旦那名義の家の財産分与には税金がかかる？売却してしまうべき？

離婚時はありとあらゆることで揉めるものですが、中でも揉めやすいのが財産分与です。

そして財産分与の中でも、とくに手続きが難しく、トラブルが発生しやすいのが家の分け方。お金じゃないので物理的に分割できませんし、ローンが残っていたらなにをどうしていいのかわからなりますよね。最近、私たちの元にもたくさんの離婚案件の相談が寄せられています。

とくに多いご相談が、旦那名義の家を財産分与する方法です。そこで今回は、どこよりもわかりやすく、「旦那名義の家の財産分与には税金がかかるのか？」「売却してしまった方がいいのか？」を解説していきます。ぜひ最後まで読み進めてくださいね。

財産分与とは？どんな家が対象になるの？

まずは、財産分与の概要と対象となる家について解説します。

財産分与は夫婦の共有財産を分割する

財産分与とは、結婚期間中に夫婦が築いた財産を分割する手続きです。

財産の名義は問いませんので、夫名義の預貯金、妻名義の有価証券も、結婚期間中に増えたものは対象となります。財産分与の対象になる代表的な財産は、次の通りです。

• 現金
• 預貯金
• 不動産
• 自動車
• 有価証券
• 家具家電などの家財
• 保険
• 給与
• 退職金
• 借金

これらのうち、結婚期間中に夫婦の協力で増えたものが財産分与の対象となる共有財産です。夫婦のどちらかが独身時代から所有していたもの、結婚期間中でも夫婦のどちらかが贈与や遺贈、相続を受けたものは対象外となりますのでご注意ください。

「妻が実家より1000万円の相続を受けた」
「夫が独身時代に貯めた500万円の預金」

このような資産は、財産分与の対象ではありません。

財産分与の分割割合

財産分与の分割割合は、「原則二分の一」となっています。夫よりも妻の収入が低い、もしくは専業主婦で無収入だとしても、二分の一で分割されることがほとんどです。

まれに訴訟等でそれ以外の割合になることもありますが、一般的な世帯であればほぼ半分ずつわけることになります。

財産分与の対象になる家、ならない家

財産分与の対象となる財産は、夫婦の協力によって増えた財産だけです。それは、家の場合も同様です。

【財産分与できる家】

・結婚後に夫名義の住宅ローンを組んで購入した家
・結婚後に夫婦で貯めたお金で購入した家

【財産分与の対象外になる家の代表的なもの】

・夫や妻の実家から相続や贈与された家夫や妻の実家からの全額援助で購入した家
・夫や妻の婚前の貯金等によって購入した家

結婚してから増えたお金やローンで購入した家は財産分与可能ですが、実家から贈与された家などは財産分与の対象外です。

「頭金だけを実家から援助してもらった」
「頭金は夫の独身時代の貯金で支払った」

このようなケースでは、援助や独身時代の貯金を除外した分が財産分与の対象となります。

【ケース別解説】住宅ローンが残っている旦那名義の家の財産分与方法

財産分与について理解したところで、家の財産分与に焦点をあてていきましょう。家はお金や有価証券と違って物理的に分割できないため、財産分与は非常に難しいものです。

こちらでは、以下のようなケースを想定して財産分与方法を解説します。

【モデルケース】

• 夫名義の家
• 夫が住宅ローンの債務者
• 妻が連帯保証人
• 離婚後は妻が住む

この場合、問題になるのは、離婚後の住宅ローンの名義や支払い。考えられる解決策は、以下の3パターンあります。

1. 住宅ローンを借り換えて妻名義に
2. 名義はそのままに妻が住む
3. 夫と賃貸契約を結ぶ

1つずつ詳しくみていきましょう。

➀妻が住宅ローンを借り換えて家の名義も妻にする

夫名義の住宅ローンを妻名義にすることで、不動産の名義も妻に変更できます。ただし、妻に一定の収入がなければ住宅ローンの借り換えは難しく、現実的にこちらの方法を選択できるご夫婦は限られています。

妻が住宅ローンを借り換えることさえできれば様々な問題は解決できますが、現実度が低いのが難点です。

②夫が住宅ローンを支払い続け妻が家に住み続ける

夫婦の話し合いにより、夫が残りの住宅ローンを支払い続け、妻が家に住むという選択をする夫婦も少なからずいらっしゃいます。この選択肢を取るのは、とくに子どもがいるご夫婦に多い傾向があります。

この方法は妻側には「環境を変えずに住む」「家賃が無料」などメリットが多いですが、夫からすると「住まない家のためにローンを支払わなければならない」ため、デメリットが大きいといえるでしょう。夫は、新居の家賃と住宅ローンを二重で支払わなければなりませんからね。

妻のメリットは大きいとはいえ、夫名義の家に住んでいる以上、夫の病気やリストラなどで支払いが困難になる不安は常について回ってきます。

また、夫の再婚のため住宅ローンの支払いを拒否されるなどのリスクもあります。夫が返済不能になれば、連帯保証人の妻が支払いを迫られます。メリットは少なからずあるものの、夫婦ともにリスクが多い選択だといえるでしょう。

夫と賃貸借契約を結び妻が住宅ローンを家賃として支払う

「夫が住宅ローンを支払う意思はないけど、妻が家に住み続けたい」という場合には、夫と賃貸借契約を結ぶことも可能です。夫が大家さん、妻が入居者として妻が住み続けるということですね。

妻が住宅ローン相当分を支払い続ければ、夫が住宅ローンの返済を滞るリスクや、妻が住宅ローンを借り換えられない問題も解消できます。

ただし、この方式を取る場合は、住宅ローン返済後は妻が住宅を取得するなどの契約も結んでおかなければなりません。

家の財産分与にはかかる税金とかからない税金がある

離婚時に不動産の名義変更をするときには、様々な税金が課税されます。ただし一般的な名義変更と違い、離婚のときにはかかる税金とかかる税金があります。ここからは、「不動産を一方の名義に変更する」という財産分与にかかる税金を解説します。

贈与税

原則非課税です。

ただし分与された財産が、婚姻中に夫婦が協力して得た財産に比べて多すぎる場合は課税対象となります。この場合、「多すぎる」とみなされた部分にだけ贈与税が課税されます。また贈与税や相続税を免れるために離婚したとみなされた場合は、すべてに贈与税が課税されることになります。

譲渡所得税

課税対象です。

財産分与により、旦那名義の不動産を妻に名義変更する場合、夫に対して譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税は、不動産の値上がりに対して課税されます。値下がりしている場合は、課税されません。

値上がりした場合においても、不動産が居住用であれば、一定の条件を満たすと値上がり分を最大3,000万円控除される特例があります。非居住用の場所が混在している時には、居住用の部分のみが控除対象です。

不動産取得税

原則非課税です。

もともと夫婦で協力して築いた財産を分け合うので「取得」とはみなされず、不動産取得税は非課税となります。ただし贈与税と同様に、財産を分け合うのではなく、慰謝料や離婚後の生活扶助を目的としている場合は課税されることがあります。贈与税や相続税を不当に免れるための離婚とみなされた場合も課税されます。

登録免許税

課税対象です。

登録免許税は、登記名義の変更手続きに課税されるので、名義を変更する場合には必ず納めることになります。不動産の所有権は登記をすることで、第三者に主張することができます。そのため登記は、不動産名義変更に欠かせない手続きです。

登録免許税はとても高額なので、名義をそのままにしてしまうという方もいらっしゃいます。しかし名義変更を怠ってしまうと、離婚後のトラブルに発展してしまう可能性もあります。家を財産分与する場合には、必ず名義変更するようにしましょう。

家を売却して財産分与するという選択肢

住宅ローンが残っている家の財産分与は、お話ししてきた通り計画通り進めるには数々の問題があります。唯一、現実的な夫と妻が賃貸借契約を結ぶ方法も、妻が住宅ローンを1人で支払える経済力がなければ成り立ちません。

そこでここからは、家を売却して現金化してから財産分与するという選択肢を考えてみましょう。

売却のメリットは「低リスク」「揉めない」「縁を切れる」

夫婦が住み続ける前提で購入した家ですから、離婚によってそのまま住み続けるのは難しいのは当然のこと。住宅ローンは旦那名義、妻が連帯保証人というケースでは、夫の返済能力がなくなれば、妻に支払い義務が移行します。その結果、2人揃って自己破産に追い込まれるケースも考えられるのです。

その点、売却してしまえばローンの支払いはなくなります。さらに現金化することで、1円単位で平等に財産分与することも可能。なにより離婚後は、「旦那名義の家に住む」「元妻のためにローンを払い続ける」このような「縁」が続くことはできれば避けたいというのが本音なのではないでしょうか？

金銭的・精神的に無理をして家に住み続けるよりも家を処分して負担を軽くし、新生活の資金にしたほうが双方のメリットが大きいでしょう。

離婚時の任意売却

「売却しても住宅ローンを完済できないかもしれない…」と不安になるかもしれませんが、実は「任意売却」という方法であれば住宅ローンが残っている家も売却可能です。

任意売却については、下記の記事をご覧ください。

任意売却を簡単にいうと、住宅ローン残がある家を債権者と話し合いの元に売却する手続きです。通常、住宅ローンが残っている状態では、債権者は「抵当権」を外してくれないので売却できません。

しかし任意売却なら、債権者や連帯保証人と話し合って売却を認めてもらい、市場価格に近い形で売却することが可能となります。

離婚時に任意売却するメリットは、次の通りです。

・住宅ローンが完済されていなくても市場価格に近い金額で売却できる
・財産分与後の金銭トラブルを回避できる
・離婚後の引越し費用などを確保できる可能性がある
・住宅ローン残があっても、夫婦の関係をきれいに清算して新しい人生をスタートできる

まとめ

離婚では様々な財産を分割することになりますが、旦那名義かつ住宅ローンが残っている家の分与はとても複雑です。

住宅ローンは夫婦2馬力で返済する前提で組んでいることも多いため、離婚後に片方が負担するように段取りをしても、返済が滞り、連帯保証人に迷惑をかける可能性があります。最終的には、元夫、元妻の両者が自己破産にまで追い込まれてしまうケースも決して少なくありません。