マンション売却でリフォームは不要？売却価格を上げる方法とは

マンションの売却前に「リフォームをしたほうがいいの？」とお悩みではありませんか？

結論からいうと、マンションを売却する前にリフォームしてはいけません。もちろん例外はあるものの、多くの場合、売却前のリフォームはおすすめしません。

この記事では、マンション売却前にリフォームしてはいけない5つの理由を解説します。逆にリフォームした方がよいマンションも紹介するので、合わせてご確認ください。

マンション売却でリフォームが不要な理由1：リフォーム費用は高いから

マンション売却前にリフォームすることで、確かに売れやすくはなるものの、リフォーム費用は高額にもなり得ます。もちろん、リフォーム費用は内容や業者によって異なりますが、クロスやフローリングの張り替え・水まわり設備の入れ替えなどをすれば100万円を超えるケースも多いものです。

クロス・フローリングの張り替え工事のリフォーム費用相場

クロス・フローリングの張り替え工事のリフォーム費用相場は、以下の通りです。

帖数	クロスの張り替え	フローリングの張り替え
6帖	39,800円～	92,800円～
7帖	47,800円～	108,800円～
8帖	55,800円～	124,800円～
9帖	62,800円～	140,800円～
10帖	69,800円～	156,800円～

仮に、3LDK（8帖・６帖・6帖・10帖）のマンションをリフォームするとすれば、クロス・フローリングの張り替え工事費用だけで672,400円～の費用になります。

水まわり工事のリフォーム費用相場

次に、水まわり工事のリフォーム費用相場は以下の通りです。

リフォーム箇所	リフォーム費用
キッチン	390,000円～
浴室	518,000円～
トイレ	86,000円～
洗面台	69,800円～

水まわりは設備の入れ替え工事になるため、大がかりな工事になります。設備のグレードによって工事費用は大きく異なるので、上記の倍以上の費用になることも少なくありません。

マンション売却でリフォームが不要な理由2：売却価格が上がるか分からないから

費用が高くても、売却時に費用を回収できればリフォームするメリットは大きいといえます。しかし、リフォームしたとしてもかけた費用の分だけ売却価格が上がるとは限りません。その理由は、以下の通りです。

• 中古マンションは劣化していて当たり前
• 買主がリノベーションしたいケースもある

中古マンションは劣化していて当たり前

中古マンションは、中古である以上、経年劣化がみられるものです。購入検討者も、この事実を認識したうえで中古マンションを探しています。もちろん、なるべく新築に近い状態が望ましいものの、多少の傷・汚れは構わないという人が多いのです。

クロスやフローリングを張り替えたり、設備を一新したりしても、マンション自体の評価は上がりません。リフォームによって売れやすくなる可能性はありますが、リフォーム費用を価格に転嫁してしまうと「金額が高い」と思われてしまう恐れがあります。

買主がリノベーションしたいケースもある

近年では、自分の好きな間取り・仕様にリノベーションする前提で中古マンションを探している人も増えています。自らリフォーム・リノベーションしたいという意向がある人からすれば、リフォーム済みかつ金額が高い物件の魅力は低くなります。

つまり、買主にとってリフォームが「余計なお世話に」にあたる可能性もあるのです。リフォームが買主にとって付加価値とならないのであれば、価格が上がることはありません。

マンション売却でリフォームが不要な理由3：競合物件の状況によるから

マンションの売却価格は、競合物件の有無や価格、状況によっても変わってきます。

買主の立場になって考えてみてください。築年数や価格、広さや間取り、立地が類似しているマンションが複数売り出されていれば、必ず比較しますよね。あなたが売り出すマンションも同じです。必ず、類似物件＝競合物件と比較されると考えておきましょう。

競合物件と比較して見劣りしないのであれば、基本的にリフォームは不要です。売り出し時点では、競合物件の有無や価格、リフォーム状況を把握することは難しいため、たとえマンションがどんな状況であっても、売り出す前のリフォームの実施は時期尚早だと考えられます。

マンション売却でリフォームが不要な理由4：集客効果が不透明だから

実は、リフォームの実施による集客効果は決して高くありません。

先のとおり、基本的にリフォームによってマンションの評価が上がることはありません。とはいえ、リフォームには内覧する人の印象を良くし、売却スピードを早める効果には期待できます。しかし、以下の理由により逆に「集客効果」が落ちるリスクがあるのです。

• 築年数で検索する人が多い
• 売り出し価格が高くなるので予算外になる

築年数で検索する人が多い

SUUMOやHOME’sなどの不動産ポータルサイトで中古マンションを探すときは、3年・5年・7年・10年（以降は5年ごと）と、築年数の上限を設定して検索できます。昨今では、自ら中古マンションを探す人がほとんど。つまり、中古マンションを探している人の多くは築年数で絞ってを物件検索するのです。

たとえば、築16年のマンションをリフォームしても、当然ながら築年数は16年のまま。リフォームしていないときと同様に、築15年以内でマンションを検索している人の検索画面には出てきません。せっかくリフォームしても、検索画面に出てこなければ集客にはつながらないというわけです。

売り出し価格が高くなるので予算外になる

マンションをリフォームしてから売却するときは、基本的にはある程度リフォーム費用を上乗せします。不動産ポータルサイトを利用する人は、築年数だけでなく、価格帯でも絞り込みをかけます。リフォームすることでマンションの売り出し価格が高くなってしまえば、予算が低い人の選択肢に入ってきません。

たとえば、リフォーム前なら2,900万円で売り出せたものの、リフォーム費用に150万円かけたことで3,000万円を超える売り出し価格になったとしましょう。その場合、予算を3,000万円に設定している人は検討から外します。予算は毎月の支払い額に直結するため、そう簡単に変えられません。

マンション売却でリフォームが不要な理由5：室内をよく見せる工夫があるから

リフォーム以外にも、室内をよく見せる工夫はあります。たとえば、次のような方法です。

• 背の高いものは収納し、広く見せる
• 水まわりを中心に清掃する
• 内見の前に換気をする

要は、お金をかけなくても室内の印象を良くすることは可能なのです。リフォームによる印象UP効果よりは劣るかもしれませんが、上記のような方法でも一定の効果は見込めます。そのため、まずは上記の工夫をし、その上でどうしてもマンションが売れなければリフォームを検討するようにしましょう。

マンション売却時にリフォームをした方がいいケース

マンションを売却する前のリフォームは、基本的に不要です。しかし、例外もあります。次のようなケースは、不動産会社に相談したうえでリフォームの実施を検討しましょう。

設備・建具などが故障・破損している

キッチンやトイレ、浴室など室内設備が故障してたり、壁や床に穴が開いていたりすれば、生活に支障をきたすため売主の負担で修繕したほうが良いでしょう。

ただし、この場合も必ず修繕が必要なわけではありません。不動産買取業者が買い取ってくれる場合には、設備や建具の劣化や故障も価格に影響しません。これは、買取業者が買い取った後にリフォームし、再販するためです。

過度に劣化している

設備や建具が故障していなくても、築年数以上に経年劣化している場合はリフォームを検討しましょう。たとえば、ペットを飼っていてクロスやフローリングがボロボロ、あるいはタバコを吸っていて壁が黄色い……このような状態であれば、リフォームしたほうが良いかもしれません。

ただ、この場合も、必ずしもリフォームしなければ売れないということはありません。設備や建具の故障や過度な劣化が見られる場合も、リフォームの実施前には必ず不動産会社へ相談しましょう。どんな状況であっても、売却前に独断でリフォームすることはおすすめしません。

内覧が多いのに成約にいたらない

内覧が多いにもかかわらず、なかなか成約にいたらない場合は、内覧時に与える印象が悪いのかもしれません。価格を下げれば売れる可能性はありますが、10万円、20万円の値下げよりクロス（壁紙）の交換などのリフォームのほうが効果的なこともあります。

クロスの交換は、少額かつ短期間で実施できるリフォームです。古いマンションでも、新しい壁紙に張り替えれば見栄えがかなり良くなります。内覧での印象も良くなり成約に繋がるケースもあるため、買い手がなかなかつかない場合は検討しても良いでしょう。

競合物件と比較して見劣りする

• 立地
• 築年数
• 広さ
• 価格

これらの条件が類似しているマンションが売り出されている場合、必ず買い手から比較されます。上記の条件が同等で、競合物件がリフォーム済みであれば競り負けてしまう可能性も。そのため、早期売却を狙うなら、価格を下げるか、こちらもリフォームをして条件を近づける必要があるでしょう。

また、周辺で新築マンションが売り出されている場合も、リフォームを検討すべきケースの1つとなります。それは、新築マンションの購入検討者が見学に来ることが多いからです。

とはいえ「売却を焦っていない」「そもそも新築マンションはライバル視していない」というのであれば、必ずしもリフォームすることはありません。競合物件が少ないときに売り出すというのも、選択肢の1つです。

マンションの売却価格を上げる方法

リフォームをせずにマンションを売却することは可能です。しかし、高く売却するためには様々な工夫をする必要があります。最後に、マンションの売却価格を上げる5つの方法を紹介します。

1．複数社に査定依頼する

マンションを売却するときは、1社ではなく複数の不動産会社に査定依頼するようにしましょう。複数社に査定依頼すべき理由は、不動産会社によって得意なエリア、得意な物件の種類が異なるためです。

マンションをより高く売却するには、売却したいエリアおよびマンションの売却に依頼する必要があります。マンションナビでは、マンション売却に強い不動産会社6社に一括で査定依頼が可能です。

2．マンションの相場価格を把握する

不動産会社に相談する前には、ご自身が相場価格を把握することも大切です。売却するマンションの相場価格を把握すれば、不動産会社の査定価格が適正かどうか判断しやすくなります。

たとえば、SUUMOなどの不動産ポータルサイトから売却したいマンションに近い条件で検索してみると、今のおおよその相場がわかります。マンションナビでも、膨大な過去取引事例を基にした推定査定価格をウェブ上で簡単にお調べいただけます。査定依頼の前にぜひご活用ください。

3．売却までの時間的余裕を持つ

マンションを高く売るには、ある程度の時間がかかることも覚悟しておきましょう。マンションの売却とは、買主と物件のマッチングです。好条件で購入してくれる人が、すぐに現れるとは限りません。

目安としては、売り出してから最低でも3ヶ月、できれば5ヶ月以上の期間を見ておきたいところです。転勤など、早く売却しなければならない場合は価格を下げざるを得ないこともありますが、時間的余裕があれば希望価格で購入する人が見つかるまで待つことができます。

また、マンションには売れやすい時期と売れにくい時期があります。具体的には新生活が始まる前の2月～3月頃が購入希望者が増えるため売れやすく、反対に8月頃は売れにくいと考えられます。時間的余裕があれば、売れやすい時期まで待つというのも選択肢の1つです。

4．見栄えの良い写真を撮る

マンション売却時には、広告などに掲載する写真を撮る必要があります。

マンションを購入する方の多くは、広告に掲載されている写真を見たうえで内覧に行くかどうかを判断します。そのため、見栄えの良い写真を掲載すれば内覧希望が集まりやすくなるでしょう

写真を撮るときは、室内を綺麗な状態にすることはもちろん、日当たりの良さや高性能な住宅設備など、アピールしたいポイントも複数撮影しておくのがおすすめです。

5．インスペクション（建物状況調査）を実施する

インスペクションとは、専門資格（ホームインスペクター、建築士など）を持つ調査員による建物の安全性・劣化状況などを調査を指します。2018年から、不動産会社は売主や買主に対し、インスペクション（建物状況調査）の意向の確認や事業者斡旋の可否を説明することが義務付けられました。

実施するかどうかは売主の判断次第ですが「インスペクション実施済み物件」として売り出せば買い手に大きな安心感を与えられ、売却が有利になるものと考えられます。

マンション売却でリフォームしてはいけない理由まとめ

上記5つの理由から、基本的にマンションの売却前にリフォームしてはいけません。ただし、例外として次のようなケースは、リフォームが必要になることもあります。

• 設備・建具などが故障・破損している
• 過度に劣化している
• 内覧が多いのに成約にいたらない
• 競合物件と比較して見劣りする

ただ、このような場合にも、必ずマンション売却に強い不動産会社に相談したうえでリフォームを検討しましょう。

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