省エネ基準適合義務化とは?2025年度から変わることをわかりやすく解説

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住まいの購入を検討している人は、「断熱性能」や「省エネ性能」「ZEH(ゼッチ)」など住宅の省エネ性能に関わる言葉をよく耳にされているのでしょうか?住まいの省エネ性能への意識の高まりは、近年、急速に進んでいます。

さらに、2025年4月からは省エネ基準適合義務化がスタート。これにより、省エネ基準に適合していない住宅は建築できなくなります。

目次

省エネ基準とは?

省エネ基準とは、建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律(建築物省エネ法)で定められる建築物が備えるべき省エネ性能の確保のために必要な建築物および設備に関する基準です。具体的には「一次エネルギー消費量基準」と「外皮基準」からなります。

一次エネルギー消費量基準

一次エネルギー消費性能
出典:国土交通省

「一次エネルギー消費量」とは、エネルギー消費量から太陽光発電設備などによるエネルギー創出量を差し引いたものを指します。エネルギー消費量とは、以下のようなものを指します。

  • 空調エネルギー
  • 換気エネルギー
  • 照明エネルギー
  • 給湯エネルギー

省エネ基準では、一次エネルギー消費量基準が基準値以下になっていることが求められます。

外皮基準

住宅における外皮性能

出典:国土交通省

「外皮」とは、外壁や窓なら外部に接している部分です。外皮性のは「UA値」と「ηAC値」で構成されますが、いずれも省エネ基準では一定の基準値以下になっている必要があります。

2025年4月からすべての新築住宅に省エネ基準適合が求められるように

省エネ基準適合義務化
出典:国土交通省

現時点では、省エネ基準は一部の住宅や非住宅には義務付けられているものの、一般的な住宅については「努力義務」にとどまっています。つまり、基準を満たしていなくても違法ではありません。しかし、2025年4月からは、建築物省エネ法の改正により、すべての新築住宅に省エネ基準適合が求められることとなります。

省エネ基準適合は増改築部分も

増改築を行う場合は、増改築される部分のみ省エネ基準の適合が求められます。たとえば、平家を2階建てにする増改築をした場合、2階および2階に登る階段が省エネ基準に適合していなければなりません。

省エネ基準への適合審査は建築確認手続きで

省エネ基準に適合しているかどうかの確認は、建築確認手続きの中で行われます。省エネ基準に適合しない場合や確認に必要な手続き、書面の整備などを怠った場合は確認済証や検査済証が発行されず、着工や入居が遅れる可能性があるためご注意ください。

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一足先に!2024年4月から建築物の「省エネ性能表示制度」スタート

省エネ基準適合義務化に先立ち、2024年4月からは「建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度(建築物の省エネ性能表示制度)」がスタートします。

省エネ性能表示制度とは?

不動産ポータルサイトや不動産会社のホームページ、チラシに掲載されている物件情報に記載されているものといえば、何を思い浮かべますか?価格や所在、広さや間取り……これらが思い当たるでしょうが、2024年4月からは「省エネ性能」の表示が始まります。

省エネ性能の表示が必要なのは新築建築物の販売・賃貸の広告などですが、中古住宅についても推奨されます。

省エネ性能ラベル

省エネ性能ラベルの例
出典:国土交通省

省エネ性能は、上記のような「ラベル」で表示されるようになります。

エネルギー性能や断熱性能が星や数字で表されるとともに、目安となる光熱費など、消費者がわかりやすいように省エネ性能が表示されます。省エネ性能は、暮らしの快適性や光熱費とともに、住宅ローン控除(減税)にも影響するためよく確認しておくようにしましょう。

省エネ基準適合義務化で何が変わる?

省エネ基準適合義務化の目的は、2050年のカーボンニュートラル、2030年度の温室効果ガス削減目標などの実現のためです。日本では、建築分野がエネルギー消費量の約3割、木材需要の約4割を占めています。建築物の省エネ化は、温室効果ガスの吸収源対策の強化のための抜本的な施策です。今後ますます住まいの省エネ化は推進されていくものと考えられます。

省エネ基準適合義務化や省エネ性能表示制度は、新築住宅を対象としています。しかし、住宅の省エネ性能はすでに底上げされつつあり、中古住宅の中でもZEH(ゼッチ=エネルギー収支ゼロ以下の家)や長期優良住宅など高品質な住宅が見られ始めています。

法改正および消費者の意識の高まりは、「不動産の価値の指標」をも変えるものです。つまり、省エネ基準が低いという理由で価値が下がる、あるいは売にくくなるということが近い将来、起こり得るということ。もちろん、その逆も然りです。

これから住まいを購入する方は「資産価値の維持」のためにも、省エネ性の高さをよく確認したうえで検討するようにしましょう。そして住まいの売却を検討している人は、このような法改正や住宅購入検討者のニーズの変化を察知しながら売り時を検討することが大切です。

2025年度から省エネ基準適合義務化がスタート

2025年4月から、すべての住宅に省エネ基準への適合が義務付けられます。これに先立ち、2024年4月からは省エネ性能表示制度がスタート。これらの改正により、省エネ性能に対する意識は今後ますます高まっていくことになるでしょう。

省エネ性能は不動産の価値にも影響する要素であり、その傾向も強くなっていくはずです。住まいを買う人、売る人ともに、このような法改正や市場の変化に敏感になったうえで物件選びや不動産の売り時を検討することが大切です。

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この記事を書いた人

亀梨奈美のアバター 亀梨奈美 不動産ジャーナリスト/株式会社realwave代表取締役

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
2020年11月 株式会社real wave 設立。
不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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