐに判明しなかったり、判明していても、所有者と連絡がつかなかったりする土地のことです。

所有者が分からない状態の土地は、公共事業や復旧復興事業を進めようとした際に妨げになるケースや、長期間放置されることで荒れ地になり、ゴミの不法投棄や不法占有者などの問題が生じるケースもあります。

所有者不明土地が発生する要因の1つに、相続登記が確実にされていないことが挙げられます。相続登記をしないまま放置してしまうと、知らないうちに相続人の数が膨大に増えてしまいます。そうなると、本来の所有者がわからなくなるだけでなく、相続人と連絡が取れないことにより、土地の活用が難しくなってしまうのです。

今回の法改正は、所有者不明土地を減らし、所有者が亡くなった後でも土地の維持管理を確実に行えるようにすることが目的です。

相続登記の手続き方法

相続登記と聞くと、複雑な手続きが必要になるのではと構えてしまう方もいるかもしれません。

多くの方は司法書士に依頼して、必要書類の作成・取得から手続きを行いますが、どのような工程があるのかを知っておくだけでも、不安が付き物な相続手続きを安心して進められるでしょう。

ここでは、相続登記の基本的な流れと必要書類について解説します

相続登記の手続きの流れ

不動産の相続登記は、大きく分けて4つのステップで進めます。

1. 相続対象の不動産を確認する
2. 遺言または遺産分割協議書で相続する人を決める
3. 必要書類を作成・準備する
4. 法務局に相続登記申請する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①相続対象の不動産を確認する

亡くなった方が土地や建物などの不動産を所有していた場合、まずは不動産の状態や、権利関係を確認しましょう。

不動産の状態を確認するためには、登記事項証明書（登記簿謄本）が必要です。自宅にない場合は管轄の法務局に問い合わせるか、最近ではオンラインで閲覧したり申請したりすることも可能です。

不動産は土地と建物に分けて登記されるため、それぞれの所有者が誰になっているかを確認します。相続不動産の土地や建物が、亡くなった方の単独名義ではなく、配偶者などの親族との共有名義になっている場合、相続対象になるのは亡くなった方の持ち分のみです。

②遺言または遺産分割協議で相続する人を決める

不動産を誰が相続するかは、遺言または遺産分割協議で決定します。亡くなった方が生前に遺言を残している場合は遺言書が優先されるため、遺言書の内容を確認しましょう。

遺言書がない場合は、相続人同士で遺産分割協議を行い、誰が不動産を相続するかを決定することになります。

相続する人が決まったら、「遺産分割協議書」という書面にまとめ、相続人全員の署名・捺印を行います。

それ以降の不動産相続に関する手続きは、遺言または遺産分割協議書によって決まった相続人が進めていきます。

③必要書類を作成・準備する

相続登記の申請時には、亡くなった方の戸籍関連の書類や、亡くなった方と相続人との関係性を示す書類、相続不動産に関する書類などが必要です。

近年では「法定相続情報証明制度」も利用できます。被相続人と相続人との関係性をまとめた「法定相続情報一覧図」という書類を作成しておけば、多くの必要書類を集めなくても相続手続きが可能になるというものです。金融機関や生命保険などの手続きにも利用できるため、亡くなった人と相続人に関しての書類が集まったら、法定相続情報を作成しておくというのも1つの手です。

相続登記に必要な書類や法定相続情報については、後ほど詳しく解説します。

④法務局に相続登記申請する

全ての書類が揃ったら、相続登記申請をします。

相続登記申請の方法は、書面申請とオンライン申請の2つから選択可能です。相続登記の申請後は、1週間から10日ほどかけて法務局による書類の審査と登記手続きが行われます。

具体的な申請方法については、後ほど詳しく解説します。

相続登記の必要書類

相続登記申請には多くの書類が必要になるため、あらかじめどこでどの書類を取得すべきかを把握しておくことが大切です。相続人の決定方法によって準備すべき書類は少しずつ異なりますが、ここでは必ず必要な書類をご紹介します。

登記申請書	自分で作成 ひな形は法務局のホームページからダウンロード または申請用総合ソフトにより作成
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本	本籍地の市区町村役場
亡くなった方の住民票の除票	住所地の市区町村役場
相続人全員の戸籍謄本	本籍地の市区町村役場
新しい所有者の住民票	住所地の市区町村役場
相続する不動産の固定資産評価証明書 または固定資産税課税明細書	固定資産税評価証明書：不動産の所在地の市区町村役場 固定資産税課税明細書：毎年4月頃に市区町村から送付
遺産分割協議書（遺産分割協議の場合）	自分で作成
相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議の場合）	住所地の市区町村役場

法務局のホームページには、パターン、別の必要書類がまとめられているため、新しく不動産を取得する人が決定したら必ず確認しましょう。

法定相続情報一覧図を作成しておくと便利

被相続人が亡くなると、不動産以外にも金融機関や生命保険などの相続手続きをしなければなりません。そしてそのたびに、上記でご紹介した住民票や印鑑証明書などの書類を集めて提出する必要があり、相続人にとって非常に大きな負担となっていました。

そこで2017年施行されたのが、法定相続情報証明制度です。これは、被相続人と相続人の関係性を示した一覧図を作成して、必要書類と合わせて登記所に申請・認証を受けることで、法定相続情報一覧図を戸籍謄本などの書類の束と同じように利用できるというものです。

不動産の相続登記の際に、亡くなった方の戸籍謄本や相続人の住民票など、被相続人・相続人に関連する書類を集めます。そのタイミングで法定相続情報一覧図を作成しておけば、その他の相続手続きにかかる手間や負担を、大幅にカットすることが可能になるためおすすめです。

具体的な相続登記申請の方法

不動産の相続登記の申請方法には、書面申請とオンライン申請の2つがあるとお伝えしました。それぞれ具体的にどのように申請すればいいかご紹介します。

書面申請

書面申請の場合は、必要書類を法務局へ持参するか、難しい場合は郵送でも手続き可能です。

郵送で申請する場合は、登記申請書と添付書類を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載し、簡易書留で郵送しましょう。

申請先は対象の不動産の所在地を管轄する法務局で、法務局のホームページで確認できます。

オンライン申請

オンライン申請の場合は、法務局のホームページでインストールできる「申請用総合ソフト」を使うことで、パソコンで登記申請書を作成してそのまま登記所に送信できます。

月曜日から金曜日までの朝8時30分から夜9時まで対応しています。法務局の窓口よりも営業時間が長いため、日中仕事などで忙しい場合はオンライン申請を活用するといいでしょう。

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想像登記にかかる費用

不動産の相続登記申請には、大きく分けて登録免許税と司法書士報酬と言う2つの費用が必要です。

登録免許税

登録免許税というのは、不動産の名義変更をするために必要な手数料のようなもので、相続登記に関わらず発生します。

法定相続や遺産分割協議により不動産を取得する場合は、不動産価格（固定資産税評価額）の0.4%が登録免許税としてかかります。土地と建物を合わせて5,000万円の不動産を相続する場合、登録免許税は20万円ということです。

一方、遺言によって相続人以外の方が不動産を取得する場合の税率は2%です。同じく5,000万円の不動産を相続する場合、登録免許税は100万円になります。

相続人以外が不動産を取得する場合の税率が高いのは、相続ではなく贈与の扱いになることが理由として挙げられます。

登録免許税は、登記申請書に収入印紙を貼り付けることによって納付します。コンビニや郵便局のほか、法務局の別の窓口で購入することも可能です。

司法書士報酬

上記の手順を踏めば、相続登記は自分自身で行うことも可能ですが、時間や労力がない場合は、司法書士に依頼して行うと言うのも選択肢の1つです。

司法書士に依頼する場合は、司法書士報酬と言う費用が発生します。司法書士報酬の金額は、7万円から15万円ほどが相場です。対象となる不動産の価格や相続人の人数によっても変動するため、可能であれば、いくつかの司法書士事務所に見積もりを取ることをおすすめします。

司法書士に依頼することで、上記で解説した多くの書類を自分で集める手間が省けるだけでなく、登記申請書の作成や提出なども全て行ってもらえます。特に相続人が多くいる場合や、対象の不動産の権利関係が複雑な場合は、司法書士に依頼することも検討しましょう。

相続登記の費用を節約する方法

相続登記に必要な費用を見て、思ったより高いと感じた方も多いのではないでしょうか。相続登記費用は、ここでご紹介する3つのいずれかの方法を検討することで、数万円単位で節約することも可能です。

全ての手続きを自分で行う

上記で解説した通り、相続登記には登録免許税と司法書士報酬という2つの費用がかかります。

このうち登録免許税は、不動産の固定資産税評価額をもとに算出されるため、自由に金額をコントロールすることはできません。

そのため、相続登記の費用を大幅にカットしたい場合は、司法書士に依頼せず自分で相続登記の手続きを行うのが確実です。

ただし、必要書類の取得のほか、登記申請書や遺産分割協議書という普段見慣れない書類を作成することになるため、相続発生時点での不動産の権利状況などによっては、手続きが複雑化する可能性がある点は覚えておきましょう。

申請書の作成・提出のみ司法書士に依頼する

相続登記にかかる書類の作成や手続きを、全て自分で行うのは負担が大きいと感じる場合は、申請書の作成・提出のみを司法書士に依頼し、残りを自分で行うという方法もあります。

例えば、必要書類の収集は相続人自身でもできますし、遺産分割協議書についてもインターネットで検索すれば作成方法が出てきます。

相続関係が複雑な場合は、司法書士に依頼しなければ正しい書類を作成できない可能性があります。しかし、相続関係がシンプルな場合は、自分で作成することも検討してみましょう。

司法書士に依頼する内容を減らせば、司法書士の負担を軽減できるため、報酬を減額してもらえる可能性があります。少しでも相続登記にかかる費用を減らしたい場合は、事前に司法書士に自分で行う作業を伝えて、どの程度費用を下げられるか聞いてみましょう。

登録免許税の免税措置が適用される場合もある

土地の相続登記を行う場合、特定のケースに対して登録免許税の免税措置が設けられています。

条件	適用期間
相続登記がされていない土地に対して、さらに相続が発生した場合	2018年4月1日から2025年3月31日まで
土地の固定資産税評価額が100万円以下の場合	相続による所有権移転登記	2018年11月15日から2025年3月31日まで
	表題部所有者の相続人が受ける所有権保存登記	2021年4月1日から2025年3月31日までの間が免税

免税措置の詳細や、申請書への記載方法の見本は、法務局のホームページでご確認ください。

相続登記に関するよくある質問

不動産の相続登記をしなければいけない理由を教えてください

不動産の相続登記は2024年4月1日より義務化されていることが主な理由です。義務化された背景には、相続登記が行われなかったことにより、公共事業などに有効活用できない所有者不明土地が増加したことが挙げられます。

相続登記をしなかった場合どうなりますか？

不動産を相続により取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が課せられます。また、相続登記が義務化された2024年4月1日以前に発生した相続に関しても、2027年3月31日までに相続登記を行わなければ過料の対象となります。

亡くなった親が不動産を所有していたか定かではない場合でも、相続登記は義務なのでしょうか？

相続登記は「特定の不動産を相続した（取得した）ことを知った日」から義務が発生します。そのため、亡くなった方が不動産を所有していたかもしれないがよくわからない、という場合は相続登記の義務はありません。

相続登記は自分でしなければならないのですか？

相続登記に必要な書類の作成・取得や申請手続きは、全て相続人自身が行うこともできますが、司法書士に依頼するケースも多くあります。特に相続人が複数いる場合や、相続関係が複雑な場合は、司法書士に依頼した方が少ない手間で相続登記を完了できます。

相続登記について不明点があった場合、どこに相談したらいいですか？

相続登記の手続きについて不明点があれば、最寄りの法務局で実施している手続き案内を利用するといいでしょう。予約制になっているため、時間に余裕をもって問い合わせることをおすすめします。

司法書士へはどこで相談できますか？

司法書士に相続登記の相談をしたい場合は、相続登記相談センターの利用が便利です。日本司法書士会連合会のホームページから最寄り相談窓口を検索できますので、ぜひご活用ください。

相続登記のまとめ

不動産の相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続が発生していることを知りながら手続きをしないと、ペナルティの対象になってしまいます。

不動産の相続手続きは、書類作成が難しかったり取得する書類が多かったりと、登記完了まで苦労する方も少なくありません。特に相続人が多い場合は、何度も役所に足を運ばなければならないケースもあるため、必要に応じて専門家に依頼することも重要です。

不動産という大きな資産に関する重要な手続きのため、相続人同士で慎重に話し合いながら確実に進めましょう。