離婚で任意売却を考えている人必見！売却するタイミングと家に住み続ける方法とは

離婚時、家の売却を希望しても、「売却価格＜残債」という状況では、基本的に家を売ることはできません。

離婚と同時に家を手放せないとなると、以下のような問題が生じます。

・どっちが住宅ローンを負担する？
・住宅ローンが払えなくなったらどうする？
・離婚後も元夫婦の関係性が断てない

つまり、離婚時に家が売れないと、新生活に向けてリスタートが切れないどころかあらゆる不安と隣り合わせで生活しなくてはならないのです。

でも実は、「売却価格＜残債」という状況でも家を売却できる唯一の方法があります。

それが、“任意売却”です。

そしてこの任意売却は、方法次第で家に住み続けることも可能に。本記事では、離婚と同時に任意売却を考えている方のために、「離婚×任意売却」を徹底解説いたします。

任意売却とは離婚時「オーバーローン」の家を売るための方法

通常、家を売却するときは、住宅ローンを完済することが条件です。家を売却しても残債を清算しきれないときは、基本的に家を売ることができません。

「売却価格＜残債」のような状況を「オーバーローン」といいます。住宅ローンよりも、家の資産価値が下回っている状態ですね。この場合、不足分を自己資金でまかなえなければ家は売れないのです。

そんな状況のためにあるのが、“任意売却”です。

任意売却は、オーバーローン状態でも家を売却できる上、売却後の返済計画を調整することも可能です。

任意売却するなら「離婚前」！その理由は？

任意売却を決断するタイミングは、“離婚前”がおすすめ。その理由は、離婚後のトラブルを回避するためです。

離婚前の方が手続きが進めやすい

任意売却は、名義人と連帯保証人の承諾のもと手続きを進めていかなければいけません。

夫婦どちらかが名義人で一方が連帯保証人になっているケース、または夫婦共同で住宅ローンを組んでいるケースでは、両者の意思のもと売却手続きを進める必要があるのです。

離婚後だと財産分与できない

名義人がどちらか一方で、もう一方が連帯保証ではないケースにおいても、お金の問題は離婚前に決着をつけておくべきでしょう。

離婚前に、家がいくらで売れて、債務がいくら残るのかわからなければ、財産分与もままなりません。

任意売却には期限がある

任意売却は、いつでも選択可能な売却方法ではありません。

任意売却するには、一度、競売手続きを開始させる必要があります。そして、任意売却が可能なのは、競売が開札するまで。この間、およそ半年です。

離婚後に元夫婦の話し合いが進まず、手続きが遅れてしまった場合、任意売却できず競売は不可避となってしまいます。

任意売却のメリットとデメリット

任意売却は、メリットだけではありません。メリットとともにデメリットを踏まえた上で、どうすべきか検討していく必要があります。

離婚時に任意売却するメリット

・債務を大幅に減らせる
・残った債務は計画的に返済ができる
・引っ越し費用が持ち出せることも
・夫婦で築いた財産を清算することでお互いがリスタートしやすい

任意売却の最大のメリットは、債務を大幅に減らし、売却後も返済額の調整ができるということでしょう。

離婚後は、生活環境のみならず、家計も一変します。これまで1つだった世帯が2つに分かれることで、今まで支払えてきた住宅ローンが、無理なく返済できなくなることもあるでしょう。任意売却なら相場価格に近い金額で売却できるので、債務が残ったとしても大幅に圧縮できます。

また任意売却後の転居費用は、売却金から捻出できることがあります。競売となると、落札価格は全て借金の返済に充てられてしまいますが、任意売却は売却後の費用の使い道についても交渉の余地があるのです。

さらに、離婚後は、できる限り元夫婦の関係性を断ちたいもの。子どものことなどで継続的に連絡を取り合わなければならないこともありますが、家のことだけでも清算できれば、精神的にもお互いリスタートしやすいといえるでしょう。

離婚時に任意売却するデメリット

・いわゆるブラックリストに載ってしまう
・業者選びが難しい

任意売却にもデメリットがあります。

一番注意したい点は、信用情報機関に掲載されること。結果として、ローンを組んだりクレジットカードを作ったりするときには、お断りされてしまうことになります。

任意売却の過程である一定期間の住宅ローン滞納は、「金融事故」という扱いになります。任意売却は、住宅ローンの返済の負担が減るかわりに、今後融資を受けにくい状況となってしまうのです。

しかし、このブラックリスト状態は一生続くわけではありません。信用情報掲載期間にも期限が設けられており、5年ほど経過すれば新たにクレジットカードやローンを組むことが可能です。

また、任意売却のデメリットとして、業者選びが難しい点もあげられるでしょう。

任意売却は法律の知識も要するため、どこの不動産会社でも対応してくれるわけではありません。

離婚後、任意売却した家に住み続けるための方法

たとえ離婚と同時に家を売ることになっても、本音は「今の家に住み続けたい」と考える人もいらっしゃるのではないでしょうか？

とくにお子さんいる場合は、「学区を変えたくない」「住む家だけは変えないであげたい」と考える親御さんが多くいます。

実は、任意売却後も自宅に住み続けることは可能です。

最後に、生活環境やライフスタイルを変えずに、住宅ローンを清算する方法を解説していきます。

任意売却後に自宅に住み続ける2つの方法

任意売却後も自宅に住み続けるためには、以下の2つの方法があります。

・ハウスリースバック
・買戻し

ハウスリースバック（リースバック）とは、売却した家を借りることで住み続ける方法です。毎月の家賃はかかりますが、そのまま自宅に住み続けられる上に、住宅ローンを支払う必要はありません。

また、買戻しは言葉通り、売った家を買い戻すという方法。一度家を売り、将来的にその家を再度購入します。売却時に「買戻し特約」をつければ、家を買い戻す権利を得ることができます。

買戻しは、元所有者でなくても可能です。たとえば、夫が所有していた物件を将来的に妻や子が買い戻すこともできます。

リースバックも買戻しも理想的なプランのように見えますが、注意すべき点がいくつかあるので確認していきましょう。

リースバックの注意点：通常の賃貸よりもリース料金が高め

売却した家を賃貸する、リースバック。売却後の賃料は、一般的な賃貸住宅よりも高めに設定されることがほとんどです。

そのため、リースバックは「買い戻すまでの一時的なもの」と考えるなど、期間に気を付ける必要があります。

買戻しの注意点：買主を見つけるのが難しい

買戻しするために欠かせないのが、買戻し特約。しかし、「将来的に家の名義は移動します」という約定を取り付けた家を欲しがる人はほぼいません。

となると、買主になってくれるのは、事情を理解してくれる近しい間柄の人、もしくはリースバックや買戻しを専門的に扱う一部の不動産業者しか考えられないのです。つまり、買主を見つけるのが難しいんですね。

さらに、親族間売買は住宅ローン審査が通りにくいため、たとえ親族が買主になってくれるとしても融資が通らない可能性があります。

まとめ

離婚は、ただでさえやるべきことや心労が多いものです。さらに「家が売れない」「離婚後もローンが不安」と余計な悩みごとを増やさないためにも、任意売却を1つの選択肢として考えてみましょう。

ただし、任意売却は一般的な不動産売却と異なり、期限もあるため、“スムーズな手続き”や“頼れる担当者”がカギといえます。離婚後の生活をより良くするためにも、まずは専門家に相談することから始めてみましょう。