マンション投資のメリット・デメリット・リスクを徹底解説！ 　

マンション投資はただの収益源にとどまらず、賢明な戦略と知識をもってすれば、安定した資産形成へとつながります。

この記事では、マンション投資の基礎からメリット・デメリット、また成功の秘訣をわかりやすく解説しています。

収益性の向上、節税効果、さらにはリスク管理まで、幅広くご紹介。

投資家の方はもちろん、これからマンション投資を考えている方も必見です。

マンション投資とは？

マンション投資は、賃料収入を目的とした不動産投資の一つです。

ワンルームマンション等は初期投資が比較的低いため、多くのサラリーマンにも手が届きやすい投資です。

また、多様な不動産投資の選択肢の中でも、マンションはその管理のしやすさや資産価値の安定から特に人気があります。

ただし、立地や物件の状態、市場の動向を精査せずに投資すると、高いリスクを背負うことになりかねません。

適切な物件選びは、予想外のコストに見舞われず、安定した収益を期待する上で不可欠です。

マンション投資のメリット

少ない金額で始められる

区分マンションは、数百万円、数千万円……という高額な資産ですが、融資が受けられるため、取得費のすべてを自己資金で用意する必要はありません。

マンション投資の利回りは他の投資と比べて高いわけではありませんが、少額の自己資金で高額なマンションを取得することも可能なため、利益率を高めることができます。

売却益が狙える

投資マンションを運用している間の収入源は、主に家賃です。

空室にならない限り安定的な収入が得られることに加え、売却時には売却益が得られる可能性もあります。

賃貸需要が高い

好立地の物件が多いマンションは、一戸建てやアパートと比べて賃貸需要が高い傾向にあります。

「借り手がつくか」は、不動産投資の成否を分ける“肝”です。

築年帯や広さ、間取り、賃料などがエリアのニーズを満たすものであれば、安定した収益に期待できます。

マンション投資のデメリット

管理費・修繕積立費が上がる可能性がある　

区分マンションの所有者は、マンションの管理組合に維持や管理を担ってもらう代わりに管理費や修繕積立金を支払います。第三者に貸し出したとしても、これらの費用の負担は所有者である投資家がしなければなりません。

管理費や修繕積立金は、経年につれて引き上げられる可能性があることを認識しておきましょう。

管理費や修繕積立金が増額するとなると、当初立てた資金計画が狂ってしまう可能性もあります。

物件購入時には、管理状況や修繕計画、修繕積立金の額なども確認し、値上げされる可能性や値上げされた場合の収支計画についても考慮するようにしましょう。

空室のリスク

空室ができてしまうと、収入がなくなり赤字になってしまう可能性があります。

空室リスクの対策で最も大切なのは、物件選びです。

空室になったとしても、魅力のある物件であればすぐに入居者が入ります。

物件選びの際には、エリアのニーズを分析し、賃貸需要の高い築年数、広さ、間取りであるか見極めましょう。所有中も適切に修繕やメンテナンスをし、魅力を損なわないようにすることが大切です。

家賃滞納のリスク

入居者がいたとしても、家賃を滞納されてしまう可能性もあります。

100％滞納を回避できるわけではありませんが、入居審査を厳しくすることで、ある程度、リスクが低減します。

また、家賃保証会社を利用すれば、一定期間の滞納はカバーできるでしょう。

老朽化のリスク

どんな物件であっても、老朽化を食い止めることはできません。老朽化に伴い、不動産の価値は基本的に下がっていき、賃貸需要もまた低下していきます。

対策としては、老朽化の影響を最小限にとどめるとともに、あらかじめ売買価格や賃料が低下していくことを想定して資金計画を立てることです。

マンションの躯体や共用部の維持・管理は管理組合が担いますが、専有部（居住スペース）の修繕計画を立て、修繕を実施するのは投資家（所有者）。資金計画には、将来的にかかる修繕費用も盛り込みましょう。

成功のための具体的な手法

適切な物件の選択

マンション投資の成功の鍵は上記でも触れた通り、物件選びです。

どのターゲット層を選ぶかにもよりますが、交通の便、商業施設、医療機関の近さなどは需要が高く、空室リスクを避けられるでしょう。

また建物の品質や設備、将来の市場価値も重要な判断基準です。

市場動向をよく観察し、長期的な視点で検討していきましょう。

入居審査の実施

家賃滞納リスク回避のためにも、入居審査は厳しくすることをおすすめします。

常識のある人か、支払い能力のある人か、連帯保証人の保証意思はあるか等、気になることは全て確認をとるようにしましょう。

初心者のための投資マンションの選び方 　　

一口に「マンション」といっても、エリア、築年数、広さ、間取りは千差万別です。

選択肢がほぼ無限大にある中、どのように投資マンションを選べばいいのでしょうか。

投資エリアは首都圏か地方か

区分マンションの利回りは、地域によって差があります。

利回りは、基本的に首都圏は低く、地方は高い傾向にあります。

利回りだけで考えれば地方のほうが良いということになりますが、投資マンションは利回りの高さだけで選んではいけません。いくら利回りが高くても、空室になってしまえば収入はゼロ。

賃貸需要はやはり首都圏に近いほど高い傾向にあります。利回りから「安定性」はわからないため、利回りは物件選びの指標の1つに留めるべきでしょう。

投資マンションのエリアを選ぶときには、利回りの高さではなく、人口動態や再開発計画の有無などの地域特性と物件の相性を見ることが大切です。

新築か中古か

新築マンション、中古マンションには、次のようなメリット・デメリットがあります。

一概にどちらが良いとはいえないため、投資の目的や計画、予算に合ったほうを選択しましょう。

新築マンション

メリット	デメリット
ローンが組みやすい 賃貸需要が高い 修繕・メンテナンスにかかる費用が少ない	中古マンションより高額 資産価値・家賃の下落スピードが早い 選択肢が少ない

中古マンション

メリット	デメリット
新築マンションより安価 選択肢が多い 資産価値・家賃の下落スピードが遅い	修繕・メンテナンス費が高額になりがち ローンが組みにくい 賃貸需要が低い

単身者向けかファミリータイプか

投資マンションの間取りや広さは、そのエリアの賃貸需要に合致しているかどうかという視点で見極めるようにしましょう。賃貸需要が高いのは総じて単身者用のワンルームマンションですが、単身者向けの物件は競合が多く、エリアによってはファミリー向けのマンションのほうが需要が高いこともあります。

また、単身者向けの出口は、ほぼ投資マンションとしての売却です。

一方、ファミリータイプのマンションであれば、居住用物件として売却することもできます。査定方法の違いから、居住用物件として売却したほうが基本的に売値は上です。投資マンションを選ぶ際には、出口のことまで考慮するようにしましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

マンション投資は、不動産投資の中でも始めやすい投資です。

しかし不動産投資は「経営」にあたる為、投資マンションを所有してさえいれば自動的に安定した収入が得られるというわけではなく、利益が出るどころかマイナスになってしまうリスクもゼロではありません。

立地や物件の状態、市場の動向を事前によく精査し、所有中も常に資産価値を維持、向上についてチェックしておく必要があります。

しかし、それさえしっかり管理をしていれば、安定した収入が得られ、将来的にも大きな資産形成の手助けとなるでしょう。