マンション管理適正評価制度とは？管理の質が“資産価値”を左右する時代へ

近年、同じエリア・同じ広さのマンションでも、価格に大きな差がつくケースが増えています。
その背景には、立地や築年数だけでなく「管理の質」が、これまで以上に重視されるようになっていることがあります。

この記事では、マンション市場データと近年注目を集めている「マンション管理適正評価制度」という管理状態の指標をもとに、マンションの資産価値と管理の関係を、これから購入する人・すでに所有している人の両方に向けて分かりやすく解説していきます。

マンション価格を決める3つの要素

マンションの価格は、大きく次の三つで決まります。

• エリア（立地）
  
• 建物形態（構造や規模）
  
• 管理状態

エリアは、駅からの距離や路線、商業施設・学校・病院などの充実度、将来の再開発計画などがポイントになります。

建物形態は、タワーマンションか低層か、戸数が多いか少ないか、どんな共用設備があるかといった点に関してで、それぞれに利点や課題があります。
例えば、タワーマンションは眺望や共用設備に優れる一方で、修繕費や防災リスクが課題となります。

そして見落とされがちなのが「管理の状態」です。これは、長期的な資産価値を左右する大切な要素のひとつです。
同じ立地・同じ築年数でも管理がきちんと行われているマンションと、そうでないマンションでは、10年後・20年後の価値に大きな差が生まれます。

特にこれから老朽化が進む時代では、管理の良し悪しがマンションの将来を決める重要なポイントになっていきます。

老朽化が進む時代と「管理」の重要性

マンションリサーチの推計によると、現在日本全国の分譲マンションは約14万棟あり、そのうち約12万棟が2050年までに築40年以上を超える見通しです。
つまり、約85％が「老朽化マンション」になるのです。

築40年を超えると、次のような問題が一気に表面化しやすくなります。

• 屋上防水や外壁の劣化
  
• 配管や設備の寿命
  
• 耐震性への不安
  
• 住民の高齢化による管理組合の機能低下

老朽化はどのマンションにも避けられませんが、劣化が進む時期ほど「過去の管理」と「これからの管理」の差が大きく表れます。
必要な修繕が計画通りに行われているマンションは、築年数が古くなっても暮らしやすさや安全性を保ちやすく、結果として価値の下落も穏やかになります。
一方、管理が後回しになっているマンションでは、設備不良や追加負担、売却しにくさなどの問題が表面化しやすくなります。

こうした背景から、老朽化が進む現在では、管理の質がマンション評価の大きな基準になりつつあります。

注目されている「マンション管理適正評価制度」とは？

近年、マンションを選ぶときの指標として注目されているのが「マンション管理適正評価制度」です。

この制度は、マンションの管理状態を 6段階の星マークで評価し、わかりやすく“見える化”する仕組み です。運営しているのは、マンション管理の専門機関である一般社団法人マンション管理業協会です。

制度でチェックされる主な項目は次のとおりです。

• 管理組合の運営状況
  
• 長期修繕計画の有無と内容
  
• 修繕積立金の水準
  
• 共用部分の維持管理状況

この制度の一番の特徴は、普段は見えにくい「管理の中身」を第三者が客観的に評価してくれる点です。
所有者にとっては 自分のマンションがどんな状態にあるのかを把握する材料になり、購入を検討している人にとっては 安心して選ぶための判断材料になります。

また管理組合にとっても、評価を受けることで課題が見えやすくなり、改善へ進むきっかけになります。

データで見る「管理評価」とマンション価格の関係

この評価制度が資産価値にどれほど影響しているのかは、実際のデータからも確認できます。

以下の表は、全国の分譲マンションを対象に、築年帯ごとに 「管理適正評価の星の数」と「マンション価格の変化（2025年9月末対2023年末）」 を比較した結果がまとめられています。
星の数が少ない物件は調査数が少ないため、今回の集計には含めていません。

2006年以降築マンション：マンション適正評価制度評価点とマンション価格の比較

2006年以降に建てられたマンションでは、評価がもっとも高い「星5つ」の物件670棟のうち、約8割にあたる539棟で価格が上昇しており、平均の上昇率は約7.3％でした。

これに対して、星4つ・星3つのマンションでも価格が上がっているケースはあるものの、星の数が下がるほど上昇率はゆるやかになるという傾向が見られます。

1983年以降2005年以前築マンション：マンション適正評価制度評価点とマンション価格の比較

1983年から2005年に建てられたマンションでも、もっとも評価が高い「星5つ」の物件583棟のうち、約6割強にあたる390棟で価格が上昇しており、平均の上昇率は約4.3％でした。

星4つ・星3つのマンションでも上昇している例はありますが、評価が下がるほど価格の伸びは小さくなるという点は、ほかの築年帯と同じ傾向です。

1982年以前築マンション：マンション適正評価制度評価点とマンション価格の比較

1982年以前に建てられたマンションでも、もっとも評価が高い「星5つ」の物件35棟のうち、約7割にあたる25棟で価格が上昇しており、平均の上昇率は約6.8％でした。これはほかの評価と比べてもとくに高い結果です。

一方で、星4つ・星3つのマンションでは、価格が上がった物件の割合も、上昇率そのものも小さくなる傾向が見られます。

これらの結果を見ると、マンションの資産価値を守るうえで「管理の質」がとても重要であることが分かります。とくに築年数の古いマンションほど、管理がしっかりしているかどうかで価格の動きに大きな差が出る傾向がはっきり表れています。

今回の分析では、2024年〜2025年（9月末まで）に実際に成約した中古マンションのデータを使い、各マンションの価格がどれくらい変化したのかを算出しています。そのうえで、物件ごとに付いている「管理適正評価」の星の数と照らし合わせて比較を行いました。

同じマンション内の事例だけを使っているため、エリアや築年数の違いによるブレを抑え、管理状態と価格の関係をより正確に捉えることができています。

なぜ「管理の質」がここまで効いてくるのか

管理の質が資産価値を左右する理由は、ハード面とソフト面の両方に影響するからです。

ハード面	長期修繕計画どおりに工事が行われているか、配管や防水など見えない部分も含めて手当てされているかなど
ソフト面	総会が機能しているか、ルールが適切に運用されているか、滞納への対応ができているかなど

これらがうまく回っているマンションは、見た目のきれいさだけでなく「将来の大きなトラブルが起きにくい」という安心感があります。
買う側から見ても、「長く住めそう」「売るときも買い手がつきそう」と感じられるため、価格が下がりにくくなります。

逆に、管理がうまくいっていないマンションでは、

• 必要な修繕が後回しになる
  
• 一時金の徴収などで住民の負担が急に重くなる
  
• トラブルの噂が広がり、買い手がつきにくくなる

といった負の連鎖が起きやすく、結果として価格の下落を招きやすくなります。

区分所有者ができること

すでにマンションを所有している立場として、何ができるでしょうか。特別な知識がなくても、次の三つを意識するだけで貢献できます。

1. 総会にできるだけ参加する
   年1回の総会は、修繕や予算など重要な方針を決める場です。
   出席が難しい場合でも、議事録を読む・委任状を出すなど、関心を持つだけで理解が深まります。
   
   
2. 長期修繕計画と修繕積立金の状況を確認する
   「いつ・どんな工事を予定していて、いくらくらいかかるのか」「今の積立ペースで足りそうか」
   という基本を押さえておくと、急な負担に驚かされにくくなります。
   
   
3. 滞納を「他人事」にしない
   滞納が増えると、真面目に払っている人の負担が増えたり、そもそも必要な工事ができなかったりするリスクがあります。
   管理規約で方針を明確にし、「放置しない」姿勢を共有することが大切です。
   

小さな一歩に見えますが、こうした行動の積み重ねが10年後・20年後の資産価値を分けていきます。

購入検討者がチェックしたいポイント

これからマンションを買う方にとっても、「管理を見る目」を持つことは大きな武器になります。
チェックしたいのは、次のような点です。

• 駅距離や築年数だけでなく、「管理適正評価」を確認する
  
• 評価を受けていない場合は、
  • 　長期修繕計画の有無
  • 　過去の大規模修繕の履歴
  • 　管理費・修繕積立金の水準…などを資料で見る
    
• 内見のときに、エントランス・ゴミ置き場・掲示板など共用部分の雰囲気をチェックする

星の数が多い＝絶対に安心、というわけではありませんが、
「管理にきちんと向き合っているかどうか」を見きわめる入口にはなります。

また、「いまの価格」だけでなく「将来売るときどうか」という視点も持っておくと、
多少価格が高くても、管理の良いマンションを選ぶ意味が見えやすくなります。

まとめ　管理の質が未来のマンション価値を決める

老朽化マンションが急増していくこれからの時代は、まさに「管理が価値を決める時代」だといえます。
建物そのものは年数が経てば必ず古くなりますが、その中で資産価値を守るためには、派手な設備や築浅かどうかよりも、「どんな管理が行われてきたか」の方が大きな差につながります。
共用部分の手入れ、修繕計画、積立金の状況、管理組合の動きなど、目に見えにくい部分こそが将来の価値を左右します。

マンションを資産として維持し、安心して暮らし続けるためにも、住む人それぞれが管理に目を向けていくことが大切です。