夫婦間や親族間での不動産売買。共有名義の不動産を売買する際の3つの注意点とは？

離婚や相続、ライフスタイルの変化などをきっかけに、不動産の売却や名義変更を考える方は多いでしょう。

共有名義の不動産は、売却や名義変更に税金、住宅ローンなどの知識が必要で、自己判断で進めると後悔につながることも。
親族間となると住宅ローン審査も厳しく、「みなし贈与」と判断されると高額な税金が発生することもあり、注意が必要です。

そこで本記事では、共有名義の不動産を売買する際の基礎知識や流れ、注意点について解説していきます。

共有名義の不動産を売買する際の基礎知識

共有名義とは、複数の人が1つの不動産を共同で所有している状態を指します。

例）

• 夫婦でペアローンを組み購入したマイホーム
• 親から相続した不動産を兄弟姉妹で共有名義で管理
• 投資目的で複数人が共同出資して購入　など

この場合、それぞれの所有権は「持分（もちぶん）」という割合で決まっており、売却や権利移転には全員の合意が必要になります。
夫婦間・親族間で売買を行う場合は「持分売買」という取引方法になります。共有名義で所有している不動産のうち、自分の持分のみを売買する取引のことです。

なぜ共有名義の不動産は持分売買をするのか

分筆をして一部の土地を切り出して売却するのであればともかく、一部を自由に取り扱えるわけではないので、共有名義の不動産を売却する際に、所有権のみを購入してくれる方を見つけるのは困難といえます。

そのため、持分売買とは主に共有者間で行われます。
名義の整理にもなりますが、持分売買でも売買契約書の作成や登記変更、適正な価格設定が必要になります。価格設定を誤ると「贈与」と見なされてしまうリスクがあるため、慎重に判断しましょう。

夫婦間・親族間で不動産売買する際の3つの注意点

夫婦間や親族間で不動産を売買する場合、実は第三者との売買以上に慎重な対応が必要です。
税務上や金融機関の審査において、親族間取引にはリスクがあるため、事前にしっかりと知識を持っておくことが大切です。

1．適正価格で取引をしないと「みなし贈与」になる

もっとも注意すべきなのが、売買価格の設定です。
夫婦や親族間での取引で、なるべく買主の負担を減らそうと、あえて安く売却するケースも見られます。
ですがあまりにも安い価格で取引を行うと、売買価格と市場価格の差額分に対して「みなし贈与税」がかかってしまいます。

たとえば、実際の市場価値が2,000万円の家を500万円で配偶者や親族に売却した場合、その差額1,500万円が「贈与」とみなされ、贈与税の課税対象となることがあります。

トラブルを避けるためには、不動産会社による査定をもとに、適正な売買価格を設定し、売買契約書を作成することが重要です。

2．他の共有者や相続人と事前に合意をとる

共有名義の不動産を売却する際に、必ず確認しておくべきことの一つが「全員の同意」です。

不動産の名義が複数人になっている場合、その一部の名義人だけで勝手に売却を進めることはできません。これは民法上、共有物を処分するには共有者全員の合意が必要とされているためです。

「夫婦だから話せば分かる」は通用しないことも

夫婦で半分ずつ所有している場合などでも、離婚や別居をきっかけに話し合いが難航するケースは少なくありません。感情的な対立が売却交渉に影響し、家の処分が進まず膠着してしまうこともあります。

このような場合には、冷静にお互いの立場を整理し、財産分与の一環として持分の売却や買取を検討することが現実的な選択肢です。また、話し合いが難しいと感じた場合は、弁護士や専門家間に入れることも視野に入れましょう。

相続で共有になったケースは、関係者が増える分トラブルのリスクも増加

親から相続した家が兄弟姉妹との共有名義になっている場合、「使っていないから売りたい」と考える人と、「思い出があるから残しておきたい」と考える人で意見が分かれることがあります。
特に、ひとりでも反対する共有者がいれば、売却は原則としてできません。

トラブルを防ぐためには

• 事前に関係者全員で話し合いの場を設ける
• 売却後の分配方法やスケジュールも含めて共有しておく
• 合意内容を書面に残す（「遺産分割協議書」や「合意書」など）

といった対策が有効です。

共有者のうち連絡が取れない人がいる場合は？

やむを得ず共有者と連絡が取れない場合、家庭裁判所に「共有物分割請求」や「不在者財産管理人選任」を申し立てることで、法的に手続きを進める道もあります。

ただし、時間と費用がかかるため、まずは連絡をとる努力を尽くし、それでも難しい場合に検討しましょう。

3．住宅ローンを利用できるか確認する

親族間での不動産売買では、住宅ローンの審査が通常よりも厳しくなる傾向があります。スムーズに住宅ローンを組むためには、金融機関側の目線や必要な準備をしておくことが大切です。

なぜ親族間の不動産売買は審査が厳しいのか？

住宅ローンは「実際に売買が行われる」という前提で融資が実行されます。

しかし親族間の場合、価格が極端に安かったり、実態としては贈与であるケースもあり、金融機関としては「本当に不動産売買のための融資なのか？」を慎重に見極める必要があるのです。

また、親族間での取引は、資金の流れがあいまいになりやすく、担保評価やリスク管理の観点からも慎重にならざるを得ません。

住宅ローン審査を通りやすくするためには、不動産会社に介入してもらい、売買契約書と重要事項説明書を作成してもらいましょう。

夫婦間・親族間での不動産売買でも専門家に相談すること

親族間での売買だから、わざわざ専門家を介入させなくても大丈夫だろうとお考えの方もなかにはいますが、親族間での売買でも専門家の介入は必要不可欠となります。

不動産会社

まず関わるのが不動産会社です。

査定価格をもとに適正な売買価格を決めたり、売買契約書や重要事項説明書を作成します。

住宅ローンを組むためには、銀行が買主に対して要求する不動産会社の作成した重要事項説明書を提出しなくてはなりませんので、不動産会社の担当者に作成してもらいましょう。

司法書士

売買契約後には所有権の移転登記（名義変更）が必要です。

この登記を正しく行うためには、司法書士のサポートが必要です。
登記のミスは後々トラブルとなるため、正確な手続きを代行してくれる司法書士に依頼することが安心でしょう。

よくある質問

夫婦間で不動産を売買すると贈与税がかかる？

はい、条件によっては贈与税がかかる可能性があります。

夫婦間で持分売買する場合でも、市場価格よりも著しく安い金額で売却したり、実際に代金のやり取りがなかったりすると、「贈与」とみなされることがあります。これを「みなし贈与」といい、贈与税の課税対象になります。心配な方は、事前に税理士などへ相談しておくと安心です。

共有名義の家を売る場合、どのような手続きが必要？

共有名義の家を売却するには、共有者全員の合意が必要です。

共有者全員の意思を確認後、不動産会社に査定依頼・媒介契約をし、買主と売買契約を締結します。（共有者全員が署名・押印をする）その後、引き渡し・所有権移転登記をします。トラブルやミスがないよう、司法書士に介入してもらいましょう。

共有名義の家を売却する際、住宅ローンの扱いはどうなる？

原則として売却と同時にローンを一括返済（繰上げ完済）する必要があります。

住宅ローンで購入した家には「抵当権（ていとうけん）」という担保が設定されています。この抵当権は、ローンを完済しないと外せませんので完済しなければなりません。

夫婦間・親族間の持分売買で買い取り資金として住宅ローンを使いたいと考える方も多いです。しかし、親族間の売買は金融機関から“贈与ではないか”と疑われやすく、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。

事前に不動産会社や専門家に相談し、慎重に進めましょう。

まとめ

共有名義の不動産を売却するには、このような手続きが必要です。
親族間なのに売買が必要なだけでなく、不動産会社にまで仲介に入ってもらわなければならないことに対して納得いかない方も多いでしょう。

しかし、ペアローンで組んだ夫婦共有名義の不動産や、兄弟で相続した不動産などの持分売買は、トラブルに発展しやすいです。
不動産会社や専門家の介入は、スムーズに売買を行う点でとても重要になります。
無理に自分たちで解決しようとせずに、専門家を頼り、通常の不動産売買と同じ手順を踏んで進めていきましょう。