フラット35の融資条件とは？上限やメリット・デメリットも解説

フラット35は、全期間固定金利型の住宅ローンです。フラット35を利用するためには、申し込む人や取得する住宅などが所定の条件に該当していなければなりません。

そのため、フラット35を申し込む前に利用条件のすべてを満たしているかどうか確認する必要があります。

本記事では、フラット35を利用するための条件をわかりやすく解説します。

フラット35とは

フラット35とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。借り入れた時点で金利が固定されるため、完済するまで毎月の返済額は変わりません。

銀行や信用金庫だけでなく、住宅ローンを専門に取り扱うモーゲージバンクと呼ばれる金融機関も取り扱っています。

フラット35の借入金利は、申し込みをする金融機関や融資率（借入額に対する住宅取得価格の割合）、返済期間などで異なります。

フラット35のメリット・デメリット

まずは、フラット35の主なメリットとデメリットをみていきましょう。

フラット35の主なメリット

フラット35の主なメリットは、以下の通りです。

• 途中で毎月の返済額が上がる心配がない
• 所定の要件を満たすと借入金利が引き下げられる
• 保証料や繰上返済手数料がかからない

フラット35は全期間固定金利であるため、返済中に借入金利が上昇して毎月の返済額が増えることはありません。毎月の返済額や返済総額は借り入れたときに確定するため、今後の計画を立てやすいといえます。

フラット35には「フラット35S」や「フラット35リノベ」などのメニューがあり、要件を満たすと借入から一定期間の金利が0.25〜0.5%引き下げられます。

全期間固定金利は借入当初の金利が高い傾向にありますが、引下げメニューを適用できれば返済負担を抑えることが可能です。

フラット35は保証料がかからず、保証人を立てる必要もありません。また、繰上返済手数料もかからないため、繰上返済による返済負担の軽減効果が得られやすいといえます。

フラット35のデメリット

フラット35には多くのメリットがある一方で、以下のようなデメリットもあります。

• 借入金利が高い
• 返済途中で市場の金利が低下しても毎月の返済額は減らない
• 住宅が所定の基準を満たしていないと利用できない

フラット35は全期間固定金利であり、変動金利や固定期間選択型と比較して借入金利が高く設定されているため、借入当初の返済負担は重くなりやすいです。

また、返済途中で世の中の金利が低下したとしても、毎月の返済額や返済総額が減ることはありません。

フラット35を申し込むためには、取得する住宅が所定の基準に適合している必要があります。たとえ安定した収入がある人でも、取得する住宅が基準に適合していなければフラット35は利用できません。

フラット35の融資条件

では、フラット35を利用するためにはどのような条件を満たす必要があるのでしょうか。フラット35の融資条件をみていきましょう。

①申し込む人の要件

フラット35を借り入れるためには、申し込みをする人が以下の要件を満たしている必要があります。

• 申し込み時の年齢が満70歳未満
  ※親子リレー返済をする場合は、満70歳以上でも可能
• 日本国籍を持っている人・永住許可を受けている人・特別永住者の人
• 年収に占める年間返済額の割合（総返済負担率）が以下の基準を満たす人
  • 年収400万円未満：30%以下
  • 年収400万円以上：35%以下
• 借入期間の使い道が申込者本人またはその親族が住むための住宅の新築・購入である

※参考：【フラット35】ご利用条件

フラット35を申し込めるのは、申し込み時の年齢が70歳未満である人ですが、親子リレー返済をするのであれば70歳以上の人でも申し込めます。親子リレー返済は、フラット35を申し込んだ本人と、その子どもや孫などが2代にわたってローンを返済する方法です。

返済負担率を計算するときの年間返済額には、返済中の自動車ローンや教育ローンなども含めます。また、申し込んだ本人とその親や子ども、配偶者などの年収を合算して返済負担率を計算できる場合があります。

なお、フラット35では年収や勤続年数に関する基準が設けられていません。そのため、自営業者や転職して間もない人でも申し込みやすくなっています。

②物件・住宅に関しての条件

フラット35を利用して購入する住宅が以下の要件を満たしている必要があります。

• 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅を取得する
• 住宅の床面積が次の基準に適合している
  • 戸建て、連続建ておよび重ね建て：70㎡以上
  • 共同建て（マンションなど）：30㎡以上

※参考：【フラット35】ご利用条件

住宅金融支援機構が定める技術基準の例は、以下の通りです。

1. 原則として一般の道に2m以上接すること
2. 原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
3. 店舗付き住宅など、併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上
4. 住宅の構造が耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合　など

※参考：【フラット35】の対象となる住宅・技術基準

また、新築住宅と中古住宅で満たすべき項目は異なります。

フラット35を借り入れるときは、住宅金融支援機構が定める基準に適合していることを証明する書類（適合証明書）の提出を求められます。適合証明書を取得するためには、所定の検査機関の物件検査に合格しなければなりません。
※適合証明書の提出を省略できる場合もあります。

フラット35を検討する際は、不動産会社や金融機関にも相談し、取得予定の住宅が技術基準に適合しているかどうかを確認しましょう。

③その他の条件

申し込む本人や取得する住宅以外にも、以下のような利用条件が設けられています。

• 借入額が100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価額を上回らない
• 返済期間が15年以上であり、かつ以下のうち短い方を上限とする
  • 「80歳」－「申込時の年齢（1年未満切上げ）」
  • 35年
• 返済が終了するまでのあいだ以下の条件を満たす火災保険に加入する
  • 建物の火災による損害が補償対象となっている
  • 保険金額が借入額以上である

※参考：【フラット35】ご利用条件

フラット35の返済期間は最長35年ですが、完済時の年齢が80歳を上回る借り入れはできません。たとえば、フラット35を申し込むときの年齢が60歳であれば、返済期間は最長20年となります。申し込み時45歳以下なら35年、46歳以上なら80－年齢とおぼえておきましょう。

フラット35の利用条件に団体信用保険の加入は含まれない

団体信用生命保険は、ローンを借り入れている人が亡くなったときや所定高度障害状態になったときに保険金が支払われてローンが完済される保険です。

金融機関が独自に取り扱う住宅ローンを組む場合、原則として団体信用生命保険に加入する必要があります。

しかし、フラット35の場合は団体信用保険（新機構団信）に加入しなくても借り入れることが可能です。新機構団信に加入せずにフラット35を組む場合、借入金利から0.2%が差し引かれます。

フラット35の条件を満たしていない場合の対処法

フラット35の利用条件に該当していなかったとしても、諦める必要はありません！

ここでは、取得予定の物件がフラット35の技術基準に該当しない場合や、総返済負担率が基準を下回ったときの対処方法を解説します。

物件が技術基準を満たしていない場合

「一般の道に2m以上接していない」「床面積が狭い」などの理由で物件が技術基準に適合していない場合は、金融機関が独自に取り扱う住宅ローンを検討する方法があります。

民間金融機関の住宅ローン審査では、物件に担保としての価値があるかどうかは確認されますが、建物の技術基準は基本的に確認されません。金融機関によっては、フラット35よりも低い金利で借り入れられる可能性があります。

ただし、民間金融機関の審査では年収や勤続年数なども重要な審査項目です。収入が不安定な人や勤続年数が短い人は、借り入れができないこともあります。

また、住宅ローンは数多くの金融機関が取り扱っており、選択肢が膨大です。そこで、民間金融機関の住宅ローンを検討するときは、不動産会社にも相談し、借り入れができそうな金融機関を絞り込むと良いでしょう。

返済負担率が基準を上回る場合

返済負担率が所定の基準を上回っている場合は、収入合算をするのも1つの方法です。

フラット35を申し込む本人と、親や子ども、配偶者などの年収を合算することで、返済負担率の基準を満たせることがあります。

収入合算の対象となるのは、以下に当てはまる人です。

1. 申し込む本人の親、子、配偶者など
2. 申込時の年齢が満70歳未満の方
3. 申し込む本人と同居する方
   ※親族が住むための住宅の場合は、借入対象となる住宅に入居する方も収入合算できる
   ※セカンドハウス・親族が住むための住宅の場合は、申し込み本人と収入を合算する方が同居する必要がない場合がある
4. 連帯債務者になる方

※参考：【フラット３５】ご利用条件

フラット35を申し込む本人が住むための住宅を取得する場合、親子リレー返済の後継者であれば同居していなくても収入合算ができます。※金融機関により取扱いは異なります

1人ではフラット35の総返済負担率を超えてしまうときは、要件に当てはまる同居の親族と収入合算ができないか検討すると良いでしょう。

フラット35に関してのよくあるご質問

住宅の床面積に条件はある？

床面積が戸建て住宅は70㎡以上、マンションは30㎡以上である必要があります。一方で、敷地面積に関する要件はありません。

フラット35は自営業やフリーランスでも申し込める？

自営業やフリーランスでも、利用条件に該当していればフラット35を申し込めます。

フラット35は申し込む人の年齢の条件はある？

フラット35に申し込めるのは、原則として70歳未満の人です。ただし、親子リレー返済を利用する場合は、70歳以上の人でも申し込むことができます。

フラット35の住宅の技術基準はどこで確認できる？

新築住宅は「【フラット35】新築住宅の技術基準の概要」、中古住宅は「【フラット35】中古住宅の技術基準の概要」で確認できます。

まとめ

フラット35を申し込むためには「申込時の年齢が満70歳未満である」「取得する住宅が所定の技術基準に適合している」などさまざまな条件に該当する必要があります。

とはいえ、フラット35の利用基準には複数の項目があるため、独力で申し込みが可能かどうか判断するのは難しいものです。

フラット35を検討している方は、利用できる見込みがあるのかどうかを不動産会社や金融機関に相談してみましょう。