【2026年マンション市場予測】金利上昇・税制改正・転売規制の影響は？

マンションの価格は新築・中古ともに10年以上、ほぼ一貫して上昇を続けています。一方で、エリア間の格差は広がり、都市部を中心とした賃料の顕著な上昇など、市場環境にも変化が見られるようになってきました。

2026年も、マンション価格は上昇を続けるのでしょうか？さくら事務所会長で不動産コンサルタントの長嶋修さんに聞きました。

2025年マンション市場の振り返り

まずは、2025年のマンション市場を振り返ります。新築・中古ともに価格は高水準を維持する一方で、供給数やエリア別の動きには明確な差が見られました。

新築マンション

2025年の新築マンションの平均平米単価は、首都圏が139.2万円／㎡、近畿圏が95.3万円／㎡でいずれも最高値を更新しました。

一方、供給数は首都圏が2万1,962戸で、1973年以降の最少を更新。近畿圏の供給数は、前年比11.8％増の1万6,922戸で4年ぶりの増加に転じています。

中古マンション

中古マンションの平均価格も、首都圏・近畿圏ともに上昇したものの、いずれも都心部が上昇を牽引している形です。上記のグラフは、首都圏の中古マンションの成約価格や成約件数の推移を表していますが、都区部（23区）が大きく価格を伸ばしている中、都下や他の三県は2023年以降、ほとんど価格が上がっていません。

近畿圏も価格上昇の中心は大阪市であり、その他のエリアではほとんど上昇が見られず、中には調整局面に入っている地域もあります。

ただ、こうしたマクロな相場動向だけでは需要の実態までは見えにくく、実際には都心部以外の一部エリアでは需要が高まっている動きも見られるようです。

都心部では家賃も急騰

2025年は、マンションの賃料の上昇も目立った1年となりました。賃料はこれまでも緩やかに上昇傾向にあったものの、都市部を中心に2024年から2025年にかけて急騰。一般的に、家賃の可処分所得割合は25〜30％が適切とされる中、東京23区では2025年11月の2人以上の勤労世帯の家賃負担割合が可処分所得の45.5％に達しました。

2026年マンション市場はどうなる？

2025年は、マンション価格の上昇が続く一方で、エリアや物件条件による差がより鮮明になった年でした。

こうした流れを受けて、2026年のマンション市場はどう動くのでしょうか。

金利上昇の影響は？

日本銀行は2025年12月の金融政策決定会合で、政策金利を0.5％程度から0.75％程度まで引き上げることを決定しました。これにより、2026年4月から多くの金融機関が変動型の住宅ローン金利を引き上げる可能性が高いものと考えられます。

2026年1月の金融政策決定会合での追加利上げは見送られたものの、依然として利上げの機運は高く、年内に1から2度の追加利上げがあるとの予測も目立ちます。住宅ローン金利の上昇は、基本的に不動産の購買意欲を下げるものです。2026年は、金利上昇によるマンション価格の下落や市場の停滞があるのでしょうか。

住宅ローン控除「拡充」のインパクト

2026年度税制改正によって、住宅ローン控除の適用期限が延長し、中古住宅の控除期間と借入限度額が引き上げられる見通しです。住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高の0.7％を上限に10年、あるいは13年にわたって所得税および一部住民税を控除する制度です。

これまで控除期間、借入限度額ともに新築住宅が優遇されていましたが、改正後は中古住宅の最長控除期間は新築と同じく13年に引き上げられ、借入限度額も新築とほぼ同等になります。また、これまで新築住宅に限定されていた「40㎡以上」という床面積要件も、改正後は中古住宅にも適用される見通しです。（所得等制限あり）

転売規制・外国人の購入規制の行方

千代田区は2025年7月、過度な住宅価格や賃料の上昇を危惧し、不動産協会に対して一部の新築マンションの短期転売を規制することなどを要請しました。不動産協会は2025年末、この要請に対し、登記・購入戸数の上限制限や契約・登記等名義の厳格化、引き渡しまでの売却活動禁止などの取り組み方針を発表しています。

また、2025年10月に発足した高市早苗政権は、外国人による投機的のマンション取引規制を検討しており、2026年にはなんらかの方針が示される可能性があります。

「中古住宅シフト」が加速

2026年の新築マンションの供給予測は、首都圏は前年比2.2％増の2.3万戸、近畿圏は同3.2％増の1.6万戸となっています。首都圏は東京23区のシェアダウンにより、価格上昇が一服する見通しです。

一方、近畿圏は大阪市部や京都市部など主要エリアの供給数が増加する見通しのため、平均価格のもう一段の上昇が見込まれます。90年代〜2000年代のピーク時の新築マンション供給数は、首都圏が9万戸超、近畿圏が4万戸超。

当時と比べると、市場規模は大きく縮小しています。

2026年マンション売買の勝ち筋は

市場環境の変化や金利上昇が危惧されるなか、2026年は買い時・売り時の判断や物件選びの重要性がより一層高まります。最後に、2026年のマンション売買の“勝ち筋”を長嶋さんに聞きました。

需要の波は「フォースベスト」にまで到達するのか

都心5区、6区などの「ベスト」な立地のマンション価格は、一般的な収入の世帯が手が届かない水準にまで達しています。需要は「セカンドベスト」「サードベスト」へと段階的に広がっていきましたが、2026年はバス便エリアやさらに郊外のエリアといった「フォースベスト」にまで需要が波及するのでしょうか？

大阪・福岡は「価格上昇率」の優位性が高い

新築・中古ともに最もマンション価格が高いのは、言わずもがな「東京」ということになりますが、2025年10月までの半年間のマンション価格上昇率は「大阪」が東京を上回っています。大阪の上昇率は、東京どころか世界の主要国を上回り、世界トップとなりました。

需要が下がり始めているエリアは2026年以降さらに下がることに

近年は「マンション価格の高騰」「過去最高値更新」といったニュースが目立ちますが、実際にはすべてのエリアが上昇しているわけではありません。すでに需要が弱まり、価格調整局面に入っている地域も見られます。こうしたエリアのマンションは金利上昇の影響を受けやすく、2026年以降、顕著に価格が落ちていく可能性があります。

まとめ

マンション価格は高騰基調を維持していますが、それは「平均値」に限ったことであり、都心部が牽引している形です。エリアや立地によって需給の状況は大きく異なり、すでに価格調整に入っている地域も見られます。2026年は、市場全体の動きだけで判断するのではなく、ミクロなエリアごとの需給に加え、物件そのものの安全性や快適性、持続可能性を見極める視点がより重要になっていくでしょう。