【マンション購入で後悔しないために】よくある失敗事例と対策を徹底解説

中古マンションを購入するにあたって、重視するポイントは立地や築年数、間取り、価格など多岐にわたるはずです。いずれもとても大事な要素ですが、どんなに気に入ったマンションも、諸費用や維持・管理コスト、管理状態などを確認せずに購入してしまうと「後悔」につながってしまいかねません。

そこでこの記事では、中古マンション購入のよくある失敗事例と後悔を避けるための対策を解説します。

マンション購入で後悔する主な原因

マンションの購入で後悔する理由はさまざまですが、主な原因は次の2つと考えられます。

原因1.購入前の情報収集が不十分だった

マンションを購入する前には、立地や間取り、広さ、価格などを十分吟味するはずです。しかし、中古マンションを購入する前に確認するべきことは、これ以外にも、管理状態や購入時の諸費用、所有中の維持・管理にかかるコストなど多岐にわたります。

販売図面などで確認できる情報はほんの一部です。表面上だけの情報を収集するだけで満足してしまうと、購入後の後悔につながりかねません。
　

原因2. 契約内容やローンの条件をしっかり確認しなかった

中古マンションの購入は、言わずもがな売主との売買契約のうえに成り立ちます。また、住宅ローンは、金融機関との金銭消費貸借契約のうえに成り立つものです。

いくら物件に満足しても、契約内容が自身にとって不利なものであれば、予想外の負担が発生する可能性があります。

マンション購入時に後悔した失敗事例と対策

ここからは、マンション購入時に後悔した具体的な事例と対策を見ていきましょう。

失敗事例1．購入時の諸費用が想定以上にかかった

マンションの購入に際して「現金は手付金だけ準備しておけば大丈夫！」と思っていませんか？

実は、中古マンション購入には購入金額の7～10%ほどの諸費用がかかります。たとえば、3,000万円の物件を購入する場合の諸費用は200～300万円ほどと決して安くありません。

中古マンションの購入にかかる諸費用の内訳は、次のとおりです。

諸費用	概要
仲介手数料	仲介した不動産会社に支払う成功報酬
印紙税	不動産売買契約書に課される税金
ローン費用	印紙税・ローン事務手数料・保証料・団信保険料
登記費用	所有権移転登記・抵当権設定登記に対して課される登録免許税と司法書士報酬
不動産取得税	不動産の取得に対して課される税金
各種精算金	管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税の清算金

諸費用は抑えられる？

マンションの購入にかかる諸費用を抑えるには、仲介手数料が安い不動産会社に依頼したり、印紙税が課されない電子契約を選択したりする方法があります。

しかし、仲介手数料が安い分、自社物件ばかりを紹介されたり、契約手続きに不手際があったりしては本末転倒です。また、電子契約は、不動産会社や売主が対応してくれないことには選択できません。そのため、購入にかかる諸費用の削減は難しいと考えておきましょう。

諸費用を含めてローンを組むことも可能

現金を用意するのが難しい場合には、各金融機関が提供する「諸費用ローン」を利用するのも一案です。

ただし、諸費用ローンを組むにも手数料等の費用がかかり、諸費用を借り入れるほど返済額が上がることを認識しておかなければなりません。

また、物件価格を超える融資を組むと、資産価値がローン残債を上回る「オーバーローン」の状態が一定期間続くことになります。何らかの理由でマンションを手放したいと思っても、ローンが完済できず売却できなくなってしまうおそれがあるため、できれば諸費用は現金で用意し、一定額の頭金を入れることをおすすめします。

失敗事例2．管理が行き届いていないマンションを購入してしまった

マンションを見るときには、必ず管理体制もチェックするようにしましょう。

「マンションは管理を買え」といわれるほど、マンションの管理体制は購入時に重視すべき要素の一つです。

マンションは大勢の人が暮らす集合住宅であることから、日々の清掃も点検も修繕も、すべて住民の意思をもって決定していかなければなりません。

購入時のチェックポイント

購入時にチェックすべきポイントは、以下のとおりです。

• 共用部の清掃状況はどうか
• 住人が積極的に管理組合に携わっているか
• 修繕積立金は十分か
• 適切なタイミングに大規模修繕が実施されてきたか
• 管理会社のサポート体制はどうなっているか

どれもなかなか判断しづらいものですが、国土交通省が公表している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」、国やマンション管理業会が運営している「管理計画認定制度」「マンション管理適正評価制度」の認定基準などと比較しながら、適正な維持・管理がされているか見極めていきましょう。

失敗事例3．住環境が合わなかった（騒音・隣人トラブル）

中古マンションを購入する前には、内見をします。内見とは、実際に物件まで足を運び、内装や設備の劣化具合、周辺環境などを見るものです。時間にして、30分から長くても1時間ほどでしょう。

現状だけ確認できればいいと考えている方も少なくないでしょうが、できれば複数回見せてもらい、売主や管理組合に懸念点などをヒアリングすることをおすすめします。というのも、内見したにもかかわらず、住んでみてから発覚する騒音や隣人トラブルなどで後悔する方が多くいるからです。

騒音

マンションに住んでから気付きやすいことの一つに、騒音があげられます。

内見時に騒音に気付きそうなものですが、内見は多くの場合、日中におこなわれるものです。そして内見時には、担当者や売主さんと会話しながら内装の状態を見ることに集中してしまうので、外部の騒音に気付かないこともあります。そのため、引っ越して静かな夜を迎えてみると「電車の音が気になる」「外の喧騒が気になる」ということが起きてしまいかねません。

隣人トラブル

隣人トラブルとは、たとえば以下のようなものです。

• 生活音に対しても注意してくる
• ベランダや庭に私物が溢れている
• 夜中に友人等と騒ぐ

マンションは上下左右の住戸と隣接しているため、戸建てと比較して隣人トラブルが起きやすい傾向にあります。ただ購入前にしっかり聞き取り調査することで、回避できる可能性は高くなります。

聞き取り相手は、売主と管理組合、管理会社などです。目に余るほど周囲に迷惑を与えている隣人なら、売主も管理組合も必ずそのことを把握しているはずです。売主は、いわゆる「隣人トラブル」や「モンスター隣人」の事実を“環境的瑕疵（かし）=物件の環境を害する要因”として買主に対して告知する義務があります。

ただ、義務があるとはいえ、どの程度の迷惑が告知義務にあたるかは非常に曖昧なところです。そのため購入前には、自ら売主や管理組合に、隣人の属性や過去のトラブルについて聞いておくようにしましょう。

失敗事例4．住宅ローン控除が受けられなかった

「住宅ローンを組んで不動産を購入したら、住宅ローン控除が受けられる！」と思っている方も多いのではないでしょうか？ただ、中古物件の中には、住宅ローンの適用要件を満たしていないものがあるため注意が必要です。

住宅ローン控除とは、毎年の住宅ローン残高の0.7%を最長13年間にわたって所得税（一部住民税も）から控除してくれる制度です。中古住宅は原則的に控除期間が10年ですが、不動産会社が販売する買取再販住宅は13年となります。

中古住宅の要件

新築・中古いずれも該当する住宅ローン控除の主な適用要件は次のとおりです。

加えて、中古住宅には主に以下の要件があります。

• （1）昭和57年1月1日以後に建築されたものであること。
• （2）上記以外の場合は、次のいずれかに該当すること
  • （a）取得の日前2年以内に、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合するものであると証明されたもの（耐震住宅）であること
  • （b）（1）および（a）に該当しない一定の住宅（要耐震改修住宅）のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修（租税特別措置法41条の19の2（既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除）第1項または41条の19の3（既存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除）第4項もしくは第6項の適用を受けるものを除きます。）により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること

一方、買取再販住宅の主な適用要件は以下のとおりです。

• 個人が既存住宅を取得する時点で、その既存住宅が新築された日から起算して10年を経過したものであること
• 特定増改築等に係る工事に要した費用の総額が、その既存住宅の個人に対する売買価額（税込）の20％に相当する金額（その金額が300万円を超える場合には300万円）以上であること
• その既存住宅について、次のいずれかに該当する特定増改築等に係る工事が行われていること
  • （1）　下記「特定増改築等の工事内容」の1から6に掲げる工事に要した費用の額の合計額が100万円を超えること
  • （2）　下記「特定増改築等の工事内容」の4から7のいずれかに掲げる工事に要した費用の額がそれぞれ50万円を超えること
• 建築後使用されたことのある家屋で次のいずれかに該当すること
  • （1）昭和57年1月1日以後に建築されたものであること
  • （2）上記以外の場合は、次のいずれかに該当すること
    • （a）取得の日前2年以内に、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合するものであると証明されたもの（耐震住宅）であること
    • （b）（1）および（a）に該当しない一定の住宅（要耐震改修住宅）のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修（租税特別措置法41条の19の2（既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除）第1項または41条の19の3（既存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除）第4項もしくは第6項の適用を受けるものを除きます。）により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること
• 省エネ基準に適合している

昭和57年1月1日以前に建築された物件は、耐震性が保証されていることが条件となります。築古物件を購入する際には注意が必要です。

失敗事例5．契約内容をよく確認せずに進めてしまった

最後の失敗例は、中古マンション購入時に売買契約書をしっかり把握していなかったことで起こる以下のような問題です。

• 引き渡し直後に設備不良が見つかったけど、売主が修繕を負担してくれない
• ローンの本審査が通らなかった……白紙解除にはならずに手付金を放棄しなければならない？

契約後、このように自分が不利な立場にならないよう、次の２つのことはとくによく確認するようにしましょう。

契約不適合責任

マンションの売買契約では、売主は基本的に「契約不適合責任」を負います。契約不適合責任とは、簡単にいえば、契約と相違のある不具合が発覚した場合に売主が修繕等の義務を負うものです。

ただし、契約不適合責任は任意規定となるため、売主と買主とが承諾すれば、別の取り決めを定めることもできます。たとえば、売買契約書の特約欄に「売主の契約不適合責任は免責とする」との文言があれば、引き渡し後に発覚した契約上にはない不具合について売主は一切の責任を負いません。

となると、不利になるのは買主です。そのため売買契約時には、売主の契約不適合責任の扱いがどうなっているのか必ず確認するようにしましょう。

ローン特約

マンションの売買契約は、買主のローン仮審査が通過してからおこなわれます。しかし、本審査については契約後です。仮審査に通過したからといって、100%本審査が通過するとは限りません。本審査が通らなかったとすれば、買主はそのマンションを購入できないことになります。

もしこのような状況になったとき、売買契約書の特約事項に「ローンの本審査が通らなかった場合には、本契約は白紙解除とする」旨の記載（=ローン特約）がなければ、買主は手付金を放棄して売買契約を解除しなければなりません。

また特約事項には、これから本審査を通すローンの金額が書いてあるかについても確認するようにしましょう。もしローンの金額の記載がなければ、申し込んだ金額のうち一部しか融資を受けられなかった場合には、基本的にローン特約をもって契約解除できません。

それは、申請の一部とはいえ「ローン審査自体は通った」とみなされてしまうから。そうならないためにも、「この金額の融資を受けられなかったら白紙解除できるものとする」と、審査を受ける金額までしっかり記載しておかなければなりません。その他、ローンを申し込む金融機関や期限についてもできるだけ詳しく記載した方が、トラブルになるリスクは低下します。

後悔しないマンション購入のためのチェックリスト

中古マンションの購入で後悔しないためのポイントは、次のとおりです。

予算と資金計画の見直し

マンションを購入する前は、綿密に資金計画を立てましょう。先述した諸費用に加え、購入後にかかる固定資産税や都市計画税、リフォーム・メンテナンス費用、管理費・修繕積立金、駐車場代も考慮して資金計画を立てることが大切です。

とくに近年はあらゆるモノの値段が上がり、建築コストや人件費も高騰傾向にあるため、維持・管理コストは増額する可能性が高いといえるでしょう。金利も上昇局面にあるため、変動型の住宅ローンを借り入れる場合は金利上昇も視野に入れる必要があります。

物件の管理状況を細かくチェック

マンションの管理状況は、仲介会社の担当者を通して、管理会社に「重要事項調査報告書」を発行してもらってチェックします。重要事項調査報告書には、以下のようなことが記載されています。

• 管理会社・管理形態
• 管理費や修繕積立金額と改訂予定

修繕工事の内容などまで確認したい場合は、売主に請求してもらう必要があります。判断が難しい場合は、仲介担当者や第三者のマンション管理コンサルタントなどに見てもらうことをおすすめします。

周辺環境のリサーチ

「暮らし」を取り巻くものは、住まいだけではありません。マンションを購入する際、多くの方は利便性を重視しますが、利便性だけでなく、周りにある飲食店やスーパー、病院、学校、公園などの「雰囲気」も暮らしを取り巻く重要な要素です。

周辺環境は、時間帯や曜日によって表情を変えます。先述した騒音や治安の様相も異なるでしょう。場所によっては、夜間の方が人通りが多く、騒音が気になることもあります。逆に小さなお子さんや帰宅時間が遅い女性にとっては、夜間に人通りがなく、静かすぎる環境が不安に感じるかもしれません。

入居したあとの後悔を避けるには、日中と夜間、平日と休日、など複数回内見することが大切です。とはいえ、居住中の物件だとすれば、何度もお邪魔するのに気が引けることもあるでしょう。であれば、複数の時間帯に物件周辺を歩いてみるだけでも事前に把握できることは増えるはずです。

住宅ローン控除や税制優遇の適用可否を確認

上記で住宅ローン控除の主な要件を記載しましたが、不動産取得税や登録免許税にも優遇措置があります。しかし、これらの優遇措置の要件をすべて満たしているか確認することは容易ではありません。

見落としや認識違いがあると購入してからの後悔にもつながりかねないため、不動産流通のプロである不動産会社の担当者に直接聞いてみましょう。

「この物件は住宅ローン控除の対象ですか？」「不動産取得税や登録免許税などを加えた総額を教えてください」と聞けば、すぐに回答してもらえなかったとしても、しっかり調べて教えてくれるはずです。

マンション購入に関するよくある質問

まとめ

マンションは、人生で一番ともいえる高額な買い物です。買ったあとに「こんなはずでは……」と後悔しないよう、今回お伝えしたポイントを中心に十分確認するようにしてください。

今回お伝えした後悔につながってしまいかねないポイントは、不動産会社の担当者に聞けば教えてくれるはずです。加えて、売主にも積極的に質問してみましょう。中古マンションを購入するメリットは、新築とは違い、実際の住まいを見て、実際に住んだ方の声を聞けることでもあります。