相続した不動産の相談窓口はどこに？相談前に確認すべきポイントと選び方

不動産は価値が高くお金にまつわる揉め事を引き起こしたり、住みたい人と売りたい人が対立したりして「争族」の原因ともなる財産です。

親族間でのトラブルを避けるためには、相続の専門家の力を借りるとよいでしょう。

本記事では不動産の相談窓口として考えられる4つの機関、不動産相続を相談する前に知っておきたい3つのポイントを解説いたします。

不動産相続を相談する前に知っておきたい3つのポイント

不動産相続を専門家に相談する前に、以下のポイントを押さえておきましょう。

POINT①相続税の基本を理解する
POINT②相続不動産の分割方法を把握しておく
POINT③遺言書の内容を確認しておく

専門家に相談する前に「税金」「分割方法」「遺言」の3つの基礎知識をおけば、適切な質疑応答ができるはずです。

POINT①相続税の基本を理解する

相続税は、故人の全財産から借金やお葬式の費用などを差し引いた遺産を受け継ぐ際に課税される税金です。

ただし、基礎控除以下の価値の財産なら課税されないため、まず基礎控除の計算方法を理解しておく必要があります。

基礎控除の計算式は以下のとおりです。

計算して「遺産額＜基礎控除額」になった場合、相続税はかかりません。「遺産額＞基礎控除額」だった場合、基礎控除額を超えた部分が相続税の課税対象額となります。

基礎控除を計算する際、不動産の価格は相続税評価額を利用します。

不動産の価値は現金のように金額が明確になっておらず、一般の人には把握しにくいものです。そこで相続税評価額の目安となる「路線価」や「固定資産税評価額」を用います。

固定資産税評価額は不動産の所有者に毎年届く「固定資産税納税通知書」に記載されているため、基礎控除を計算するときに参考にしやすいでしょう。

POINT②相続不動産の分割方法を把握しておく

不動産は物理的に分割できないため、複数人で相続するときにはどのような方法で分けるのか知っておく必要があります。

不動産を複数人で相続する方法は、以下の4種類です。

共有	ひとつの不動産を複数人の相続人が所有する方法
現物分割	土地を分筆して分ける方法
代償分割	ひとりが不動産を単独で所有し、単独で所有した相続人がほかの人に対して金銭を払って受け継ぐ財産の価格を調整する方法
換価分割	不動産を売却して現金を相続人どうしで分ける方法

ただし、共有で相続する際には共有トラブルを防止しなければなりません。

共有名義の不動産を売却するときには全員の承諾が必要だったり、貸すにも共有持分の過半数以上の賛成が必要です。そのため、単独名義のように自由に不動産が使えず、共有者どうしでトラブルになるケースがあります。

共有で相続する前には、各相続人が共有トラブルの内容を理解し、売却や賃貸する際にはどのように進めるのか事前に検討しておくことが大切です。

POINT③遺言書の内容を確認しておく

遺言書の内容は法定相続よりも優先されるため、まずは遺言書があるか調べなければなりません。

遺言書には種類があり、その種類によって保管場所や検認が必要かどうかが変わります。

遺言書の種類や主な保管場所、検認の必要性は以下のとおりです。

遺言書の名称	主な保管場所	検認の必要性
自筆証書遺言書	自宅・銀行の貸金庫・法務局 など	必要※法務局に保管した場合は不要
秘密証書遺言	自宅・銀行の貸金庫・法務局 など	必要※法務局に保管した場合は不要
公正証書遺言	公証人役場	不要

遺言書の種類や保管場所によっては、まず「検認」の手続きをしなければなりません。

検認とは、家庭裁判所に遺言書を提出して相続人全員の立会いのもとで内容を確認する手続きです。

検認せずに相続しても無効にはなりませんが、遺言書が偽造されたり相続登記ができなかったりするリスクがあります。リスクを防止するためにも相続が発生しそうなときには、相続人全員で遺言書や検認の必要性などを話し合うことが大切です。

不動産相続の相談先はどこ？相談窓口として考えられる4つの機関

不動産相続の相談先として適しているのは、以下の4つです。

・税理士
・弁護士
・司法書士
・不動産会社

なぜ各種士業や、不動産会社が相談窓口として適切なのかみていきましょう。

相談先①税理士

税理士は税務代理のエキスパートであり、税務相談や確定申告サポート、税務調査の立会いなどの業務をおこないます。

税務士に相談できるのは「相続税の申告」「準確定申告」「相続財産の評価」「相続税の更正請求」などです。生前贈与の控除の活用や、不動産評価額の減額制度を知れば相続税の節税が可能です。

また、亡くなった人に所得がある場合、準確定申告が必要となるケースもあります。亡くなった人の収入や支出を把握し申告するのは難しいため、税理士に相談するとよいでしょう。

相談先②弁護士

弁護士は法律全般の専門家であり、法律に関連する業務をすべておこなえます。

相続においては「遺産分割協議の代理人」「遺言書の検認」「相続人調査」「相続財産調査」など、財産管理や調査などについての相談が可能です。

弁護士なら相続財産を公平に分配するための手続きだけでなく、相続トラブルが発生した際に適切な対応もしてくれます。

相続では大きな金額が動き、相続人どうしのトラブルになるケースもあります。しかし、弁護士に相談しておけば、万が一、調停や裁判になったとしても安心して任せられるでしょう。

相談先③司法書士

司法書士は登記や書類作成のプロであり、少額の訴訟であれば手続きが可能です。

登記は「所有権移転登記」「抵当権設定登記」など不動産に関連するもの「商業登記」といった企業に関係するものもおこないます。

司法書士は相続にも強く「相続人・相続財産の確定」「遺産分割協議書の作成」「相続登記」といった手続きもしてくれます。

相続を進めるには、まず相続人が何人おり、その程度の相続財産があるのか確定しなければなりません。確定するには戸籍を辿ったり、預貯金の調査だったりが必要です。確定が済んだら相続人全員で財産をどのように分配するか決めなければなりません。この決議が遺産分割協議であり、書面にして打ち合わせ内容を記録します。そして、記録した書面を使って不動産の相続登記をおこなって所有権を移転します。

相続登記までワンストップでおこなってもらえるため、相続手続きをスムーズに進めたい人にぴったりです。

相談先④不動産会社

不動産会社は不動産売買や賃貸、管理のプロです。

さらに不動産を相続するケースが増加している昨今では税理士や弁護士、司法書士などの専門家と連携してユーザーの悩みを解決している不動産会社も多く存在します。売却の相談のみならず相続や税金、運用、活用までワンストップで相談できます。

・相続財産に不動産が含まれている
・不動産の分割方法でもめている
・不動産の評価額や査定額を知りたい

上記のような場合は、不動産会社に相談するといいでしょう。

相続不動産の相談に強い不動産会社の選び方

相続不動産の相談に強い会社の選び方は、以下のとおりです。

・専門家と提携している不動産会社を選ぶ
・相続物件がある地域の不動産会社を選ぶ
・相続に詳しい営業担当者を選ぶ

不動産会社は相続について相談する窓口としてぴったりですが、どの会社でもいいというわけではありません。しっかりと選別して適した不動産会社に相談しましょう。

専門家と提携している不動産会社を選ぶ

専門家と提携している不動産会社を選択すれば、処分や活用だけでなく相続に必要な手続きまでワンストップで解決できます。

不動産会社は相続や税金についても携わるケースがあるものの、税理士や弁護士、司法書士と比べると専門的な知識があるとは言い切れません。そこで各種士業と提携することで、足りない部分を補います。

不動産会社は不動産取引の実務のプロであり、各種士業は法律的な知識や手続きのプロです。そのため、提携すれば弱みを解消できるだけでなく長所を活かせます。

多くの士業と提携している不動産会社なら、相続に関するどのような相談をしても解決してくれるはずです。

相続物件がある地域の不動産会社を選ぶ

相続物件の所在地を管轄する不動産会社であれば、正確な査定価格や処分方法を提示してくれます。

不動産の価値を正確に算出するには、地域の市場動向や相場の把握が不可欠です。そのため、相続物件がある地域に詳しい不動産会社ほど、高値かつ早く売却してくれる可能性が高まります。また、賃貸に出す場合、相場よりも高い家賃で入居者をみつけてくれるかもしれません。

相続した物件を売却したり賃貸したりしようと考えている場合は、その物件がある地域を専門としている不動産会社に相談することが大切です。

相続に詳しい営業担当者を選ぶ

不動産会社に相談をする際には、担当者が相続に詳しいかどうか確認しましょう。

不動産の担当者は基本的に不動産取引の実務しかおこなっておらず、相続に詳しい人はそれほど多くいません。相続についての知識が浅い人に相談すると、相続税の節税につながらなかったり、相続トラブルの原因になるおそれがあります。そのため、担当者に相談する際には、まず相続税の知識があるか聞き取りすることが大切です。

聞き取りした結果、不動産の知識が豊富であるものの相続税の知識がないのであれば、自分で適切な士業の人に相続を任せ、取引や運用はその不動産会社を利用するとよいでしょう。

まとめ

相続した不動産の主な窓口は、以下の4つです。

・税理士
・弁護士
・司法書士
・不動産会社

相談する前に、相続の基礎知識と各相談窓口の特長を把握しておけばより効果的です。特に不動産会社を相談窓口とする際には士業と提携しているか、担当者に相続知識はあるかなど確認しておきましょう。

相続をスムーズに進めたいと考えるなら、適切な専門家に相談し進めていくのが一番です。