マンション買取の流れとは？準備と手続きを徹底解説

不要になったマンションを処分する方法の1つに、マンション買取という取引方法があります。

不動産会社に直接マンションを買い取ってもらえるため、スムーズにマンションを手放して現金化したいという方に多く利用されています。

今回は、マンション買取を利用する際の流れや手続きの方法について解説します。

売主が支払うべき費用や、損をしないためのポイントもお伝えしますので、ぜひ最後までご覧ください。

マンション買取とは？

「マンション買取」は、マンションを不動産会社に直接買い取ってもらう取引方法です。

不動産の売却と聞くと、物件の売主と買主の間に不動産会社が入る「仲介」をイメージする方も多いと思います。

一般的な不動産仲介では、不動産会社がマンションの所有者と購入希望者をつなげる役割を担い、物件オーナーが売主、購入希望者が買主です。

それに対してマンション買取は、不動産会社が直接買い取るため、マンションの所有者が売り主、不動産会社が買主になります。

不動産会社はリフォームなどにより、買い取ったマンションに付加価値を与え、自社の物件として新しく売り出すことで利益を得ることを目指します。

 マンション買取のメリットとデメリット

マンション買取にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか？利用を検討する前に、しっかりと理解しておきましょう。

マンション買取のメリット

マンション買取を利用するメリットは、大きく分けて以下の5つです

• 早期に売却できる
• 新居購入のスケジュールを立てやすい
• 売主の責任負担がない
• リフォームや修繕の必要がない
• 仲介手数料がかからない

1つずつ詳しく見ていきましょう。

早期に売却できる

マンション買取の最大の魅力と言えば、売却完了までのスピード感です。

一般的な不動産仲介では、不動産会社に物件を査定してもらってから、売却活動をスタートし、複数の購入希望者との交渉を経て売買契約を締結します。

売却活動をスタートしてすぐに購入希望者が見つかるとも限らず、中には半年以上経ってもマンションを手放せないというケースも少なくありません。

一方、マンション買取では、不動産会社にマンションを査定してもらい、金額に納得すればすぐに売却できます。

現金化までのスピードが早いため、まとまった資金を早く手に入れたい場合や、事情により早くマンションを手放したい方に向いています。

新居購入のスケジュールを立てやすい

物の売却スピードが早いというというは、新居購入のスケジュールの立てやすさにもつながります。

マンションの売却を希望される方の中には、売却金額を新居の購入資金に充てたいと考えている方も多くいらっしゃいます。しかし、現在の住まいの売却時期が明確にならなければ、いつ資金が手に入るかもわかりません。

マンション買取では、売却金額に納得すればすぐに現金化できるため、新居の購入代金をいつ頃支払えるのか、いつ頃引っ越せるのかというスケジュールを立てやすくなります。

売主の責任負担がない

マンション買取は、物件に瑕疵や欠陥が見つかった場合でも、売主が責任に問われないという点もメリットの1つです。

不動産売買の世界には、「契約不適合責任」という法律があります。これは、物件の売却の後に契約の目的とは異なる事実が発覚した場合や、物件に瑕疵や欠陥が見つかった場合に、売主が買主に対して負わなければならない責任のことです。

物件の瑕疵や欠陥というのは、具体的には雨漏りやシロアリ被害、設備の故障などのこと。そして契約不適合責任は、売主が事前に把握していなかった瑕疵や欠陥に対しても適用されます。

マンション買取では、この売主のリスクとも言える契約不適合責任を免責とするケースがほとんどです。つまり、物件を売却した後に不具合が発覚しても、売主が責任を問われる心配はありません。

リフォームや修繕の必要がない

リフォームや修繕をせずに売却できるというのも、マンション買取のメリットです。

一般的な不動産仲介では、物件をより魅力的に見せたり売却金額をアップさせたりするために、リフォームや修繕を行うことも少なくありません。しかし、リフォームや修繕は多くの費用がかかる割に、手を加えたからといって必ず買主が見つかるとも限らないというリスクもあります。

一方、マンション買取では、不動産会社が自社で物件をリフォームして再販することを前提としています。そのため、何も手を加えない状態でマンションを買い取ってもらうことができ、売主の費用負担の軽減につながるのです。

仲介手数料がかからない

マンション買取では、不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要がありません。

仲介手数料というのは、売主と買主の間に不動産会社が入り、仲介を行った時のみ発生する費用です。

不動産会社が売主から直接マンションを買い取る場合は、仲介に入る不動産会社がいないため、仲介手数料自体が発生しません。

仲介でマンションを売却する際の仲介手数料は、数十万円から数百万円にものぼります。マンション買取を利用することで、大きなコストカットにつながるというのは、魅力の1つと言えるでしょう。

マンション買取のデメリット

売主にとって多くのメリットがあるマンション買取ですが、利用するにあたって知っておきたいデメリットも存在します。

マンション買取のデメリットは、大きく分けて以下の2つです。

• 売却金額が安くなる
• すぐに引っ越さなければならない

1つずつ見ていきましょう。

売却金額が安くなる

マンション買取の最大のデメリットと言えるのが、売却金額の安さです。

マンション買取の売却金額の相場は、仲介で売却した場合の8割程度。さらに、物件の状態によっては、6～7割程度まで下がる場合もあります。

その理由は、不動産会社はマンションを買い取ってリフォームした後に、再販して利益を得ることを目標としているためです。

あまりリフォーム費用がかからない状態のマンションであれば、多少高く買い取ってもらえる可能性もあります。しかし、状態が悪く大規模なリフォーム修繕が必要な物件の場合は、納得のいく金額で買い取ってもらえない可能性もあるという点には注意が必要です。

すぐに引っ越さなければならない

スピーディーに売却できるという点はマンション買取のメリットではありますが、その分早く引っ越さなければならないということは知っておきましょう。

引越し先を見つけて荷物を整理して持ち出すのにも、多くの時間や労力がかかります。

マンション買取を利用するのであれば、先行して引越し先を探したり荷物を整理したりしておくといった工夫が必要です。

 マンション買取の流れ

納得のいく形でマンションを処分するには、マンション買取全体の流れを把握しておきましょう。

ステップ1：査定依頼

マンション買取ではじめにやるべきことは、買取業者の選定と査定依頼です。

マンション買取は、どこの不動産会社でも対応しているというわけではなく、近所の不動産会社に問い合わせても取り合ってもらえない可能性があります。そのため、まずはインターネットで家から近い業者を検索してみましょう。

買取業者を見つけたら、査定依頼を送ります。

マンション買取の査定には、机上査定と訪問査定の2つの種類があり、机上査定→訪問査定の順番で進みます。

机上査定は、書類をもとに、およその買い取る価格を算出する査定方法です。最初は気になる不動産会社数社に机上査定を依頼し、その中から高く買い取ってくれそうな業者や対応が良い業者を選び、次の訪問査定に移ります。

なお、机上査定を依頼する際は、できるだけ複数の業者に問い合わせることが大切です。不動産の査定結果は、業者によってばらつきがあるため、できる限り高い金額で買い取ってもらうためにも、最低4～5社に依頼しましょう。

訪問査定では、不動産会社の担当者が現地を直接訪れて、より詳細に物件の状態をチェックします。30分から1時間程度売主が立ち会う必要があるため、余裕のあるスケジュールで日程を組んでもらいましょう。

訪問査定では、室内の状況だけでなく、エントランスなどの共用部や周辺環境も細かく確認し、査定結果に反映します。

ステップ2：査定結果の確認と検討

不動産会社から査定結果を受け取ったら、査定金額だけでなく、どうしてその価格が算出されたかという根拠も必ずチェックしましょう。

この時、売り主自身も周辺の売買物件の相場を知っておくと、提示された価格が適正かどうかを判断しやすくなります。

不動産のポータルサイトで、近くの似たような条件の物件がいくらで売りに出されているかを検索したり、レインズ・マーケット・インフォメーションのように、過去の取引事例が掲載されているサイトを参照したりすると良いでしょう。

もし、査定結果でわからない部分や納得のいかない部分があれば、不動産会社に問い合わせて詳細に説明してもらうことも大切です。

ステップ3：買取価格の決定

査定結果を見て、もう少し高く買い取って欲しいと思った場合は、価格交渉することも可能です。

価格交渉においても、複数の不動産会社に査定依頼している状況が有利に働きます。

「他の不動産会社では、これくらいの価格で買い取ってくれると言われたのですが、もう少し高くなりませんか？」などと交渉するのです。

特に、状態が良い物件や魅力的な立地のマンションであれば、他の不動産会社に奪われないよう、多少価格を上げてでも買い取りたいと思ってもらえる可能性があります。

ただし、一般的な不動産仲介での売却とは違い、プロである不動産会社を相手にした価格交渉は簡単ではありません。

多くの場合、不動産会社の言い値で買取価格が決まってしまうケースが多いという点は、頭に入れておきましょう。

ステップ4：契約の締結

買い取ってもらう不動産会社が決まったら、売買契約内容のすり合わせと締結を行います。

売買契約の内容は、買取価格だけでなく、物件の引き渡し日や引き渡し時の状態も細かく決めていきます。

特に、引越しの際に完全に室内を空にしておくのか、不用品を残しても良いのかという点は重要なポイントです。不用品の処分などで費用が発生する場合は、金額や誰が支払うかも必ず確認しておきましょう。

売買契約の内容が決まったら、不動産会社が契約書を作成し、売主と不動産会社の双方がサインを行います。締結が完了したら、買主である不動産業者から売主に対して、手付金として売却額の10%が支払われます。

ステップ5：引き渡しと決済

売買契約書で決めた引き渡し日になったら、不動産会社にマンションを引き渡します。

引き渡し日の当日は、室内を契約書で定めた引き渡し時の状態にし、マンションの鍵や関連する書類を不動産会社に渡しましょう。同日に売買金額の残りの代金を受け取ったり、マンションの名義変更を行ったりもします。

マンションの名義変更は自分でも行えますが、多くの場合は司法書士に依頼します。

ステップ6：確定申告

マンション買取は、引き渡しが完了したらすべての手続きが終わりというわけではありません。

マンションを売却したことにより利益が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税という税金がかかります。翌年の2月16日から3月15日の間に、確定申告により譲渡所得税を申告する必要があります。

マンション買取の場合、市場相場の6〜8割程度の価格で売却するため、利益が発生するケースは多くありません。しかし、特にマンション価格が上昇しているエリアの物件であれば、譲渡所得税が発生する可能性は考えられます。

また、損失が発生した場合も、確定申告を行うことで所得税の還付を受けられる可能性があります。

マンション買取の準備

マンション買取は、一般的な不動産売却よりも手続きがスピーディーに進みます。ここではマンション買取を利用する際に準備しておきたい、2つのポイントをご紹介します。

書類の準備

マンションを売却する際には、様々な書類を準備しなければなりません。以下に必要書類と取得方法をまとめました。

書類の種類	取得場所
登記事項証明書（登記簿謄本）	物件所在地を管轄する法務局
登記済権利証または登記識別情報	物件購入時に発行
固定資産税納付書・固定資産税評価証明書	固定資産税評価証明書：物件所在地の市区町村役場 固定資産税課税明細書：毎年4月頃に市区町村から送付
身分証明書	身分証明書、マイナンバーカードなど
実印・印鑑証明書	印鑑証明書：住所地の市区町村役場
住民票または戸籍附票	住所地の市区町村役場

上記の他、申込時には以下の書類もあると安心です。

マンションの状態を整える

不動産会社に査定してもらう前に、マンションの状態を整えておくことも大切です。

マンション買取では、査定完了から物件の引き渡しまで非常に短期間で進みます。少しでも不用品を処分しておくことで、引越しや物件引き渡しをスムーズに進められます。

また、汚れが目立ちやすい水回りなどをきれいに掃除しておけば、査定を行う担当者に状態の良さをアピールできる可能性も高まるでしょう。

ただし、必要以上に破損箇所を修繕したり補修したりする必要はありません。不動産会社はマンションを買い取った後に自社でリフォームを行うため、売主自身で室内に手を加えてしまうと、無駄な費用を支払うことになってしまいます。

マンション買取の費用の内訳

マンション買取を利用して売却する場合、主にかかる費用は以下の通りです。

• 印紙税
• 抵当権抹消費用
• 譲渡所得税
• 住宅ローンの一括返済手数料
• 引越し費用

1つずつ詳しく見ていきましょう。

印紙税

印紙税は、売買契約書に貼り付ける収入印紙の代金のことです。印紙税の金額は、契約金額によって以下のように定められています。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下のもの	2,000円	1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの	1万円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	2万円	1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	10万円	6万円

なお、2027年3月31日までに作成された売買契約書に関しては軽減税率が適用されます。

抵当権抹消費用

住宅ローンを利用して購入したマンションを買い取ってもらう場合、売却前にマンションに設定されている抵当権の抹消手続きをしなければなりません。

抵当権抹消登記の費用は、不動産1つにつき1,000円です。マンションの場合は、原則として建物と土地それぞれに1,000円ずつ、合計で2,000円の抵当権抹消費用がかかります。ただし、マンションが複数の土地にまたがって建てられている場合は、土地の数だけ抵当権抹消費用がかかります。

また、抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合は、別途10,000～20,000円の司法書士報酬が必要です。

譲渡所得税

上記で少し触れた通り、マンション買取により利益が出た場合には、譲渡所得税という税金を収めなければなりません。

譲渡所得税というのは、国に支払う所得税と自治体に支払う住民税をまとめた総称です。

譲渡所得税の金額は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得税を算出する際にかける税率は、マンションを所有していた期間に応じて以下のように定められています。

所有期間	所得税	住民税
5年超	15.315％	5％
5年以下	30.63％	9％

マイホームの所有期間が10年を超える場合には、さらに低い税率を適用できるケースもあります。

課税長期譲渡所得金額	所得税	住民税
6,000万円までの部分	10.21％	4％
6,000万円を超える部分	15.315％	5％

なお、マイホームを売却する場合は、最大3,000万円まで控除を受けられます。つまり、売却益が3,000万円上回らない場合は、譲渡所得税は発生しないということです。

住宅ローンの一括返済手数料

マンションを売却して住宅ローンを完済する場合は、住宅ローンを繰り上げ返済するための手数料がかかります。

住宅ローンの一括返済手数料は金融機関によって異なりますが、5,000～20,000円が相場です。

手続き方法によっても金額に差が出るので、あらかじめ金融機関に確認しておくと安心です。

引越し費用

マンションを売却して新居に引っ越す場合は、引越し費用も必要になります。

家財の運搬のほか、不用品の処分費用も発生する可能性があるので、事前に引越し業者に見積もりを依頼しておくと良いでしょう。

すぐに新居に家財を運び込まない場合は、一時的にトランクルームなどを利用するのもおすすめです。

費用を抑えるための工夫

マンション買取にかかる費用を節約したい場合、考えられる方法は2つです。

1つ目は、抵当権抹消登記の手続きを自分で行う方法です。

住宅ローン完済後の抵当権抹消登記は、司法書士に依頼して申請するのが一般的です。しかし、司法書士に依頼せず自分で申請に行くだけで、司法書士報酬である10,000〜20,000円を節約できます。

もう1つは、引越しシーズンを避けてマンションを売却する方法です。

引越しシーズンである3～4月は、どこの引越し業者も料金が高く設定されています。一方、7～8月は引越しする人が少ないため、比較的安く引っ越せる傾向にあります。

急いでマンションを売却する理由がない場合は、夏の時期に合わせて引っ越すというのも選択肢の1つです。また、不用品処分のサービスを行っている引越し業者を見つけられれば、さらにコストカットにつながるでしょう。

マンション買取に関するよくある質問

マンション買取と一般的な不動産仲介は何が違うんですか？

マンション買取は、物件の所有者から不動産会社が直接マンションを買い取る取引方法です。一方、不動産仲介は、物件の所有者と購入希望者の間に不動産会社が入り、契約締結までのサポートを行います。

マンション買取ではどんな物件でも買い取ってもらえるんですか？

不動産会社による買取の場合、築年数が経った古い物件や、室内の状態があまり良くないマンション、いわゆる事故物件と呼ばれる物件であっても買い取ってもらえます。不動産仲介では買い手がつきづらい物件でも買い取ってもらえるため、すぐにマンションを手放したいという場合におすすめです。

ただし、不動産会社が対応しているエリア以外のマンションの場合は、買取を断られる可能性もあるため注意しましょう。

マンション買取では価格交渉もできるんですか？

一般的な不動産売却と同様、マンション買取でも査定価格に納得ができない場合は、価格交渉をすることも可能です。しかし、不動産のプロを相手にした交渉になるため、不動産会社の言い値での買取になるケースがほとんどです。

マンション買取はどんな人にオススメですか？

マンションをすぐに現金化したい方や、古い物件を売却したい方、売却活動に手間をかけたくない方に向いています。

良い買取業者を見極めるポイントはありますか？

良い不動産会社を見極めるには、査定額の根拠が詳細に書かれているか、担当者が売主からの質問に丁寧に答えてくれるか比較すると良いでしょう。

マンション買取まとめ

マンション買取は、スピーディーに売却したい方や、売却後のリスクを避けたい方に適した方法です。特に、早急にまとまった資金が必要な方や、修繕の手間を省きたい方にとってメリットが大きいでしょう。

ただし、売却金額が市場相場に比べて低くなる可能性もあるため、利用にあたっては慎重に検討することが重要です。自分の状況に合わせて、最も適した売却方法を選びましょう。