離婚で不動産売却するときの「財産分与」「税金」「ローン」をわかりやすく解説

離婚でもめる代表的なものに、「財産分与」「家（不動産）」「ローン」があげられるでしょう。さらに家の売却や財産分与には、「税金」が課税されるかどうかも気になるところなのではないでしょうか？

そこで本記事では、次の3つのケースの財産分与方法を解説していきます。

さらに、離婚時の財産分与や不動産売却にかかる「税金」についてもわかりやすく解説いたします。

離婚で不動産売却したときと売らないときの財産分与方法

まずは、離婚で自宅などの不動産を売却する場合と売らない場合の財産分与方法を解説します。

とその前に、「財産分与」とは一体なんなのか？改めて確認しておきましょう。

財産分与とは夫婦で協力して築いた財産の分配

財産分与とは、結婚生活中に夫婦が築き上げた財産を離婚時に夫婦それぞれで分配することを指します。原則的に、財産分与は夫婦で1/2ずつ。たとえ妻が専業主婦だとしても、家が夫名義だとしても、“夫婦の資産は夫婦で協力して築いたもの”とみなされるため、特別な取り決めがない限り、夫婦で平等に分与します。

とはいえ、財産分与の割合に取り決めはないため、夫婦で納得する財産分与ができるかがなにより重要だといえるでしょう。

現金については決められた割合で分配すればいいですが、不動産は2つに分けることはできません。不動産の分割方法や離婚後にもめないためにも、夫婦で暮らした自宅を現金化してから財産分与するメリットは大きいといえます。

それでは続いて、以下のケースの財産分与方法について見ていきましょう。

1．家を売却して住宅ローンが完済できたときの財産分与

・住宅ローンを組まず購入した家を売却した
・住宅ローンを完済している家を売却した
・不動産を売却したお金で住宅ローンを完済した

上記のように、離婚時点で不動産を売却し、なおかつ住宅ローン残債もない場合の財産分与方法は難しくありません。

不動産を売却し、仲介手数料などの諸費用を除いて手元に残った金額を、夫婦で決めた割合で分与します。

2．家を売却したけど住宅ローンが残ってしまったときの財産分与

まず「家を売却したけど住宅ローンが残ってしまった」というのは、ややイレギュラーなケースだといえます。というのも、基本的に、不動産は住宅ローンが完済できなければ売れないからです。

しかし、離婚時の住宅ローン残債が、家の査定額を上回っていることも少なくないでしょう。要は、「住宅ローンが3,000万円残っているのに、家が2,500万円でしか売れなそう」このようなケースですね。住宅ローンが完済できそうもないときには、「家を売らない」か「任意売却によって家を売る」どちらかを選択することになります。

任意売却とは、住宅ローンを借り入れている金融機関の承諾を得て、住宅ローンが完済できない家を売るための方法です。

本来であれば、住宅ローンを完済しなければ売れない不動産ですが、「売却後もローンを返済していくので売却させてください」と金融機関にお願いし、無事に許可が出れば売却できます。つまり、任意売却後にもローンは残るわけです。

「家がなくてローンだけ残っている」このケースの財産分与方法ですが、基本的にローンなどのマイナスの資産は、財産分与の対象外となります。とはいえ、財産分与方法は夫婦の意向次第。財産分与の原則は、「1/2ずつ」そして「対象となるのはプラスの資産のみ」ではありますが、結局は夫婦が合意さえすればどのような分与方法でも問題はありません。

財産分与の対象となるのは、住宅ローン残債以外にもあるはずです。預貯金・車・有価証券などですね。ローン残債などのマイナスの資産がある場合には、これらプラスの資産と相殺して財産分与するのが一般的です。

3．家を売らないときの財産分与

では、家を売らないで離婚後も残す場合の財産分与はどうなるのでしょうか？

この場合もまた、資産価値が住宅ローン残債を上回っているか・下回っているかによって考え方が変わってきます。

まずは、不動産の資産価値が上回っている場合。この状態を、ローンが下回っているので「アンダーローン」といいます。

アンダーローンの不動産は、ローンを上回っている分の資産価値を財産分与します。わかりやすく言えば、「住宅ローン残債が2,000万円で、家の価値が3,000万円」の場合は、差額の「1,000万円」が財産分与の対象となるわけです。どちらか一方が家に住み続けるとすれば、家を出ていく方に500万円渡すなどし、平等に分与します。

一方で、資産価値が住宅ローン残債を下回っている場合。この状態は、ローンが上回っているので「オーバーローン」といいます。

オーバーローンの不動産は、先ほどと逆の状態。「住宅ローン残債が3,000万円で、家の価値が2,000万円」のようなケースですね。この場合には、差額の「1,000万円」がマイナスの資産と見なされ、基本的に財産分与の対象外となります。ただ先述通り、他にプラスの資産があれば、相殺して財産分与するのが一般的です。

家を売らないときには「評価方法」で揉める可能性が高い

ここまでが家を売らない場合の財産分与方法ですが、このときに重要になるのが家の資産価値の測り方。というのも、家の資産価値を測るための方法は1つではなく、方法によって資産価値の判断が変わってしまうからです。

「家の資産価値」は、「評価額」という言葉で表すのが一般的です。不動産の評価額を調べる方法は、次の5つに分かれます。

いずれの評価方法も、財産分与時に「価値を測る」「評価額を出す」方法として、「不適切」というわけではありません。しかし、たとえば固定資産税評価額は公示地価の7割程度の金額ですし、査定額については不動産会社によって百万円単位の差がでることもあります。

そうなってくると、どうやって評価額を算出し、財産分与するかでもめてしまう可能性が高くなってしまうんですね。

家に住み続ける方からすれば、「できるだけ低い評価にしてもらって財産分与額を下げたい」と考えるでしょう。一方で、家を出ていく方からすれば、「できるだけ高く評価してもらって分与額を増やしたい」と思うはずです。

さらに、離婚した「後」もまた、家が残っていることで揉める可能性が高いといえます。離婚時の財産分与でしっかり清算していればいいのですが、離婚後も家を残す理由の多くは、妻子が住み続けるため。お子さんの学区や生活環境を変えないために、夫名義の家に妻子が住み続けることは少なくありません。

しかし、この場合には、「夫の住宅ローン返済が滞る」「妻が母子手当をもらえない」など、別の問題が生じる可能性があります。

離婚時の財産分与・不動産売却で税金はかかる？

続いては、離婚時の財産分与や不動産売却の「税金」についてです。結論からいえば、財産分与も不動産売却も、必ずしも税金が課税されるわけではありません。 

財産分与「される方」にかかる税金

まず、基本的に離婚で財産をもらう人に贈与税は課税されません。

これは、財産分与は「贈与」ではなく「精算」や「給付」と判断されるためです。

ただし、次のいずれかに当てはまる場合には贈与税が課税されます。

一方、不動産を譲り受ける場合の税金は、「登録免許税」と「固定資産税」です。

不動産を譲り受ける人にかかる税金
登録免許税	固定資産税
家や土地の所有権を登録するときにかかる登記費用。財産分与の場合、「不動産の評価額×2％」。	不動産を所有している人が毎年支払う。 毎年1月1日時点で所有権者に登録されている人が納税者となる。

なお、離婚時に所有権を移転しないのであれば、登録免許税は必要ありません。

「不動産取得税はかからないの？」

と疑問に思われるかもしれませんが、こちらも贈与税と同様「精算」としての分配とみなされるため、不動産取得税は課税されません。

財産分与「する方」にかかる税金

現金を渡す場合には、税金が課税されることはありません。一方、不動産を渡す場合にかかる税金は、「譲渡所得税」です。ただし、譲渡所得税はかかる場合とかからない場合があります。

譲渡所得税
譲渡所得税がかかる場合	譲渡所得税はかからない場合
不動産の価値が購入時よりも分与時の方が高いとき	不動産の価値が購入時よりも分与時の方が低いとき

譲渡所得税には、3,000万円特別控除や軽減税率の特例等、節税するための制度が多くあります。ただし大幅な節税に期待できる3,000万円の特別控除は、夫婦間の譲渡には適用されません。そのため譲渡所得がでるような分与は、離婚後にされるのが賢明な判断です。

不動産売却でかかる税金

不動産売却においても、必ずしも税金が課税されるとは限りません。

かかりうる税金は、こちらも「譲渡所得税」です。売却金額が購入時より高い場合には、譲渡所得税が課税されます。ただ売却時にも、マイホームには「3,000万円特別控除」が適用となるため、余程の売却益が出ない限り課税されません。

まとめ

離婚時の財産分与は、不動産（自宅）を売却するのかしないのか、また住宅ローンが資産価値（売却金額）を上回っているのか下回っているのかで、考え方が異なります。

自宅を売らない場合では、離婚前には評価方法で、離婚後にはローンや養育費のことで揉める可能性が高いといえます。離婚時に不動産を売却したとしても、多くの場合、税金は課税されませんので、売却してしまった方が離婚後の生活に影響を与えにくいといえるでしょう。

とはいえ、離婚で不動産を売却するか売らないかの判断、また財産分与や税金については、プロの意見を聞いてみることをおすすめします。ローン残債と不動産の資産価値、エリアや物件種別、さらにはご夫婦の意向によっても適切な判断は異なるからです。