なぜ六本木だけマンションが高く見えるのか？|3A＋Rエリアの価格を「平均の罠」からやさしく読み解く

最近、都心マンションの価格を見ていると、「六本木だけが一段上に行ったように見える」と感じる場面が増えています。同じ3A＋R（麻布・赤坂・青山・六本木）なのに、なぜ六本木だけが突出して見えるのでしょうか。
ただし、この疑問に対してすぐに「六本木の街の価値が急に上がったからだ」と考えてしまうのは、少し早いかもしれません。
マンション価格の数字には、見え方が大きく変わりやすいクセがあるからです。

この記事は、福嶋総研が分析した3A＋Rエリアの価格動向を「数字の見え方」という観点から、初めての方にも分かりやすく解説しています。
実際の面積帯別データや築年条件を用いた詳しい分析については、【データ分析編】で詳しく解説しています。数字の背景まで知りたい方は、あわせてご覧ください。

3A＋Rは、もともと「横並び」で見られてきた

3A＋Rは、日本のマンション市場の中でも、長年「最上位クラス」として評価されてきたエリアです。
立地、利便性、ブランド性の面で大きな差はなく、2023年中盤までは、価格もおおむね同じ水準で推移していました。

だからこそ、六本木だけが高く見える今の状況は、「エリアの格差が広がった」と捉えられがちです。

しかし、価格の数字は、必ずしも街の評価そのものを表しているとは限りません。

マンション価格は「その時に売れたもの」で決まる

マンションの平均価格や坪単価は、その期間に実際に売れた住戸だけを集計して作られます。
つまり、下記によって数字の印象は大きく変わります。

• どんな広さの住戸が
  
• どんな条件で
  
• どれくらい売れた

同じエリアでも、売れた住戸の顔ぶれが違えば、「急に高くなったように見える」ことは、珍しくありません。

「平均」という数字が持つ、意外なクセ

平均値は便利な指標ですが、万能ではありません。
特定の条件を持つ住戸が続けて売れた場合、数件の取引でも、全体の数字を大きく動かしてしまいます。
そのため、価格が上がって見えるときでも、「多くの人が同じように高く買っている」とは限らないのです。

数字だけを見ると強く見えるエリアでも、実際にはごく一部の取引が影響している、というケースは少なくありません。

六本木が高く見えるときに、まず立ち止まる

六本木の価格が急に高く見えたときは、「なぜそうなったのか」をすぐに考える前に、本当に「全体」が変わったのかを一度立ち止まって考えることが大切です。こうした視点を持つだけでも、価格データの見え方は大きく変わります。

• その期間に売れた住戸は、偏っていなかったか
  
• 数字が動いた理由は、街そのもの以外に考えられないか

まとめ | 数字は「強さ」より「見え方」に注意する

六本木が高く見えるからといって、それがそのまま「街の価値が一段上がった」ことを意味するとは限りません。
マンション価格の数字は、何が売れたかによって、簡単に印象が変わるものです。

短期的な価格の動きに振り回されず、「この数字は、どうやって作られたのか」という視点を持つことが、冷静な判断につながります。

監修：福嶋総研