業界で数少ない提携金融機関を持つ仲介会社エステージェントに忖度なしの突撃取材!

社名エステージェント株式会社
住所東京都目黒区目黒1-6-17Daiwa目黒スクエア4階
電話番号03-6431-9377
設立2015年7月24日
代表取締役桑田 泰
事業内容不動産の売買、賃貸借、その仲介および運用
不動産に関するコンサルティング
不動産の管理(プロパティ―マネジメント、アセットマネジメント)
土地・建物に関する企画、調査、設計

今回すみかうる編集部が突撃したのは、東京目黒に店舗を構える不動産会社エステージェント

「お客様の最高の未来を創り続ける」ことをモットーに営業している不動産投資会社です。

不動産売買のサポートのみならずお客様の「人生のエージェント」になることを目標に掲げ、業界の発展も目指す同社。調査会社各社による判・口コミも非常にいいエステージェントの“秘密”と“裏側”を突撃取材で検証してきました!

目次

評判が良すぎる?エステージェントに突撃!

JR目黒駅西口から徒歩6分
賑やかな大通りを直進

JR目黒駅西口から徒歩6分。様々なショップが並ぶ目黒通りを直進するだけですので、それほど遠い印象はありません。

こちらのビルの4階です

目黒通り沿い右手に、エステージェントが入るDaiwa目黒スクエアが。非常にわかりやすい立地です。

編集部

お邪魔しまーす!すみかうる編集部です!

おしゃれなオフィス
不動産会社というよりブティックのよう

本日は社長さんをはじめ、複数の社員さんにお話しを伺います。

編集部

本日はどうぞよろしくお願いいたします!

エステージェント社長は元々アルバイトだった?!

爽やかな笑顔が印象的な桑田社長

※撮影の際にのみマスクを取っていただいております。

それでは早速、エステージェント株式会社の代表取締役でいらっしゃる桑田泰さんに突撃!

目黒に大きなオフィスを構える不動産会社の社長さん。さぞ営業経験も豊富で……と思いきや、実は桑田さんは当初アルバイトとしてエステージェントに入社されたとか。

編集部

で、なんで今社長やられてはるの?

桑田社長が、アルバイトとして入社されて社長になられた経緯をお聞きしました。

社長の立ち位置は「営業コンサル」

桑田さんもともと僕は、大手飲料メーカーやブライダル業界など、不動産とは全く別の世界にいました。転機となったのは、32歳のときに若年性脳梗塞で緊急入院したことです。その頃は仕事やプライベートのストレスがかなり大きく、それが原因ではないかということでした。

ここで前職を辞めて、1年半くらい仕事から離れました。そのときですね。エステージェントを設立された前社長から「営業コンサルでうちの会社に来てもらえませんか?」とお声がけいただいたんです。それが2016年くらいだったかなと思います。

そのときに「社員として」と言っていただいたのですが、僕がお断りしました。というのも、社員になるとまた仕事スイッチが入って、のめり込みすぎてしまい病気の再発を恐れていました。

ですから私は、エステージェントに営業コンサルタントとして雇用のスタートだったんです。不動産業界未経験で。当時、弊社は五反田のとても小さい事務所で、会社の企業理念もなくホームページもペラペラ。管理・マネジメント体制も、まったくといっていいほど整備されていない状況でした。元々、業績は悪くなかったですが、簡単なコンサルで業績は更に伸びましたね。それで、目黒に事務所を移転したわけです。

その頃ですかね。私もやはりエステージェントに愛着が出てきていましたし、総務課長として雇用を受けたんです。そこから……周りからの後押しもあって社長になってましたね。前任の社長さんがちょうど退かれるタイミングですとか色々重なって、本当に気付いたらという感じです。

編集部

(ワシも気付いたら社長になっていたい人生だった……)

すみかうる編集部 不動産会社というと、数字取ってきた営業担当者が昇格して、課長になり、もっと上の役職になる……というのが一種のセオリーのような感じですよね。桑田さんは、かなり異質な経緯でエステージェントの社長になられたんですね。

桑田さんよく言われます(笑)ですから、営業や実務の部分は各ポジションに信頼できる人を置いて任せています。僕は経営の部分ですね、大きく携わっているのは。

「エステージェント」というチームで僕たちは仕事をしている感じです。 僕自身は、業界経験がないってことで強がるつもりもありませんし、カッコつけることもありません。

編集部

(その姿勢がカッコええ・・・)

エステージェント含む「物上げ業者」って一体どんな不動産業者?

桑田社長は取材当時39歳
編集部

桑田さんは「年収500万円のサラリーマンが不動産投資で成功したければ中古ワンルームを物上げ業者から買いなさい(幻冬舎)
という本をご出版されていらっしゃいますよね。
エステージェントさんは「物上げ業者(ぶつあげぎょうしゃ)」ということですが、物上げ業者とは一体どんな業者なのでしょうか?

物上げ業者がするのは「売却のサポート」

桑田さん僕も最初は「物上げ業者」って初めて聞いた言葉でした。ただ、だからこそわからない方にわかりやすく説明させていただけるとも思っています。

お客様には、一言で申し上げれば「売却のサポートをさせていただく業者です」と説明させていただいています。

不動産会社って、販売とか売買のイメージが強いと思うのですが、エステージェントは投資用物件を所有している方に売却のご提案をするというのが主な業務です。

この不動産業界って、常に物件とオーナーさんがぐるぐる回っているんですよね。不動産を売る人がいれば、買う人がいる。適正価格で循環して、購入した各々の方にそれぞれメリットがあればいいのですが、必ずしもそうではありません。

なぜ物上げ業者がこれだけ増えて、業界的に重要なポジションになっているのか最初は理解できなかったのですが……それだけ投資マンションを売りたいという方が多いということです。

「言い方は悪いですが、近年は変な買わされ方をして投資マンションを保有されている人が多くいらっしゃいます。本来1,500万円で購入できる物件を、1,800万円、1,900万円……で購入すると。要は、高く買わされる方ですね。

物件が本来持っている価値より高額で買ってしまうと、せっかく収益を上げるために購入したにもかかわらず、なぜだか自分のお財布から毎月お金が出て行ってしまうということが起こります。

しかし1,500万円の収益が出ない投資マンションをまた1,900万円で売ってしまえば、新たな買主さんもまた収益が上げられず、売却を考えるわけです。僕としては、このような無用な不動産の循環を止めたいと強く思っています。」

物上げ業者が行うのは「販売」ではなく「仲介」です。正しい物件を正しい価格で買うことができるということ。これは買主のみならず、投資マンションを売却される方にとっても大きなメリットです。販売業者の利益が出る価格で安く買い叩かれることはありませんからね。

不動産に限らず、物流ってそうですよね。間に入る業者が少なければ少ないほど、売る側は高く売れるわけであり、買う側は安く買えるのです。 メルカリと同じです。リサイクルショップに持って行って買い取ってもらうのか、直接、買主に売るのか。間に入る業者のマージンがない後者は、売買する両者にとってメリットが大きいわけです。

エステージェントの強みはエンドユーザーに融資をつけられること

手振り身振りわかりやすく説明してくださる
編集部

なるほど……販売ではなく、仲介だと。ただ中古の投資マンションって、一般の投資家さん同士の売買ではなかなか融資がつかないと聞いたことがあります。だからこそ、間に不動産業者を挟まなければならないこともあるのではないでしょうか?

桑田さんはい、それは確かにあります。

エステージェントも、昔はすべての物件を業者に卸していました。でも僕は、疑問を感じていました。それは先ほど申し上げたように、卸した業者が間違った物件価格で売り出せば、無用な循環が生まれてしまうからです。

ですからうちでは、金融機関と提携して、一般の投資家さん同士の売買でも融資がつくような体制を整えました。

編集部

え!?それは……他社では業者を通じてでしか購入できない投資マンションを、エステージェントさんならば直接売主さんから買えるということですか?

桑田さんそうなりますが、当社提携金融機関の融資審査は厳しいです。ですから、どんな方でも、どんな物件でも融資がおりるわけではありません。

ただ審査が厳しいっていうのは、僕としては決して悪い事ではないと思うんですよ。だって、融資がおりさえすれば、変な話、たとえ収益化できない物件でも買えてしまうわけじゃないですか。オーナーさんのことを考えれば、返せる見込みがある金額かつ確実に収益化できる物件だけを取引するべきですからね。

基本的に、銀行はたくさん貸したい、販売業者は売りたい……っていうものだと思うのですが、オーナーさんにとって良いご提案でなければ意味はありません。スルガショックは、オーナーさんがローンを返せるかとか儲かるかとかは関係なく、業者間だけの利害だけで取引が行われてきた悪しき業界の慣習が明るみにでた形です。

そんなことがなんとなく蔓延してしまっている不動産業界を良くしたいんですよ。

編集部

さすが・・・
業界かぶれされていないからこその視点をお持ちですね、桑田さんは。

桑田さん僕だけじゃないですよ。エステージェントの社員は、営業経験者は多いのですが不動産業界にどっぶりつかっていた人はほぼいません。業務部長だけですかね。業界歴が長いのは。

だからこそ「なんでこの業界は適正価格で不動産を流通させようと思わないんだろう?」という疑問が沸いて、徐々にですが体制を整え始めているということです。

編集部

融資条件について、もう少し詳しくお聞かせいただけますか?きっと、提携銀行さんで融資が通る物件こそ、エステージェントさんで売却するメリットが大きいってことですもんね。

桑田さん……ちょっといいですか?実務の話になってきたので、営業部長を呼ばせてください。僕から聞くより具体的な話が聞けるはずですので(笑)

部長の長嶺 裕樹さん

長嶺さんまず弊社提携の金融機関で最も見られるのは、買主さんの属性です。上場企業あるいはそれに準ずる子会社に2年以上、勤務されている方という条件があります。

そして物件については、端的にいえば好条件のものですね。具体的には、駅近、築浅の物件です。

編集部

駅近、築浅……これもっと具体的に言えます?

長嶺さんもっと?(笑)本当に具体的に言ってしまえば、東京23区の駅徒歩10分以内、かつ築10年以下の物件ですかね。この物件なら、うちはどこよりも条件は負けないと思います。

編集部

条件というと?

長嶺さん突っ込んできますね(笑)購入される方も、売却される方も、うちが一番好条件で売買いただけると思います。販売業者さんより安く買えて、高く売れます。ここがうちの最大の強みです。

エステージェントはどう考える?これからのマンション投資

突っ込んだ質問も笑顔で答えていただいて恐縮です
編集部

スルガショックやマンション価格の高騰、そして新型コロナウイルスの蔓延と……ここ数年で色々なことが起きました。
業界も大きく変わってきている今、エステージェントさんは不動産投資業界をどう見ていらっしゃいますか?

投資マンションの需要が上がっている

長嶺さん新築で買った人も中古で買った人も、買い方によってですが今は高く売れる方が多いと思います。それだけ、マンション価格が高騰しているということですね。

実は、コロナで投資マンションの流通に影響が出たということはほとんどありません。逆に、こういうご時世だからこそ安定資産である不動産が注目されているところはあると思います。 さらに昨今では、老後資金問題ですとか、資産形成の重要性ですとかが取り沙汰されるようになりましたから、不動産投資のニーズは非常に増えていると感じていますね。

編集部

投資マンションの売り時……ということですね! ただ不動産投資を続けるにあたっては、売ったら買わないとならないわけですよね。買い替えをお考えの方もいらっしゃると思います。やはり、価格は高い今の時期の購入は控えるべきときなのでしょうか?

長嶺さん価格は高騰していますが、適正価格で購入できれば買ってもいいと思っています。ただ、長期的な需要は考えるべきですね。

エステージェントの取扱物件は、ほぼコンパクトマンションです。コンパクトマンションに特化しているのには理由がありまして。やはりそれは、普遍的に需要が見込め、なおかつ将来性があると考えているからです。

購入の判断は「投資として成り立つか」

長嶺さんはエステージェントの中で最も業界歴が長いとか

桑田さん日本の人口は減少傾向にありますが、これからはもっと外国人労働者が入ってくるようになるでしょう。とくに弊社取扱エリアである、一都三県・大阪・福岡などの大都市圏では、コンパクトマンションの需要はどんどん伸びていくと考えています。

外国人労働者の方に限りません。今は、あらゆるものがミニマム化している時代です。本が電子書籍になり、スマホ一つでテレビの役割もパソコンの役割も果たせます。こういった時代背景を考えても、コンパクトマンションの需要はこれからどんどん拡大していくでしょう。

ですから「今高いから買わない」のではなく、価格に対して儲けがでるかどうかで投資判断されるといいと思います。

長嶺さん投資マンションの価格は、投資として成り立たない価格でしか購入できないのであれば、やはり買うべきではないと思います。

話が戻りますが、今はとくに投資マンションの購入は融資をしてくれる金融機関ありきというところが大きいんです。投資マンションを購入される方の9割は、まだ融資が付きやすい販売業者から購入されていることでしょう。だからこそ、物上げ業者であるエステージェントが金融機関と提携できたことが……言ってしまえばすごく画期的なことなんです。

「安く購入できるけど融資がつかない」のがこれまでの物上げ業者。弊社のように、一般の投資家さんにも融資がつけられる物上げ業者が増えていくと、日本の不動産投資業界ももっと活性化していくと思っています。 

エステージェントの評判を検証!営業担当者さんに聞いてみた

数ある電話の中で1番わかりやすかった

売主、買主のお互いの要望を素早くかつ正確に伝達してくれたことで、スピード契約にいたりました!

何とか損をしない形で売却したく……買主に交渉してもらって希望額で売却できた!

このように、非常に良い評判が多いエステージェント

評判の裏側は?そもそも、この評判は本当なのか?……を検証すべく、より現場に近い営業担当者さんに直撃しました!

左:津村さん 右:山口さん

写真右は、毎回好評の「マンション投資セミナー」にご登壇されている課長の山口真弘さん。トップ営業担当者でいらっしゃいます。マンションナビからの査定依頼のご担当をされている方のお一人です。

そして写真左は、今はプレイングマネージャーとしてエステージェントの支え骨の役割を担っていらっしゃる課長の津村浩司さんです。

エステージェントのセミナーって何を教えてくれるの?

とても仲が良さそうなお二人
編集部

山口さんは、エステージェント主催のセミナー講師を務められているとのこと。内容は……オフレコですか?ちょっとお伺いできますか?

山口さんそれは、乞うご期待!……と言いたいところですが、せっかくなので少しだけ。

投資マンション売却の方法と適切なタイミング。そして「買った会社では教えてくれない5つのこと」という内容でお話させていただいています。

 多くのオーナーさんは、ご所有の投資マンションの客観的な診断を受けたことがありません。要は、適正な価格ですとか収益性を知らないままマンション投資を始めていらっしゃる方がとても多いんです。

というのも、皆さん投資マンションを購入した販売会社さんが提示したかなりポジティブな収支シミュレーションしかご存じない……販売元は、やはり購入してもらいたいわけですから、より良く見せようとします。

実際にいざ投資を始めてみると「あれ?こんなはずでは……」ということで、エステージェントにご相談いただいたり、セミナーにいらっしゃったりする方が多いですね。客観的かつ正確な情報をもとに投資判断をすることは、とても大切だと思います。

編集部

「あれ?こんなはずでは……」というマンションが、まだ築1、2年……だとしても、やはり売却したほうがいいのでしょうか?

山口さんそうですね。もちろんシミュレーション次第ではありますが、いわゆる「損切り」の判断もときに必要になると思います。

思ったような収益が上げられない、相場より高く買ってしまった……というオーナーさんが勘違いしがちなのは「残りのローンを減らせば、利益を狙えるかもしれない」「もう少し所有していれば、売却できる金額が残債に追いついてくるかもしれない」と思ってしまうことです。

ただ所有していればいるほど損失が積み重なっていく物件もあります。そこをシミュレーションで見極めるということですね。やはりどうにもならない物件に関しては、ダメージができるだけ少ないうちにご売却されることをご提案します。

 一括査定をしていただいた方にも、このようなことを詳しくお伝えさせていただきたいと思っているのですが、どうしても初回の接触がメールやお電話ですので。セミナーは無料ですので、ぜひいらしていただければと思っております。もちろん、個別に聞いていただいても大丈夫です。

津村さんは元トッププレイヤー 
編集部

「物上げ業者」って、なんとなーく怖い印象がある方もいらっしゃると思います。売らされるんじゃないか……とか。 ただ桑田社長もそうですが、社員の皆さんも不動産業界経験者は少ないということ。やはり社内の雰囲気も「THE不動産会社!」という感じはないのでしょうか?

津村さん元々、あまりガツガツしている感はありませんでしたが、雰囲気というのは、今の社長が来て一番変わったところなのではないでしょうか。

一般的な不動産業者さんって、やや派手じゃないですか。そういうのは、桑田は嫌いますよね。だからいい意味で、弊社の担当者はみんな地味(笑)ですから、怖さは最大限抑えられているんじゃないかなと思っています。

また他社さんではあまりないと思うのですが、うちはチームで動いています。仲介は、売主さんと買主さんとのマッチングですから、情報量がものを言いますからね。社内で「こんな売主さんが相談に来たよ」「この買主さんに紹介してみようか」ということは常々やり取りしています。

だからこそスピード感のある取引を好条件でさせていただけていて、それが良い評判をいただけることにもつながっているんじゃないかなと思います。

女性担当者さんにも突撃!

続いてお話をお伺いしたのは、入社2年目の馬越脇美咲さん。桑田社長に代わったあとにエステージェントさんに入社された営業担当者さんです。

大変珍しい苗字の馬越脇さん。“まごえわき”さんとお読みするそうです。
編集部

馬越脇さんは、マンションナビの一括査定のご対応をされていらっしゃるとか。一括査定の対応で心がけているのは、どんなことでしょうか?

馬越脇さん一括査定をされると5社、6社と査定額が集まると思うのですが、おそらくエステージェントの査定額は相対的に高いと思うんです。

桑田や長嶺から説明があったと思いますが、弊社が直接、オーナーさんにつなげられる物件に関しては、他社さんと比較して高くご売却いただけます。

また長嶺や津村など、諸先輩方のこれまでの実績ですよね。やはり、不動産売却は買主あってのことです。「エステージェントならこの価格で買うよ」といってくださるオーナー様がとても多くいらっしゃいますので……先輩方が作ってくださった道でやらせていただけてありがたい限りです。

ただ中には、実際には売却できない額の査定を提示する不動産会社さんもいると聞きます。ですから、営業の私たちに求められるのは「誠実さ」なのかなと思っています。

嘘で塗り固めても、絶対どこかからめくれてきてしまう。私はこれまで、スポーツしかやってこなかった人間でして。駆け引きとか、すごく苦手なんです。でもこの仕事では、真っすぐなところを評価していただけることも多くて。まだまだ未熟で入社したてみたいな私ですが、ここだけは持っていたいと強く思っています。

またやはり、言ってしまえばこの業界は男性社会。女性の営業担当者は、非常に少ないです。女性ならではの安心感とか話しやすさみたいのは、お客様に与えていきたいですね。

「取材難しい!」とおっしゃいながらも素敵なお話ありがとうございました!
編集部

不動産業界の印象とかって、ぶっちゃけどうでしたか?エステージェントに入社されて約2年。ここが予想と大きく違った!というところなどありますか?

馬越脇さん外見も内面も変に着飾らなくていいので、とても楽ですうちの会社は。最近は女性の投資家さんも多くいらっしゃいますので、ぜひ私にご相談いただければと思います!

エステージェントは一棟マンションのコンサルも

社員様一同「一棟マンションならこの人!」という寺田課長

最後にお話を伺ったのは、一棟マンション投資にとても詳しいという課長の寺田朋永さん。

編集部

一棟マンションとコンパクトマンションの投資には、どのような違いがあるのでしょうか?

コンパクトマンションから一棟マンションにシフトチェンジされる方も

寺田さん一棟マンション投資の魅力は、やはりキャッシュフローにあるでしょうね。コンパクトマンションだと、収益に限界があったり、キャッシュフローが回らなくなってしまったりすることがあります。

数部屋分の賃料収入があれば、ランニングコストとローン返済を支出しても10~20%は残ったりしますからね。 また一棟マンションとコンパクトマンションの違いは、土地がつくかどうかです。コンパクトマンションでも土地の所有権はあるわけですが、やはり土地まるまる自分のものになるというのは大きいですよね。

とはいえ、もちろん一棟ものを買える方ばかりではありません。融資がおりる方、自己資金をある程度入れられる方に限られます。コロナショック後はとくに、2~3割は自己資金を入れなければならなくなりました。

一棟ものを購入される方に物件をご提案したりですとか、あるいは一棟マンションを買い替えたい、売却したいという方に対して売却のご提案や仲介をするのが一棟コンサルです。 また投資先が一棟となると、法人にされる方もいらっしゃいますし、税金対策の方も多くなります。そういったことのサポートも、コンサルに含まれますね。

編集部

一棟マンションって……投資家の一種の憧れなのではないでしょうか。一般的なサラリーマンが購入できるものなのでしょうか。

寺田さんそうですね。一棟ものへの投資というのは、一種のステータスというところはあると思います。

ただ一棟ものでも、個人の投資家さんの手が届くものはありますよ。~6部屋ほどのアパートですとか。最初はコンパクトマンションから始めて、戸数を増やして自己資金を貯めて、満を持して一棟マンション投資に移行する方もいらっしゃいます。

ただ僕としては、必ずしもコンパクトマンションから始めなくても、見定めるところを見定めれば一棟マンションから投資を始めることもできると思いますよ。ただそれには、業者選びが非常に大事になります。

ブランドがある会社がいいということではなく、やはり個人の担当者の知識とスピード感、そして信頼できるかどうかです。あとはやはり、融資次第です。物件選びも、金融機関ありきでしなければなりませんからね。

不動産投資はアフターフォローが大事

エステージェントの皆さんから「伝えよう」というお気持ちがとても伝わってきます
編集部

今、コンパクトマンションの市況はいいとお聞きしましたが、一棟ものはどうなのでしょうか?

寺田さん一棟ものも動きはいいですね。

今は金利が非常に低いですし、価格も高騰基調にある。今後もまだ価格が上がるかというのは正直誰もわからないところではありますが「まだ上がりきっていない」という判断をされてキャピタルゲイン(売却益)を狙っている方はまだいらっしゃると思います。 またこれからコロナが収束してインバウンドが戻ってきて、また上がるとお考えのお客様もいらっしゃいますね。

まぁどれも可能性の1つに過ぎないわけですが、金利が急激に上がって一棟マンション、コンパクトマンションいずれもすぐに価値が大きく落ちたり、動きが大きく鈍ったりするような時期ではないだろうとは僕も思っています。

物件種別や規模に限らず、不動産投資は買って終わり、売って終わりというものではありません。変わる市況、変わる日本経済の中で適切な投資判断をしていただくには、我々のアフターフォローも必要です。

仲介だけでなく、お客様とは末永いお付き合いをさせていただけるのがベストですよね。何かあったときでもいいです。「こんな会社あったな」「こんなやついたな」と思い出していただければ、僕たちにとってこれほど嬉しいことはありません。

エステージェント突撃取材!編集後記

代表の桑田さんはじめ、エステージェントの社員の皆さんから伝わってきたのは、どこまでもオーナー様のことを考えていらっしゃるということ。そして、業界を変えたいという強い気持ちです。

投資マンションの売却では、誰に売るのか?融資がつくか?が非常に大事。これによって、売却価格も大きく変わってくるということです。

エステージェントは現在、コンパクトマンションの売却がメインということですが、今後は販売にも力を入れていきたいとおっしゃっていました。また一棟マンションまで幅広く相談できるのも、同社の大きな魅力の一つでしょう。

依頼する不動産会社によって、マンションの売却価格、売却スピードは大きく変わります。信頼できるパートナーと出会うためにも、ぜひマンションナビをご活用ください。

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この記事を書いた人

亀梨奈美のアバター 亀梨奈美 不動産ジャーナリスト/株式会社realwave代表取締役

大手不動産会社退社後、不動産ライターとして独立。
2020年11月 株式会社real wave 設立。
不動産会社在籍時代は、都心部の支店を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務に従事。プライベートでも複数の不動産売買歴あり。
不動産業界に携わって10年以上の経験を活かし、「わかりにくい不動産のことを初心者にもわかりやすく」をモットーに各メディアにて不動産記事を多数執筆。

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