正直不動産第四話のあらすじと内容に関する解説!事故物件とは?不動産選びの極意とは?

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「正直不動産」は、ビッグコミック連載中の漫画を原作としてNHKで放送されている、山下智久さんが主演を務める人気のドラマです。

ドラマの中では、毎回不動産業界における問題点に触れながらストーリーが進んで行きます。
第4話では、どのようなことに触れているのでしょうか?
それは実際にあり得ることなのでしょうか?

内容について解説します。

目次

正直不動産第四話のあらすじ

祠を壊したたたりによって嘘をつけなくなった永瀬財地(山下智久)は、売り上げが落ちて給料が下がったことで、かつて住んでいたタワーマンションから古い安アパートに引っ越します。

給料をアップさせて、再びタワーマンションに戻るんだと決意を新たにするのでした。

そんな中、引っ越しシーズンが終わり売り上げの落ち込む5月に、登坂不動産では営業強化週間を打ち出します。

部長からは「死んでも売ってこい!」と檄を飛ばされます。

そのタイミングで、ある中古マンションオーナーが、登坂不動産とライバルのミネルヴァ不動産の双方に、この中古マンションの空き部屋をどうにかして欲しいと依頼され、お互いが競い合うことになります。

さらに社長からは、インセンティブは通常の倍になるものの、1件も売れなかったらペナルティ課すと言われ、再びトップの座に戻りたい永瀬は俄然気合が入るのでした。

永瀬は同じ広さのマンションに住んでいて、契約更新が近い顧客に対して営業をかけました。

その中古マンションは、築年数のわりにしっかりとしていて手ごろな物件です。

しかし、嘘がつけないためそのマンションの欠点である「保育園が近いので子供の声がうるさい」「駅から坂道が多い」という点も話してしまい、契約は全く取れません。

そんな中、事故物件に住みたいという70代の松井節子(風吹ジュン)が登坂不動産を訪れます。

永瀬の後輩社員である月下咲良(福原遥)は条件に合う事故物件を見つけますが、節子の年齢がネックとなり断られてしまいます。

節子は、亡き夫が枕元に立ったことで事故物件ならまた会えるのでは?という思いから事故物件を探していたのです。

そんな中、以前から、エレベーターが6階を押したのに4階で止まるという噂のある物件に永瀬と月下は行きます。

その物件は確かにエレベーターが4階で止まったのですが、単なる故障だと判明し、事故物件ではないことがわかります。

その噂のせいで入居者が決まらなく困っているというオーナーに、永瀬は高齢者向けマンションにすることを提案します。

オーナーはこの提案に賛同し、節子も無事にそこに住むことが決まりました。

さらに、節子の息子夫婦が節子の近くに住みたいといったため、例の中古マンションを紹介したところ、無事に売ることができたのです。

さらにさらに、最初に中古マンションを断った夫婦も永瀬の正直な人柄を信用し考えを改め、購入することを決めてくれたのです。

不動産選びの極意は、「諦めること・妥協すること」であり、何を優先するかが大事である、と永瀬が以前、この夫婦にしたアドバスが功を奏したのでした。

事故物件とは?

事故物件というのは、その入居者が何らかの理由で死亡してしまった物件のことをいいます。
理由は殺人や病死、事故など様々ですが、どういった理由でも死亡していれば事故物件となります。

こういった事故物件に関しては、仲介する不動産会社に告知義務があります。
その物件への入居を検討する人には、事故物件だと告知しなくてはいけないのです。
もし告知せずに契約した場合、違法となってしまいます。

しかし、かつてはそのガイドラインが制定されていなかったため、告知の範囲や告知するべき期間などは明確に決まっておらず、業界の商習慣や過去の判例などを参考に独自のルールを決めていました。

特に多いのが、事故物件に他の人が1度入居すればそれ以降の入居者には告知しなくてもいいというルールです。

そのため、社員を一時的に住ませて告知義務を免れるところもありました。

しかし、2021年10月に国土交通省からガイドラインが発表され、事故物件の扱いも変わってきました。

ガイドラインには法的拘束力はないものの、業界では、一時的に住ませて告知義務を免れるのは難しい、という流れになりつつあります。

まず、事故物件でも自然死や日常生活を送る上での不慮の死であれば告知しなくてもいい、というルールが定められています。

ただし、死後一定期間が経過してから発見されたため特殊清掃が必要となった事例では、事故物件として告知する必要があるとされています。

また、かつては室内での死亡以外の共用部分での死亡時の扱いはまちまちでしたが、ガイドラインではエレベーターやベランダなどの共用部分で死亡したケースでも告知対象としています。

そして、告知義務は事案が発生してからおおむね3年間としています。

ただし、これは賃貸物件に限ったもので、売買物件は取引事例や判例が不足しているので期間を定めないものとしています。

告知期間を過ぎていても、入居者や希望者から問い合わせがあったケースや、社会的影響の大きさから把握しておいたほうがいい特段の事情があるケースなどでは告知する必要があります。

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事故物件を見つけることはできるのか?

日本では、毎年多くの人が亡くなっています。
そのほとんどは病院で亡くなっているのですが、中には自宅で亡くなる方もいるため、事故物件は存在します。

事故物件を探したいという方は、不動産会社に行って直接訪ねると教えてもらえる可能性がありますが、冷やかしと思われる可能性がありますので、ご注意下さい。

従って、「格安物件を探しているので」と理由を伝えた上で、相談する方が良いでしょう。

また不動産ポータルサイトで、「心理的瑕疵」と検索することで見つかるケースがあります。
ただし、事故物件以外にも表示されるので注意してください。
UR賃貸住宅の場合は、事故物件を「特別募集住宅」として公開しています。

そのほか、事故物件を専門にしている不動産会社もあります。
ただし、そういった会社は首都圏にあることがほとんどなので、地方では難しいでしょう。

こういった探し方で、事故物件を見つけることができるかもしれません。

事故物件は相場よりも家賃が安くなっていることが多いので、お得に入居できるケースが多いです。その点にメリットを感じて事故物件を探すことは問題御座いませんが、ひやかしは止めましょう。

まとめ

正直不動産第四話では、高齢者の賃貸住宅事情が厳しいという点がわかります。

そういったことを考えると、入居者が見つからないアパートやマンションは、高齢者向けに転換してみるというのも1つの方法だという点も発見といえるでしょう。

不動産業界における事故物件の扱いは、ガイドライン制定で以前とは変わってきます。
殆どの不動産会社は、きちんとそれに則って運営されていますので、ご安心下さい!

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この記事を書いた人

利根川諒志のアバター 利根川諒志 マンションリサーチ株式会社 戦略支援事業部 部長

元不動産売買プレイヤー。
主に1棟収益不動産の売買・仕入れ・コンサルティング業務に従事。
オーナー様への収益の最大化と最適な出口戦略の提示、そしてもっとも相談しやすいコンサルタントを目指す。
その後マンションリサーチにて全国の不動産会社の集客面から業務効率、ビッグデータを活用した提案やサポート業務を行う。
趣味は物件のDIY。地域コミュニティーを活かし、何か貢献したいこの頃。

宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士

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