不動産や土地を相続する際にかかる費用とは？相続税やその他の費用を徹底解説

今まで不動産を相続したことがないという方にとって、相続時にかかる費用はなかなかイメージしにくいものです。

「相続税」がかかることはなんとなく知っているものの、他にどのような費用がどれくらいかかるかはわからないという方も多いのではないでしょうか。

本記事では、不動産や土地を相続した際にかかる費用について、徹底的に解説します。各費用の相場や、相続税の負担を軽減させるために活用できる特例などについてもご紹介しますので、今後不動産を相続をする可能性が高い方は、ぜひ参考にしてください。

不動産相続時にかかる費用①相続税

相続税とは、亡くなった親や家族から土地やお金などの財産を引き継ぐ際に、その受け取った財産に対して課される税金です。相続税の役割は、財産を社会へ再分配することで、社会全体のバランスを保つことにあります。特に、相続した財産が多い場合、相続税の負担も大きくなり、生まれた環境による経済的な差を縮小させる機能も担っています。

ただし、相続税は必ずしもすべての相続に対して発生するわけではありません。相続税がかかるかどうかは、相続した財産の総額から、借金や葬儀費用などを差し引いた後の金額が、基礎控除額を超えるかどうかで決まります。

相続税が課される財産

相続税が課される財産には、現金や預貯金、土地、家屋などの不動産、有価証券、貴金属といった資産が含まれます。さらに、貸付金や特許権、著作権などの金銭的に価値が見積もられるすべての経済的資産も課税対象となります。

一方で、相続税はプラスの財産だけでなく、マイナスの財産も考慮されます。具体的には、借金、住宅ローン、買掛金、未払いの税金や家賃、未払いの医療費などが、相続時に負債として差し引かれる対象です。これらのマイナスの財産を差し引いた残りの財産に対して、相続税が課税されるという仕組みです。

相続税の計算方法

本記事をご覧いただいている方の中には、「今ある不動産を相続したらどれくらいの相続税がかかるか」を知りたいという方もいるでしょう。

しかし、実は不動産のみでは相続税額を算出できません。

相続税は、被相続人（亡くなった人）が所有しているすべての財産の権利・義務を相続財産（遺産）として、それ以外の一定の財産（みなし相続財産と呼ばれるものなど）を加減して、そのすべての相続財産をまとめて課税計算の対象とする仕組みだからです。

さらに、相続人各人が納める相続税額は、相続人の人数などによっても変動します。

つまり「不動産の価格がいくらだから、相続税はいくらになる」と、単純にはいえないのです。

そのため相続税額を算出する際には、まずはどのような財産があって総額がいくらになるかを算出するところから始まります。

①課税遺産総額を算出する

相続税を算出する際に必要な課税遺産総額は、以下の計算式で算出します。

②相続税の総額を算出する

相続税額の総額を算出するには、まず各人の相続税額を計算する必要があります。まず、上記で求めた課税遺産総額を法定相続分で案分し、各人の取得金額に対して速算票の税率を乗じます。

法定相続人	法定相続割合
配偶者のみ	配偶者がすべて相続
子のみ	子がすべて相続
配偶者と子	配偶者：2分の1 子：2分の1
配偶者と父母	配偶者：3分の2 父母：3分の1
配偶者と兄弟姉妹	配偶者：4分の3 兄弟姉妹：4分の1

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
1,000万円超から3,000万円以下	15％	50万円
3,000万円超から5,000万円以下	20%	200万円
5,000万円超から1億円以下	30%	700万円
1億円超から2億円以下	40％	1,700万円
2億円超から3億円以下	45％	2,700万円
3億円超から6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

法定相続人ごとの税額を計算し、合計した金額が相続税の総額となります。

③相続税の総額を実際の相続分で按分し、各種税額控除を行う

相続税の総額がわかったら、総額を実際の法定相続分で按分します。按分後、法定相続人それぞれが利用できる各種税額控除を適用し、最終的に納めるべき相続税額を算出します。

配偶者の税額軽減	配偶者が相続する場合に、取得した遺産が「1億6,000万円」または「配偶者の法定相続分」のどちらか大きい金額までは、相続税がかからない。
障害者控除	障害者が相続人で85歳未満の場合、相続税から一定額が控除される。
未成年者控除	相続人が相続開始時に未成年（2022年4月1日以降は18歳未満）の場合、相続税から一定額が控除される。

相続税を納める人と申告方法

相続税は、相続で財産を取得した人本人が納付・申告する必要があります。相続税の申告をする際には、取得した財産の評価額に基づいて相続税額を計算し、所定の税務署に申告を行います。ただし、相続税の申告は専門的な知識が必要となるため、税理士に依頼することも可能です。

申告期限は、相続が開始したことを知った日の翌日から10か月以内となっています。例えば、1月6日に被相続人が亡くなった場合は11月6日が申告期限となります。期限日が土日や祝日にあたる場合は、翌営業日が期限です。

もしこの期限までに申告や納付が行われない場合、加算税や延滞税といったペナルティが課されるため、必ず期限内に申告・納付しましょう。

相続税についての詳細な情報は、国税庁のホームページで確認できるほか、管轄の税務署で相談するのもおすすめです。

不動産相続時にかかる費用②登録免許税

不動産を相続した際には、名義変更を行う「相続登記」が必要です。この相続登記を行う際に発生するのが、登録免許税という税金です。

登録免許税の税率は、不動産の固定資産税評価額（課税価格）の0.4％です。この固定資産税評価額は、毎年市町村から送られる「固定資産税課税明細書」に記載されている「価格」や「評価額」を確認することで知ることができます。また、市町村役場で「固定資産評価証明書」を取得することでも確認可能です。

登録免許税の納付は、基本的には金融機関を通じて現金で行います。ただし、登録免許税が3万円未満の場合には、登記申請書に収入印紙を貼り付けることで納付することもできます。

登録免許税のさらに詳しい計算方法については、国税庁のホームページでご確認ください。

不動産相続時にかかる費用③必要書類の取得費用

不動産相続時には、必要書類の取得費用もかかります。

相続登記に必要な証明書は、市（区）役所で発行してもらえます。必要書類と発行にかかる手数料は以下の通りです。

対象者（誰の）	書類の名称	入手先	備考
被相続人	・戸籍謄本 ・除籍謄本 ・改製原戸籍	本籍地の市区町村	出生から死亡まで、在籍していた全ての戸籍・除籍謄本が必要
	住民票の除票 又は 戸籍の附票	・住民票の除票：住所地の市区町村 ・戸籍の附票：本籍地の市区町村	登記簿上の住所及び本籍地の記載のあるもの ※「被相続人の登記上の住所」が「戸籍謄本」等に記載された本籍と異なる場合に必要
法定相続人	戸籍謄本（抄本）（戸籍事項証明書）	本籍地の市区町村	亡くなられた方の死亡日以降に発行されたもの
	固定資産課税明細書	毎年４月頃に市区町村から送付	登記申請をする日の属する年度のものが必要
	住民票	住所地の市区町村	－

書類の種類	手数料（1通あたり）
戸籍謄本	450円
除籍謄本	750円
改製原戸籍謄本	750円
戸籍の附票の写し	300円
住民票、住民票の除票	200～300円（自治体により異なる）
固定資産評価証明書	200～400円（自治体により異なる）

上記は法定相続分の相続の場合に必要な書類で、遺産分割協議による相続や、遺言書がある場合には異なる書類をそろえる必要があります。

1通ごとの発行手数料はそれほど高額ではありませんが、相続登記に必要な証明書は1通だけではありません。

被相続人（亡くなった人）の戸籍謄本については、出生から死亡までのすべての戸籍謄本が必要で、除籍謄本や改製原戸籍謄本も含まれます。また、法定相続人については、現在の戸籍謄本を用意する必要があります。

必要な戸籍謄本の数は相続関係によって異なりますが、例えば配偶者と子供が法定相続人となる比較的シンプルな相続の場合でも、5〜10通程度が必要になることが多いです。被相続人が転籍を繰り返していたり、兄弟姉妹が相続人となるケースではさらに戸籍謄本の数が増えることがあります。

不動産相続時にかかる費用④司法書士への報酬

相続登記は、相続人自身で手続きを行うこともできますが、司法書士に依頼することも可能です。司法書士に相続登記を依頼する場合、報酬が発生します。報酬額は不動産の数や評価額、地域によって異なりますが、一般的に自宅のみの相続（評価額2,000万円程度）では6万円～13万円が相場となります。

ただし、この金額は相続登記申請にかかる費用のみであり、不動産の調査や遺産分割協議書の作成など他の手続きを依頼すると、9万円～15万円程度になるケースが多いです。

以下の表は、司法書士に相続登記や遺産分割協議書作成などを依頼した場合の費用相場をまとめたものです。

費用	相場
登記申請	30,000～80,000円
遺産分割協議書作成	15,000～70,000円
登記情報調査	1,000～1,500円（1物件あたり）
戸籍収集・相続関係説明図の作成	15,000～40,000円

司法書士に依頼する最大のメリットは、手続きにかかる時間や手間、労力を大幅に省ける点です。司法書士は相続手続きの専門家であり、相続登記に必要な資料の収集や提出書類の作成、複雑な戸籍の読み解き、税金の計算まで全てを任せられます。役所に出向く必要もないため、忙しい方でも安心して手続きを進められます。

さらに、権利関係が複雑な登記でも、専門家のサポートによりスムーズに解決できるため、トラブルのリスクを減らせるのも大きなメリットです。

不動産相続時にかかるその他の費用：評価費用や遺産分割協議の費用

法定相続人間でスムーズに遺産分割が進めば、上記でご紹介した費用のみで不動産相続手続きは完了します。しかし、場合によっては不動産の評価費用や、遺産分割協議にかかる費用など、想定していない出費が発生する可能性があることも知っておく必要があります。

不動産の評価費用

不動産の相続税は、路線価や固定資産税評価額を基に計算されるため、通常は不動産鑑定を行う必要はありません。しかし、以下のケースでは不動産鑑定や評価にかかる費用が発生することがあります。

遺産分割協議で時価の算出が必要な場合

公平に遺産を分けるために、正確で客観的な時価が必要な場合には、不動産鑑定を依頼するというのも選択肢の1つです。

民法で相続権は定められていますが、相続財産の分配方法は相続人同士の話し合いによって決定できます。全員が合意すれば、一人の相続人が全財産を取得することも可能です。ただし、遺産分割協議には相続人全員の同意が必要で、1人でも反対があれば協議は成立しません。

そこで、公的な証明力のある不動産鑑定受けることで、相続人全員が納得する形で遺産分割ができる可能性が高まります。

路線価や固定資産税評価額を時価として扱うこともできますが、これらは相続税や固定資産税の評価額であり、実際の時価とは異なることがあります。そのため、より正確な価額を求める場合には、不動産鑑定を依頼することを検討しましょう。

路線価と時価に差がある場合

不動産の路線価と実際の時価が大きく異なる土地の場合、遺産分割協議を行う上で不動産鑑定士による鑑定評価が必要になるケースが生じます。

相続時には、相続人間で公平に遺産を分割するために、不動産の時価を正確に把握しておくことが非常に重要です。不動産の相続においては、不動産を売却して現金化し、相続人同士で分割することは少なくありません。しかし、「間口が狭い」「無道路地」「大きな高低差がある」「極端に不整形」など、個別の減価要因が強い土地を相続した場合、路線価と時価との間に大きな差が生じやすくなります。

路線価を基準に遺産分割協議を進めてしまうと、売却後の金額が予想と大きく異なり、不公平が生じる可能性があります。また、不動産の時価を元にして他の遺産の相続割合を調整する場合も、時価を正確に把握していないと、不正確な評価が原因で相続人同士のトラブルにつながる可能性があるということは押さえておきましょう。

ただし、不動産鑑定評価による時価は相続税の算出には利用できないため、あくまでも相続人間での遺産分割における相続割合を決めるために利用しましょう。

不動産の評価に必要な費用の相場

不動産鑑定士に調査を依頼する際の費用相場は、不動産の種類や内容によって異なります。一般的な住宅の不動産鑑定書の場合、20万～30万円程度が相場です。調査報告書は不動産鑑定書に比べて15～20％程度安くなり、17万円程度から依頼できます。土地のみや建物のみ、または一戸建てやマンションといった対象によっても金額は変動します。

評価対象の不動産	不動産鑑定書の費用相場	不動産調査報告書の費用相場
土地のみ	20万円～	17万円～
建物のみ	20万円～	17万円～
土地と建物（一戸建て）	25万円～	20万円～
土地と建物（マンション）	30万円～	25万円～

不動産鑑定士に依頼する際には、不動産鑑定書と不動産調査報告書の2種類の書類を作成してもらうことができ、どちらを依頼するかは目的に応じて選びます。

不動産鑑定書は、裁判や相続税の申告などで使用できる公的な資料で、正確な市場価値（時価）を算定するために使われます。法的効力があり、税務申告や訴訟などで証拠として提出する場合に必要です。不動産調査報告書は、相続時に不動産の時価を把握するための簡易な資料です。遺産分割協議の参考として使われることが多く、鑑定書ほど厳密ではありませんが、費用も安く済みます。

弁護士への依頼料

遺産分割協議がうまく進まず、相続トラブルの解決を弁護士に依頼する際には、弁護士へ報酬を支払う必要があります。以前は弁護士会が一律で料金を定めていましたが、その規定は廃止され、現在は各弁護士事務所が自由に料金を設定しています。

相談料

相談料は、弁護士に遺産分割のトラブル解決を相談する際に発生する費用です。相談料がかかるのは手続き依頼前の段階のみで、依頼後の打ち合わせには相談料は発生しません。相談料の相場は30分あたり5,500円程度ですが、最近では、初回相談を無料にしている弁護士事務所も増えています。

着手金

着手金は、遺産分割協議や調停、訴訟を弁護士に依頼する際に支払う費用です。通常、依頼時に一括で支払う必要があり、途中で依頼を終了しても返金されることはありません。

着手金の金額は相続財産の総額や事務所によって異なりますが、多くの弁護士事務所では、かつての「旧報酬基準」に基づいて、経済的利益に対してパーセンテージで金額を設定しています。その基準によると、次のような費用が目安です。

経済的利益	着手金の金額
300万円以下の場合	8％
300万円超、3,000万円以下の場合	5％＋9万円
3,000万円超、3億円以下の場合	3％＋69万円
3億円超の場合	2％＋369万円

ただし、事務所によってはこの基準と異なる料金体系を採用している場合や、「一律20万円」など定額料金としている場合もあります。

報酬金

報酬金は、弁護士が関与したトラブルが解決したときに支払う費用で、依頼者が得た経済的利益に基づいて計算されるのが一般的です。報酬金の額は、目的達成度や依頼者の得た利益に応じて決まり、具体的な金額は事務所によって異なりますが、こちらも旧報酬基準に基づいて設定している事務所が大半です。

経済的利益	報酬額の金額
300万円以下の場合	16％
300万円超、3,000万円以下の場合	10％＋18万円
3,000万円超、3億円以下の場合	6％＋138万円
3億円超の場合	4％＋738万円

日当や実費

弁護士に依頼する場合、日当や実費がかかるケースもあります。日当は、弁護士が遠方の裁判所や現地に出張する際に発生する費用で、裁判や調停で他県の裁判所へ出張する場合などに請求されます。

実費は、調停や審判、訴訟の申し立ての際に裁判所へ支払う裁判費用や、交通費、通信費といった費用が該当します。

不動産相続に関する費用を節約する方法

ここまでの解説で、不動産を相続した際にかかる費用が思ったよりも高額になりそう、と感じた方もいるかもしれません。そこで知っておきたいのが、相続税の納付額を抑えられる控除や特例です。

節約方法①：小規模宅地等の特例を活用する

自宅などの不動産を相続する際、特定の条件を満たすことで評価額を大幅に抑えられる制度が「小規模宅地等の特例」です。この特例には、「特定居住用宅地等の特例」「特定事業用宅地等の特例」「貸付事業用宅地等の特例」があり、亡くなった方の住居の相続時には「特定居住用宅地等の特例」が適用されます。

「特定居住用宅地等の特例」では、被相続人が住んでいた住宅の敷地を配偶者や子が相続する場合、330㎡（約100坪）までの部分について課税評価額が80％減となり、評価が20％のみに抑えられます。この特例が設けられた理由は、相続税が払えないために自宅を手放さざるを得ない状況を防ぎ、相続後も安心して住み続けられるよう配慮されたものです。

「小規模宅地の特例」を受けるための主な条件は以下の通りです。

①配偶者が相続する場合	要件は特になく、配偶者がこの住宅に住んでいなくても特例が適用される。
②同居していた親族（子など）が相続する場合	相続税の申告期限（相続の発生日の翌日から10か月以内）まで所有・居住を続けることが条件。
③別居していた親族（子など）が相続する場合	「家なき子特例」と呼ばれるもので、持ち家を持たない賃貸住まいの子が実家を相続する場合に適用されるが、別居で持ち家がある子には適用されない。

③の「家なき子特例」の適用には厳格な条件があり、次の要件をすべて満たす必要があります。

以上のように、被相続人の自宅相続に関しては、安心して生活を継続できるような政策的配慮がされています。

節約方法②：配偶者控除を利用する

相続税の「配偶者控除」とは、夫婦の一方が亡くなった際に、残された配偶者が遺産を相続する場合、相続した遺産の額が「1億6,000万円」または「法定相続分」までであれば相続税が非課税となる制度です。この正式名称は「配偶者の税額軽減」です。

配偶者の税額軽減は、配偶者が実際に遺産分割や遺贈によって取得した財産額が、以下のいずれか高い方の金額に該当する場合、相続税がかからないという仕組みです。

つまり、配偶者が相続した遺産の金額が1億6,000万円以下であれば相続税は課税されませんし、たとえそれを超えていても法定相続分の範囲であれば非課税が適用されます。

この配偶者の税額軽減は、実際に配偶者が相続した財産を基に計算されるため、相続税の申告期限までに遺産分割が行われていない財産については対象外となる点に注意が必要です。

節約方法③：相続時精算課税制度を活用する

相続時精算課税制度は、一定の条件を満たすことで大きな節税効果を期待できる制度です。贈与時に贈与税を非課税にする代わりに、相続時にまとめて相続税を支払う仕組みです。

具体的には、60歳以上の父母や祖父母から、18歳以上の子や孫に対して財産を贈与する際に利用できます。制度では累計で2,500万円までの贈与が非課税となり、2024年1月以降、年間110万円の基礎控除も追加されました。基礎控除に該当する贈与額は、相続時に加算されず贈与税も免除されます​。

節税効果が期待できる主なケースは次の2つです。

相続税の基礎控除以下に収まる場合

相続財産が基礎控除（2024年現在、3,000万円＋600万円×法定相続人の数）以下であれば、贈与した財産を相続時に合算しても相続税がかかりません。この条件を満たせば、贈与税・相続税ともにかからず、子や孫に無税で財産を移せるため、節税効果が大きくなります。

不動産の資産価値上昇を見越した贈与

不動産などの資産が今後価値を上げると見込まれる場合は、評価額が低いうちに贈与することで、相続時の税額を抑えられます。特に不動産のように価格変動の激しい資産を早めに贈与しておくと、相続税の負担軽減に繋がる可能性があります。

参考：国税庁『相続時精算課税の選択』

この制度を利用する場合、相続時の財産価値が大きく増加すると高額な相続税を一括で支払うリスクもあります。そのため、専門家のアドバイスを受け、財産の動向や相続税の計算に基づいた計画を立てることが大切です。

節約方法④：贈与税の基礎控除を利用して生前贈与を計画的に行う

相続時の相続税負担を軽減するには、毎年の贈与税基礎控除を利用し、計画的に生前贈与を行うことも効果的です。不動産は評価額が大きく分割が難しいため、現金やその他の資産を少額ずつ贈与することで、相続時に課税対象となる財産の評価額を減らせるという仕組みです。

贈与税の基礎控除を活用して節税を行うためには、長期的な計画が必要です。法改正により、2024年1月1日以降、相続開始前7年以内に行われた贈与は相続財産に加算され、相続税の課税対象となります。ただし、相続開始前の4年から7年前に贈与された分については、毎年100万円の控除が認められるという点は押さえておきましょう。

参照：国税庁『令和5年度相続税及び贈与税の税制改正のあらまし』

節約方法⑤：物納制度の活用

物納制度は、相続税額が大きく、相続財産の大部分を不動産が占めている場合に、現金を用意して納税することが難しい時に使える制度です。この制度を利用すれば、不動産や有価証券などの財産をそのまま相続税の支払いに充てることが可能です。ただし、物納制度は相続税額そのものを減らす制度ではなく、あくまでも現金での支払いが困難な場合に、代わりに財産で納付できる手段です。

物納制度が有効なのは、相続税の納付期限である”相続発生から10か月以内”に現金を用意できないときや、不動産を急いで売却することで不利な条件で手放すことを避けたい場合です。不動産は流動性が低く、買い手がすぐに見つからないことも多いため、物納を活用することで資産を売却せずに相続税を納められます。

物納制度を利用できる条件

物納制度を利用するためには、いくつかの条件を満たす必要があります。まず、延納（相続税の分割払い）による納付が困難であることが前提です。延納が認められない、または分割払いでも納税が難しい場合に、物納が認められる可能性があるということです。

さらに、物納できる財産には優先順位があり、以下の順で認められます。

不動産や有価証券は物納に適した財産として優先的に扱われます。一方で、流動性の低い財産や評価が難しい財産は、税務署の基準を満たさない場合があり、物納が認められないこともあります。 また、物納する財産は、税務署による適正な評価が行われ、評価額がそのまま相続税の納付額に充てられるため、財産の評価額が低ければ追加納税が必要になる場合もある点に注意が必要です。

参照：国税庁『相続税の物納』

節約方法⑥：不動産評価額を下げるための工夫

不動産の評価額は固定資産税評価額や路線価に基づいて算出されるため、直接的に評価額を変更することは難しいと感じるかもしれません。しかし、工夫次第で相続時の不動産評価額を抑え、相続税の負担を軽減できる可能性があります。

1. 貸家建付地の評価減を利用する

不動産を賃貸物件として運用している場合、通常の不動産評価額よりも低く計算されます。これは一般的に「貸家建付地の評価減」と呼ばれ、不動産を賃貸物件として運用している場合、通常の不動産評価額よりも低く計算されることがあります。これを「貸家建付地の評価減」と呼び、賃貸物件の所有者として自由に利用できない分、評価額が減額されます。

詳しい評価方法や借地権割合は、地域ごとに異なるため、国税庁のホームページで確認してください。

 2. 共有名義にする

不動産を相続人全員で共有名義にすることで、相続税を下げられる可能性があります。

というのも、共有名義の状態で相続税の申告期限までに売却し、その売却価格が評価額として認められた場合、売却価格が元の相続税評価額よりも低いときには、相続財産全体の評価額が下がり、結果的に相続税が減るケースがあるのです。

ただし、共有名義にすること自体は、直接的な相続税の節税にはなりません。なぜなら、共有名義にしたとしても不動産全体の評価額が変わるわけではなく、相続税の計算は各相続人の持分に基づいて行われるためです。そのため、持分を分けることが相続税額を減らすことにはつながりません。

また、共有不動産は将来的な売却や管理において相続人全員の同意が必要となるため、意思決定が煩雑になりやすいリスクもあります。共有名義を選択する際には、後々の管理方法や売却時期などを事前に取り決めておくことが重要です。

このように、共有名義を活用する際は節税効果だけに注目せず、売却の計画や管理方法も慎重に検討することが重要です。

不動産相続時にかかる費用まとめ

一口に不動産相続時にかかる費用といっても様々なものがあり、不動産の価額やその他の相続財産の状況、法定相続人の人数などによっては、想像以上の出費となる可能性があります。

いざ相続をするとなった時、こうした費用について把握していないと、混乱したり費用が足りなくなったりすることも考えられるため、前もって準備しておくことをおすすめします。

マンションなどの不動産を相続した場合には、ご紹介したような費用の種類に加えて、より詳しい節税方法などについても、不動産会社や担当者にも入念に確認しておくといいでしょう。

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