マンション売却時のリフォーム徹底解説！必要性、費用の相場、不要なケースまで

「マンション売却前にリフォームをした方がいいのか？」という疑問は、マンションを売却しようと考える方の多くが迷われる部分です。

結論からお伝えすると、マンション売却時のリフォームは基本的に不要です。ですが、スムーズに売却するためにリフォームやリフォーム以外の方法で、物件の価値を高める工夫が必要な場合もあります。

本記事では、マンションのリフォームが必要なケースから、リフォーム以外の方法でマンションを高く売るためのポイントまで詳しく解説します。

リフォーム箇所ごとの相場や、売却価格との関係性についてもご紹介しますので、マンション売却を少しでも有利に進めたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンション売却時にリフォームは必要？リフォームを検討すべきケース

本記事をご覧になっている方の中には、そもそも何を基準に、リフォームが必要かどうかを判断すべきか分からないという方も多くいらっしゃるでしょう。

リフォームするかどうかを判断する基準は、大きく分けて以下の4つが挙げられます。

順に詳しく解説します。

物件が過度に劣化している場合

マンションを売却する際、室内に過度な劣化がある場合はリフォームを検討すべきです。特に、ペットや喫煙による目立つ傷や汚れ、壁や床の大きな損傷は、内覧時の印象を大きく損ねます。

物件に過度な劣化や破損があるまま売却すると、買主の生活に不便をもたらすだけでなく、怪我のリスクにもつながります。売却前にホームクリーニングを検討する方も多いですが、ホームクリーニングだけで改善されない場合は、リフォームで減点ポイントを取り除くのがおすすめです。

築年数が経過したマンションに経年劣化が見られるのは当然のことですが、築年数以上に著しく劣化している部分が見られるのであれば、リフォームを行うことで早期売却に一歩近づきます。

設備や建具に故障が見られる場合

マンションを売却する際、設備や建具に故障がある場合も、売却前のリフォームを検討すべきでしょう。

キッチンやトイレ、浴室などの水回り設備の不具合をそのままにしておくと、水漏れを引き起こし、ほかの設備の交渉の原因となる可能性があります。また、建具の開閉不良や壁・床の損傷は、生活の快適性に直接影響を及ぼす部分です。こうした不具合を放置したまま売却しようとすると、買主の購入意欲が下がってしまうかもしれません。

リフォームを行って設備や建具の不具合を解消することで、内見時の印象を良くできるだけでなく、引き渡し後のトラブルも防げるのです。

競合物件と比較して見劣りする場合

早期売却を目指す場合、競合物件に対抗するために価格を下げるか、リフォームして条件を近づけるのが得策です。

特に、周辺で新築マンションが売りに出されているときは要注意。実は新築マンションの内見とあわせて、中古マンションの内見をする方も少なくなくありません。まっさらな新築マンションを見たその目で内見に来るため、リフォームされていない中古マンションはどうしても不利になってしまいます。

同じ地域で売り出されているマンションを比較されるのは必然です。立地や築年数、広さ、価格などの条件が似ている場合、競合物件がリフォーム済みであれば、見劣りする可能性があります。

ただし、売却を急いでいない場合は必ずしもリフォームする必要はありません。競合物件が少ない時期を狙って売り出すのも、1つの選択肢です。

内見は多いのになかなか売れない場合

内見者が多く訪れるのに、成約まで至らない場合は、内見時の印象が原因である可能性があります。価格を下げることで売却の可能性を高めることもできますが、10万円や20万円の値下げよりも、クロス（壁紙）を新しくするリフォームの方が効果的なこともあります。

壁紙の交換は、低コストで短期間に行えるリフォームです。古いマンションの場合は、壁紙を新しくするだけで第一印象が大きく改善されます。

内見時の印象が向上し、成約に繋がるケースも多いため、売却が難航している場合はリフォームを検討する価値があります。

マンション売却時にリフォームが不要なケースとその理由

上記で解説した通り、マンションの状態や競合物件によってはリフォームが必要な場合もありますが、実際はリフォームせずに売却活動をスタートさせるケースがほとんどです。

マンション売却時にリフォームが不要とされるケースは、大きく分けて以下の4つです。

マンション売却で損をしないために重要なポイントですので、必ず押さえておきましょう。

売却価格が上がらない可能性が高い場合

費用をかけてリフォームしても、売却価格がその分だけ上がる保証はありません。リフォーム費用を回収できない場合、リフォームする意味が薄れてしまいます。

中古マンションは経年劣化が見られて当然です。購入希望者もその点を理解した上で探しており、多少の傷や汚れを気にしないことが多いです。クロスやフローリングの張り替え、設備の交換をしても、マンション全体の評価が大幅に上がるわけではありません。リフォームで売れやすくなることはありますが、その費用を売却価格に上乗せすると、購入希望者には高額に感じられてしまう可能性があります。

さらに、近年では自分の好みに合わせてリノベーションを行うことを前提に、中古マンションを探す人が増えています。自分でリノベーションすることを前提にしている買主にとって、リフォーム済みで価格が高い物件は魅力が低くなります。

良かれと思って行ったリフォームでも、買主にとって付加価値が感じられないことも少なくなく、リフォームをしても価格が上がらないケースがあるのです。

競合物件と比較して見劣りしていない場合

競合物件と比較して見劣りしないのであれば、リフォームを行う必要は基本的にありません。

マンションの売却価格は、周辺の競合物件の状況によって大きく影響されます。買主の立場で考えると、築年数、価格、広さ、間取り、立地が類似している物件が複数ある場合、当然それらを比較することになります。

競合物件がリフォームされていない場合や、リフォームの有無が購入決定に大きな影響を与えない場合は、リフォームを行わなくても買い手が見つかる可能性は高いです。

売り出し時点で競合物件の状況を正確に把握することは難しいため、売却前のリフォームは時期尚早とも言えます。

物件の劣化が激しくない場合

物件の劣化が激しくない場合は、高い費用をかけてリフォームせずに、内見時の室内の印象を良くする方法を試してみるのがおすすめです。

• 背の高い家具や不要な物は収納し、部屋を広く見せる
• 水回りを入念に掃除し、清潔感をアップさせる
• 内見前に換気を行い、新鮮な空気を取り込んでおく

上記のようなちょっとした工夫を施すだけで、リフォームを行わなくても室内の印象を明るくできます。

リフォームのように、経年劣化部分を修繕・修復することはできませんが、手軽に実践できる方法としては十分な効果が期待できます。まずはこれらの方法を試してみて、どうしてもマンションが売れない場合にリフォームを検討するといいでしょう。

売り出し始めの場合

マンションの売り出しを始めたばかりの段階では、必ずしもリフォームを行う必要はありません。実はリフォームによる集客効果はそれほど高くなく、むしろ売り出し価格にリフォーム費用を上乗せすることで、集客力が落ちる可能性があるのです。

多くの購入希望者は、不動産ポータルサイトで築年数や価格帯を設定して物件を検索します。たとえば、築16年のマンションをリフォームしても築年数は変わらないため、築15年以内で検索している人の目には留まりません。さらに、リフォーム費用を売り出し価格に上乗せすると、予算外になってしまうリスクがあります。たとえば、リフォーム前は2,900万円で売り出せた物件が、リフォーム費用を加えた結果3,000万円を超えると、予算が3,000万円以下の人々の検討対象から外れてしまいます。

上記の理由から、売り出しを始めたばかりの段階では、リフォームを急がないのが賢明です。まずは現在の状態で市場の反応を見てから、必要に応じてリフォームを検討したほうがいいでしょう。

マンション売却時のリフォーム費用の相場と売却価格への影響

リフォームを検討している方の中には、リフォームをすれば物件の価値が高まり高く売れるのでは？と考えている方も多いのではないでしょうか。

しかしここで注意したいのが、リフォームをしたからといって必ずしも高く売却できるとは限らない点、そして売却価格でリフォーム費用を回収することが難しい点です。

ここではリフォームと売却価格の関係性と、リフォーム費用の相場について見ていきます。

リフォームと売却価格の関係性

マンション売却前にリフォームを行うことで、成約までのスピードをアップさせることはできます。しかし、リフォームをしたからといって、必ずしも高く売れるわけではなく、リフォーム費用を売却価格で回収することが難しいという点は理解しておく必要があります。

リフォーム費用の回収が難しい理由として、多くの方が最初に想定していたよりも多くの費用をかけてリフォームをしていることが挙げられます。

一般社団法人住宅リフォーム推進協議会の「2022年度住宅リフォームに関する消費者（検討者・実施者）実態調査」によると、マンションのリフォームを実施した人の工事前の予算は平均216.6万円であったのに対し、実際のリフォーム費用は平均278.6万円と、約60万円もアップしていることがわかります。

さらに、予算と実際の費用の乖離についてのアンケートでは、48.8%の人が「予算とほぼ同額だった」とした一方、22.8%は「予算を上回った」と回答しています。

予算を上回った理由として多かったのは、「設備を当初よりグレードアップした」「予定よりリフォーム箇所が増えた」「想定外の工事が必要になった」などです。

リフォームに300万円かかった場合、売り出し価格に300万円以上を上乗せしたいというのが売主の心情でしょう。しかし、リフォーム費用を売却価格に反映させると、買主にとっては「価格が高すぎる」と感じられ、敬遠される可能性が高まります。買主にとってよほど価値のあるリフォームでない限り、リフォームによって高い価格で売却できる可能性は低いのです。

このように、リフォーム費用をかけたとしても、それが売却価格に直結するわけではないため、リフォームを行う際はその費用対効果を慎重に検討する必要があります。

リフォーム箇所別の費用相場

マンション売却時にリフォームを検討する際、各箇所のリフォーム費用相場を把握しておくことは重要です。以下に、主要なリフォーム箇所の費用相場を紹介します。

クロス・フローリングの張り替え工事の費用相場

クロス・フローリングの張り替え工事のリフォーム費用相場は、以下の通りです。

帖数	クロスの張り替え	フローリングの張り替え
6帖	52,800円～	171,800円～
7帖	59,800円～	199,800円～
8帖	66,800円～	228,800円～
9帖	71,800円～	256,800円～
10帖	77,800円～	285,800円～

仮に、3LDK（8帖・６帖・6帖・10帖）のマンションをリフォームするとすれば、クロス・フローリングの張り替え工事費用だけで約110万円～の費用になります。

水まわり工事のリフォーム費用相場

次に、水まわり工事のリフォーム費用相場は以下の通りです。

リフォーム箇所	リフォーム費用
キッチン	437,000円～
浴室	552,000円～
トイレ	136,000円～
洗面台	91,000円～

水まわりのリフォームは、設備の入れ替え工事となるため、大がかりな工事が必要です。設備のグレードによって費用は大きく異なり、上記の倍以上の費用がかかることも少なくありません。特にキッチンや浴室のリフォームは高額になりがちです。

マンション売却時のリフォーム以外の選択肢

マンション売却時にリフォームを行うことは、費用回収や集客力といったさまざまな側面から、あまり前のめりに行うべきではないということはお分かりいただけたかと思います。

ですが、リフォームを行わなくても物件の価値をアップさせたり、早期売却につながる工夫ができるのであれば知りたいという方もいらっしゃるでしょう。

マンション売却を成功させるために、リフォーム以外にできることとしては、以下の4つが挙げられます。

• 自分で補修・修繕を行う
• プロのハウスクリーニングを依頼する
• ホームステージングを活用する
• 住宅リペアサービスを利用する

少ない手間と費用でも、マンション売却を効率的に進められる可能性が高まるため、希望に合うものがあれば検討してみましょう。

自分で補修・修繕を行う

リフォームを検討する前に、まずは自分でできる補修や修繕を行うことをおすすめします。一番取り組みやすいのは、フローリングや壁の小さな傷の補修です。小さい傷であれば、ホームセンターなどで売られている修復キットで補修することが可能です。

目立つ部分の傷を補修・修繕することで、買主が購入後にリフォームを行う場合でも、売主が丁寧に暮らしていたことが伝わり、内見時の印象アップにつながります。

内見に訪れる購入検討者は、間取りや広さなどの基本情報を既に把握しており、室内の雰囲気や明るさを確認するために訪れます。そのため、購入意欲が高い状態で内見が行われるため、内見時に悪い印象を与えないようにすることが重要です。

プロのハウスクリーニングを依頼する

売却活動において、室内を常に清潔できれいに保っておくことはとても重要です。自分で掃除をするだけでも十分ですが、自分では手が届かないところや頑固な汚れが残ってしまっている箇所については、プロのハウスクリーニングを利用するのも1つの選択肢です。

ハウスクリーニングでは、日常の清掃では取り切れない汚れや手の届かない場所を徹底的に清掃してもらえます。プロに依頼することで、自分で行うよりもはるかにきれいな仕上がりが期待できる点が大きなメリットです。

きれいに保たれた室内は買主に好印象を与えやすく、内見時に購入の決め手となる可能性が高まります。特に、水まわりの清潔さは購入希望者にとって重要なポイントになるため、プロの手でピカピカにしてもらうのはおすすめです。

ただし、プロのハウスクリーニングには費用がかかります。以下にハウスクリーニングの費用相場をご紹介しますので、利用するかどうかの判断基準にしてください。

ハウスクリーニングの費用相場
エアコン	8,000～10,000円
換気扇（レンジフード）	13,000～19,000円
キッチン	10,000～16,000円
お風呂	11,000～16,000円
洗面所	6,000～9,000円
トイレ	7,000～10,000円

プロのハウスクリーニングは費用がかかるものの、内見時の印象を大幅に向上させる効果があります。

ホームステージングを活用する

リフォームのように多くの費用をかけずに、物件を魅力的に演出したい方におすすめなのがホームステージングです。

ホームステージングとは、売却予定のマンションを魅力的に演出するサービスのことです。インテリアコーディネーターが家具や照明、小物などを使い、モデルルームのような空間を作り上げます。買主は新生活をイメージしやすくなり、購入意欲が高まりやすくなるというわけです。

また、ホームステージングを施したマンションの室内写真は、販売資料やインターネット上で見栄えが良くなるため、内見者数の増加につながる可能性も高いと言えます。

ホームステージングにかかる費用は、どの程度の演出を行うかによって異なります。基本的なプランであれば数万円程度で済みますが、より本格的な演出を望む場合は数十万円かかることもあります。リフォームと比べると低コストですが、一定の費用が発生することは覚えておきましょう。

住宅リペアサービスを利用する

リフォームほどの費用をかけずに、傷や劣化箇所を補修したい場合は、住宅リペアサービスの利用もおすすめです。

住宅リペアサービスは、住宅のフローリングや柱、梁などの木製品に生じたキズ、カケ、凹みなどを、張り替えや取り替えをせずに美しく補修するサービスのことを指します。リフォームでは劣化した箇所を交換するのに対し、住宅リペアではドアや壁、床の小さな傷を目立たなくなるまで補修することができます。

買主は物件の細部までチェックするため、小さな傷でも印象が悪くなる可能性があります。住宅リペアを活用することで、買主に良い印象を与えられるでしょう。

住宅リペアの費用は、事業者によって基準が異なるため差があります。料金に影響する主な基準は、作業にかかる時間、傷の大きさや個数などです。

補修箇所が少ない場合は、個数計算で料金を設定している業者に依頼するのがお得です。一方、広範囲に傷がある場合は、作業時間で計算する業者に依頼するといいでしょう。

マンションの売却価格を上げる方法

リフォームをせずにマンションを売却することは可能です。しかし、高く売却するためにはさまざまな工夫をする必要があります。最後に、マンションの売却価格を上げる5つの方法を紹介します。

1．複数社に査定依頼する

不動産会社によって得意とするエリアや物件の種類が異なるため、1社だけに査定を依頼するのは得策とは言えません。エリアや物件の特性に精通した不動産会社でなければ、適正な査定価格を提示してもらえない可能性があるからです。

そのため、マンションの売却価格をアップさせるには、複数の不動産会社に査定依頼をして比較することが非常に重要です。

ただし、多くの不動産会社に個別に査定依頼するのは手間がかかります。そこでおすすめなのが、不動産一括査定サービスです。マンションナビではマンション売却に強い不動産会社6社に、一括で査定を依頼できて便利です。

2．マンションの相場価格を把握する

マンションを高値で売却するためには、不動産会社に査定を依頼する前に、自分でマンションの相場価格を把握しておくことも重要です。相場価格を知ることで、不動産会社から提示された査定価格が適正なものかどうかを判断しやすくなります。

マンションの相場価格を調べる方法としては、不動産ポータルサイトを活用するのが一般的です。同じエリア、築年数、間取りなどの条件で検索することで、類似物件の販売価格を知ることができます。

相場価格を調べることで、自分のマンションの強みや弱みがわかるため、適切に価格設定ができたり、購入希望者との価格交渉を有利に進められる点もメリットです。

3．売却までの時間的余裕を持つ

マンションを高値で売却するには、ある程度の時間的余裕が必要です。希望条件で購入してくれる買主が、すぐに現れるとは限らないためです。

一般的に、売却までには最低3ヶ月、できれば半年以上の期間を見ておくことが理想的です。転勤などで早期売却を求められる場合は価格を下げざるを得ないこともありますが、時間的余裕があれば希望価格で売れるまで待つことができます。

また、マンションには売れやすい時期があります。新生活が始まる前の2月～3月頃は購入希望者が増加し、8月頃は動きが鈍くなる傾向にあります。売却を急がないのであれば、すぐに売却せずに、売れやすい時期まで待つというのも1つの選択肢です。

4．見栄えの良い写真を撮る

マンションを高値で売却するには、物件の魅力を最大限アピールすることが重要です。その際に欠かせないのが、見栄えの良い写真。広告に魅力的な写真を掲載できれば、内覧希望者を増やせるためです。

写真映えをよくするためには、室内をきれいな状態にしておくことが大切です。家具や小物は最小限に減らし、清掃を徹底して、すっきりとした空間を演出しましょう。カーテンを開けて自然光を取り込めば、部屋を明るく見せることもできます。

撮影時には、アピールポイントをしっかりと写すことも意識しましょう。日当たりの良さ、高性能な住宅設備、広々としたリビングなどは、押さえておきたいポイントです。

ただし、写真撮影は思ったより難しく、専門的な技術や機材が必要な場合もあります。自分で撮影するのが難しいと感じたら、プロのカメラマンに依頼することも検討してみてください。

5．インスペクション（建物状況調査）を実施する

インスペクションは、建物の安全性や劣化状況を専門家（ホームインスペクター、建築士など）が調査することを指します。

2018年から、不動産会社が売主や買主に対し、インスペクションの意向確認や事業者斡旋の可否を説明することが義務付けられています。

インスペクションを実施するかどうかは売主の判断次第です。しかし一方で、建物の状態が明確になっていれば、買主も購入するか判断しやすくなるというのは言うまでもありません。「インスペクション済み物件」として売り出せば、買い手に安心感を与えられ、早期売却の可能性が高まるということです。

マンション売却時のリフォームの必要性についてのまとめ

マンション売却時のリフォームは、多くの費用がかかる一方で、必ずしも売却価格アップに繋がるとも限らないため、慎重に検討しなければなりません。

マンションが過度に劣化していない、競合物件と比較して見劣りしていないなどのケースでは、リフォーム以外の選択肢も検討することが重要です。ホームステージングや住宅リペアサービスなど、比較的安価で手軽な方法を活用することで、内覧時の印象を向上させ、売却を有利に進められる可能性があります。

そしてマンションの売却価格を上げるためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、自分に合った不動産会社を探すこと・相場価格を把握することを意識しましょう。

マンションナビでは、マンション売却に強い不動産会社6社に一括で査定を依頼でき、手間をかけずに複数の不動産会社を簡単に比較できます。

まずは不動産会社に売却の相談をし、そのうえでリフォームするかどうかを決めるといいでしょう。