| 社名 | きらめき不動産株式会社 |
|---|---|
| 住所 | 【本社】神奈川県横浜市桜木町5-26-12-2F 【自由が丘店】東京都目黒区自由が丘1-16-10-4F 【川崎オフィス】神奈川県川崎市川崎区砂子1-5-12-3 |
| 電話番号 | 【本社】045-633-3463（代） 【自由が丘店】03-5731-3881 【川崎オフィス】044-400-1305 |
| 設立 | 2008年7月 |
| 代表取締役 | 後藤聡志 |
| 業務内容 | 宅地建物取引業 不動産売買業務 不動産投資コンサルティング業務 収益不動産管理業務 不動産投資セミナー業務 損害保険代理店業務 不動産フランチャイズ「RE/MAX」神奈川・静岡リージョン |
投資用コンパクトマンションの売買仲介やコンサルティング業をしている「きらめき不動産」。横浜桜木町に本社を据え、東京、川崎にもオフィスを構える不動産会社です。
主にマンションナビでは、投資用コンパクトマンションの一括査定をしていただいた方に「きらめき不動産」をご紹介させていただいております。
投資用マンションの売却では、所有者と不動産会社のやり取りはZoomや電話などオンラインがメイン。
ただ今回は……
きらめき不動産って実際どうなの？
ということを読者様により感じ取っていただくべく、すみかうる編集部がきらめき不動産横浜本社に忖度なしの突撃取材してまいりました！
きらめき不動産本社に突撃！
桜木町駅東口から徒歩8分。大通りを直進していると、左手に「きらめき不動産」の文字が。
不動産会社というよりは、「THEビル！」という感じ。いわゆる「不動産屋さん」を想像して探していると、通り過ぎてしまうかもしれません。
ただ、駅からは大通りを直進するだけでしたので道に迷うことはないでしょう！
扉を開けていざ！事務所は2階です。
編集部お邪魔しまーす！すみかうる編集部です！
本日お話を伺うのは、代表取締役の後藤聡志（右）さんと営業担当者のOさん（左）です。
※撮影の際にだけマスクを取っていただいております。
編集部根ほり葉ほり聞かせていただきますので、よろしくお願いいたしまーす！
きらめき不動産に聞いた！一括査定した「後」の話
不動産の一括査定をするうえで不安なのは、依頼した後の不動産会社とのやり取りなのではないでしょうか？
そこですみかうる編集部が、きらめき不動産に一括査定依頼した「後」のことを聞いてみました。
「査定価格が高いだけ」ではダメ？！
編集部早速ですが……一括査定サイトをしたお客様に対して、きらめき不動産さんはどのようなアプローチをされるのでしょうか？
Oさん：まずは、メールをお送りさせていただきます。マンションナビのお客様には「査定依頼」をしていただいておりますから、査定結果をできるだけ早くお送りしますね。メールに添付する査定書は、こんな感じです。
Oさん：査定書は、20～30ページほどでお作りしています。「売買想定価格」「マーケット情報」「類似物件の過去の成約事例」など、依頼をいただいてから調査しています。
編集部かなり作りこんだ査定書をお送りするんですね……！これ、作るのすごい時間かかるんじゃないですか？査定依頼からどれくらいでお送りしているのでしょうか？
Oさん：2～3営業日中にはお送りしていますよ。
編集部に……2、3日でこれだけの情報を……（さすがプロ）
編集部 とても失礼な質問かもしれませんが、「査定価格」ってぶっちゃけ「売れる価格」なのでしょうか？
複数社に一括査定すると、どうしても各社の査定額にバラつきが出るじゃないですか。その場合、やっぱりこれからマンションを売る人からすれば、高く査定してくれた不動産会社が魅力的に見えてしまうものだと思うのですが。
後藤さん：「査定が高い」だけでは、正直、意味はないですね。投資マンションに限ったことではありませんが、不動産における「査定」というのは「売れるだろう」「これで売り出してみては？」という『予測』や『提案』なんですね。
たとえば、「500万円で売れるだろう」という過去の成約事例等からする『見立て』は、大方どの不動産会社でも同じであるはずです。
しかし売り出し価格としては、たとえば1.2倍～1.4倍の価格をご提案することもあります。それは、「絶対500万円でしか売れない」というわけではないからです。
つまり、「500万円で売れるだろう」という見解については各社に差はあまり無いと思うのですが、売り方や時間のかけ方によっては提案できる幅があるわけです。
……とはいえ、中には売れるはずもないのに、選んでほしいがため高額査定を出す会社もあるかもしれませんが。もちろん、うちではしないです。査定価格って、売る売らないのご判断にも影響する指標ですからね。
電話をかけるのは「確認」のため
編集部 実際に査定する不動産会社からのご意見。非常に参考になります！
（ちょっと突っ込んだ質問してみよう……）
ちなみに一括査定サイトを利用する人の気持ちを代弁するとですね、「一括査定依頼後の連絡がしつこいんじゃないか」という不安があると思うんです。
あと……ちょっとネットでですが、きらめき不動産さんの評判をリサーチしてみたところ、「電話がしつこくて迷惑だった」という口コミがちらっと目に入り。ぶっちゃけ……きらめき不動産さんって、しつこいんですか？（こんなこと聞いてごめんなさい。怖い。）
後藤さん：おそらくですが……それは査定に対するお電話というよりも、営業手段が電話しかなかった頃の名残だと思います。
売却査定すらしていない方に対して、紙の名簿を使って「売りませんか？」とお電話をかけていた時代はたしかにありました。ただその時も、しつこく……は多分していないです。
初めてお電話した方にも、「さっきも電話かけてきただろうが！」と怒られたこともよくありましたので。そういった方は、電話営業全般を同じ業者だと思っていたのかもしれないですね。
不動産業者って、「売るまで電話かけろ！！！」みたいなことを上司から言われているイメージがあるのかもしれませんが、普通に売らないっていう人に売らせることはできないですよ（笑）
私の考えとしては、売るつもりがない方にしつこく連絡しても意味がないと思っています。
売却査定をご依頼いただいた方についても、「今は売るつもりがない」「査定してみただけ」という方に対してしつこく追客することはありませんね。ただウチは営業担当者にその辺、任せているところがありまして。O君どう？
言いづらいことをフラれるOさん：「もうかけないで」「迷惑」という方に対して、電話をかけ続けることはないですね。ただ大前提として……査定依頼をいただいている身としてはやはり結果をお伝えしたいので、メールをお送りさせていただいてお電話をかけさせていただくことはあります。
後藤さん：でも、電話に出ない方も多いんですよ。そういうときは、ショートメールをお送りしますね。『査定書をお送りしたのでご確認ください。』くらいの内容ですが。やはり見ていただきたいですからね。頑張って作らせていただいているので。
査定される方って、4社、5社まとめて依頼されるじゃないですか。なので、一気に査定書がだだーっと来るのでワケがわからなくなってしまうんですよね。ですから、お電話させていただくのは「査定書をお送りしました」「ご確認いただけましたか？」という確認の意味合いが強いです。
Oさん：最近では「LINEでやり取りしたい」という方も増えましたので、メール・電話以外のデバイスでのやり取りにも対応しています。
きらめき不動産の「強み」はどこにある？
編集部一括査定依頼をすると、複数社による査定額が並ぶと。そして、査定額が高いからといって安易に選んではいけないと。
……となると、ユーザーはどうやって不動産会社を選べばいいとお考えですか？そして、きらめき不動産の「強み」ってどこにあるのでしょうか？
後藤さん：投資用コンパクトマンションに関しては、うちはどこよりも詳しいと思うんです。
それはやはり、マイホーム売買の「実需」のほうをメインで扱われている不動産会社さんや土地戸建ても扱われている不動産会社さんとは、投資用コンパクトマンションを扱っている量が違うからです。
1ケ月で20～30の投資用コンパクトマンションを取引させていただいているので、1年では300件以上。きらめき不動産は10年以上営業させていただいていますから、これまで3,000件以上の投資用コンパクトマンションの取引を見てきたわけです。
ちょっと泥臭いですけど、「経験値」ですよね。そこはうちの強みだと思います。
正直に申し上げれば、一時期、60㎡、70㎡の広いマンションも扱ったことはあるんですよ。でも扱う範囲を広げたとき、その分野では大手不動産会社さんとかに勝てなかったんですよね。そこからはもう、投資用コンパクトマンション100％でやっています。やはり、売却を考えている物件に特化している不動産会社は、売却ノウハウですとか税制の知識なんかも豊富で、銀行とのツテもありますからいいと思いますよ。
（出典：きらめき不動産）
編集部きらめき不動産さんのホームページを拝見すると「テクノロジー」を駆使した仲介をされているのかなと思っていたので、「経験値」という言葉は少し意外に感じました。
後藤さん：テクノロジーというのは、ビッグデータを駆使して、過去と今の事例を参考にして……ということですね。それはもちろんありますが、サービスとしてビッグデータを使っている企業はどんどん増えています。
なので、やはり場数というか。アナログなところも非常に大事なのかなと。これだけコンパクトマンションばかり扱っていると、「このマンション5年前に仲介したな」とか普通にあるんですよ。
データとして、いくらで売り出した、いくらで売れた……ということを把握している不動産会社はたくさんあると思うのですが、うちの場合「どうやって成約にいたったか」の経験値が圧倒的に多いんです。なので、経験・実績にプラスしてテクノロジーですよね。これができるのが、うちの最大の強みじゃないですかね。
投資マンションは「誰に」売るかも大事
編集部最近……不動産投資ローンが通りにくいというじゃないですか。これって、これから不動産投資物件の売却を考えている方にとっても、決して好ましい状況ではないと思うんです。
後藤さん：それはスルガショックの影響で……たしかにあります。ただコンパクトマンションで申し上げると、築25年くらいまでの物件はイオン銀行やジャックス、オリックス銀行などが融資を出しているんですよ。しかも頭金は少額で、金利は2％を切ってきて、期間は30年、40年ですとか。非常に条件がいいわけです。
とはいえ、イオン銀行、ジャックス、オリックス銀行などは、一部の限られた不動産会社としか提携していないんです。
編集部お！！！では、きらめき不動産さんはその「一部の限られた不動産会社」に入るわけですね！
後藤さん：いや、違います。うちは残念ながら提携していません。ただ、うちは各行と提携している不動産買取業者とのパイプが強いんです。
要は、きらめき不動産が仲介するコンパクトマンションは、好条件の融資を受けられる不動産業者が買主になってもらいやすいということですね。
一般的に、不動産買取業者に不動産を売るとなると、安く買い叩かれるイメージがあると思います。買取業者は一般消費者に再販して利益を出すわけですから、「だったら最初から一般消費者に売ればいいじゃん」という話になりますからね。
ただ昨今はとくに一般の人には融資がつきづらく、キャッシュで買える人など属性がかなり限られます。だったら買取業者に売るしかないよねってことです。
すみかうる編集部：え、それはめちゃくちゃきらめき不動産さんの強みなのでは？
だって、きらめき不動産さんは「好条件で買える買主」をたくさん知っているってことですもんね……？なんで今まで隠していたんですか！！？
Oさん：（笑）
隠していないのですが、言っても伝わりづらいんですよ。やはり「買取業者に売る」というと安くなってしまうと考えるんですよね、売主さんは。
でもコンパクトマンションかつ築25年、ですから1995年前後以降の物件であれば、買取業者が最も高く買ってくれるということなんですよ。
買取業者は一般消費者に売るわけですが、買取業者から購入する一般消費者に対しては条件がいい融資がつきやすいんですね。ただ、一般消費者から購入するとしたらその融資がつかないと。
なので、最終的に購入する一般消費者にとっても買取業者から購入するメリットがあるわけです。
後藤さん：その買取業者が、自ら査定依頼を取って仕入れるということはしないんですよ。査定対応している業者で、買取業者に売却するのにも関わらず、まるで自社で融資を付けるというような話し方をする人もいるので、売主様が混乱してしまったこともあります。それだけ「買取業者に売る」ということに否定的な感覚をお持ちの方がいるということだと思うのですが、1995年前後以降のコンパクトマンションに限っていえば、実際のところ買取業者に売るのが最善な方法だと思います。
そして1995年築以前の物件ですが、こちらは価格も落ちてきていますので、弊社のお付き合いのあるオーナーさんなんかは現金キャッシュで購入されることもありますね。
あるいは、うちですと香川銀行やセゾンファンデックスとか。やや金利が高いですが、融資を組まれる方もいらっしゃいます。
「不特法」の許可を取得
後藤さん：不動産会社を選ぶうえでは、「安心感」を求める方も多いと思います。安心感から、大手不動産会社を選ばれる方も多いでしょう。
弊社、きらめき不動産は、まだまだ大手とはいえません。ただ「不動産特定共同事業」の許可を取得したことで、一種の安心感を与えらえるのかなと思っています。
編集部不動産特定事業法……「不特法」といわれるものですね。不動産クラウドファンディングするうえで必要な資格みたいなものですよね？
（出典：おにぎりファンディング）
後藤さん：そうですそうです。弊社、「おにぎりファンディング」という不動産クラウドファンディング事業をしておりまして。
クラウドファンディング事業を始めるにあたって必要なのが、不特法です。これをもらうのが、ほんっとーーーに大変でして（笑）
こちらが不特法の許可事業者一覧なのですが、神奈川県は、弊社を含めて7社のみ。ラインナップを見ても、ほぼ大手といわれる不動産会社さんです。
3年分の会計監査報告をして、毎年、監査を受けて、組織図やクレーム対応マニュアルを提出して。要は、なんのごまかしもきかないんですよ。審査前も審査後も。
今、全国に12万社以上の不動産会社があるといわれていますが、このうちの百数十社ですか。この中で、きらめき不動産が一番小さい会社だと思うんです。でもこれで、「ちゃんとしている」ことがわかっていただければ嬉しいですね。
編集部後藤さんは、書籍もたくさん出されていますよね。この辺りも、やはり「強み」というか他社との「差別化」にも一役買っているのではないでしょうか？
後藤さん：昔から、ブログをやったりYouTubeをやったり。表に出ることはしてきましたね。
CCIM（事業用不動産投資顧問）やCPM（米国不動産経営管理士）、IREM JAPAN理事をやったり、宅建士の上位資格である公認不動産コンサルティングマスターの資格を取得したり。不特法もそうですけど、できることは色々してきました。
Oさん：僕、元々、後藤さんの発信をよく見ていたんですよ。なんというか、それでちょっときらめき不動産の「ファン」になってましたね、入社前から（笑）
気になる方は、ぜひ色々ご覧になってみてください。
きらめき不動産はどう考える？コロナ・人口減……これからのマンション投資
不動産投資物件の売却を考えている方は、「今売っていいのか？」「所有を続けるべきなのか？」と手放すタイミングでお悩みなのではないでしょうか？
時代が様変わりしている昨今。
コンパクトマンション投資は今後どうなっていくのか？日々、業界の最前線にいらっしゃるお二人に聞いてみました。
アフターコロナ！投資用コンパクトマンションは所有し続けるべき？
編集部 マンションの価格、最近すごく上がっていますよね……？
投資物件ご所有の方は、売り時＝出口を模索していると思うのですが、その辺りのご見解はいかがでしょうか？
マンションが高い今って、やはり売り時なんですかね？でもコロナや人口減少……とか聞くと、この先の経済のことも不安という方はたくさんいらっしゃると思うのです。
後藤さん：そうですね。すべてのコンパクトマンションではありませんが、首都圏全般でいえば価格は上がっています。ただ、市況を見て投資物件をどうするか……というのは、一概には言えない部分だと思います。
本音としては、「高いから売りましょう」と言いたいところではあるのですが（笑）
市況が上がっていようが下がっていようが、一番大事なのは、所有者にとってのタイミングだと思います。ライフプランの中で、今が手放す時期なのか、あるいは買い替えるべきなのか。貯蓄の額とかお子さんの年齢やご自身の年齢ですとか。人によって大きく違うわけじゃないですか。
そっちのほうを重視して、売却する時期を考えたほうがいいと思いますね。お金が必要な時期、不動産として持っておいたほうがいい時期は、人それぞれです。
また、いつ、いくらで買ったかも重要ですよね。投資って、やはり儲けを出すためにやるものですので。なので、市況に惑わされすぎるのではなく、自分にとって良いタイミングなのかを見極めていただくのがいいでしょうね。
ただ過疎化が進んでいる地域ですとか、地方のマンションを相続したとか。そういったご状況であれば、今の時期のご売却をおすすめします。
やはり、「所有していても収益化できない」「初めてオーナーになって右も左もわからない」という状況に際しては、市況がいい時期に手放す……というよりかは、できるだけ早く手放すことを考えてみるのもいいのではないでしょうか。
もちろん、売るか売らないかで迷っているときにもぜひご相談いただければと思います。
コロナは投資用コンパクトマンションの需要を変えた？
編集部 あと気になるのは、やはりこのコロナ禍で投資マンションをどうすればいいのか？ということだと思います。
コロナだから売る？コロナだから売らない？どちらが正解なのでしょうか？
後藤さん：一時期は、外国人の方や飲食店で働かれている方など、一部の入居者が退去されることは多少は見られましたね。大学生が、授業がオンラインになったから実家に帰るので退去しますとか。
でも空室が出たところにはまた新たな入居者が入っていますので、そこまでコロナの影響は大きくないと見ています。
弊社の管理物件は1000件以上あるのですが、多いときは50件ほど空室が出る中、今は20件弱くらいですかね。逆に少ない時期かもしれないです、今は。
おそらくですが、うちの物件はすべてコンパクトマンションなので家賃が安いということもあると思います。言ってしまえば、コンパクトマンション以上に安い賃料の物件ってないので（笑）
そういう意味では、場所や条件にはよりますがコンパクトマンションの需要が大きく下がるということはないと思っています。高価格帯の賃貸物件に関してはコロナの影響が顕著に出ているのかもしれませんが、コンパクトマンションについては、コロナで空室が出て困るということは聞きません。
また、コロナで投資物件を売りたい人が増えたという感じもしませんね。ただ逆に、投資物件を買いたいという人はコロナ禍で増えた感覚があります。
まぁこれはコロナに限ったことではないのですが、近年は老後に不安を感じる方も増えましたので、投資家のボリューム自体が増えていますね。
きらめき不動産の「暗黒時代」って？
編集部（やばい……全然「忖度」はしていないけど、このままだとめっちゃ有益な話だけ聞いて終わってしまう……）
風間さん：どうもー！ここで一番社歴の長い、部長の風間です！
編集部 （お！色々知っていそうな社員さんキターーーー！）
風間さん！後藤社長から良いお話をたくさん聞けたのですが……
後藤社長の裏話ですとか！ちょっとやんちゃした話とか！灰皿飛んできたとか！ありませんか？ありますよね？？！（取れ高ください！！！）
風間さん：そうですね……暗黒時代はありましたね。
編集部やっぱり、灰皿は飛ぶんですか？
風間さん：いや、灰皿は飛ばないですけど（笑）
きらめき不動産は、最初は後藤1人で始めた会社で、僕は初期に入社したんですけど。やはり最初はピリピリしてましたよ。みんな若かったですしね。
10年前とかはひたすら電話営業ばかりで、心が折れたといいますか。メンタルは削られていきましたよね。
当時は、完全歩合だったんですよ弊社。今は違いますが。結果もでない、給料もでないっていう、厳しい時期はたしかにありました。
後藤に、固定給を付けてくれと言ったのは僕ですね。だって、働けば給料が出ると思うじゃないですか。でもそれに対して、後藤はすぐ固定給の制度を作ってくれたんですよね。働く人の声は、よく聞いてくれますよ。すぐに叶えられないとしても、叶える努力をしてくれる。そういう人間ですね、彼は。
後藤さん：灰皿飛んでくる系で言えば……
私が外出中に、中間管理職が部下に対してキャビネットを蹴飛ばして威嚇したり、胸ぐらをつかんだり。 気の弱そうな営業マンから無理やり数字を奪い取ろうとしたり。 ハンコ押してもらえるまで帰ってくるなという指令のもと、長野県在住の売主宅の前にずっと立ちん坊となり、雪が降ってきて雪だるまのようになりそうになったり。
などということは、社長不在の時に何度か発生していたということを後日私は知った……ということは正直ありました。
とはいっても、創業2～3年くらいのゴリゴリで電話営業していた時代の話ですので、今は全くないですが（笑）
風間さん：（そこまで言っちゃうのね……？）
Oさん：みんな今は週休2日休んでいますし、残業もほとんどしていないですね。「不動産業界」ってブラックなイメージあると思いますし、僕はいまでもブラックだとは思っています。他社さんを見ると。
でもきらめき不動産は、やることやっていればいいという感じなんですよね。「休むな」とか「帰るな」とか言われたことはないです。ただ逆にいえば、無言の圧みたいなのは感じますけど（笑）まぁ結果を求められる点は、他の業界でも同じだと思いますが。
風間さん：うちはいわゆるノルマみたいのもないし、どちらかというと個人の責任のもと動く感じなんですよ。欧米諸国の、「エージェント」のようなイメージに近いかもしれないです。
今後、たとえば景気が衰退していくこともあるかもしれませんけど、震災の頃とかでもうちはこのスタンスは変わらなかったんですよ。
要は、担当者一人ひとりが目の前のお客様に対して真摯であると。いい意味で、「会社の利益」とか「建前」みたいのをそこまで考えませんから。
その分、担当者が見返りをもらえる制度がありますからね、きらめき不動産は。この点は、お客様にとってもメリットだと思いますね。
編集部それでは最後に、マンションの一括査定をされる方へのメッセージをいただけますでしょうか！
風間さん：全部俺んとこ来い！
というのは冗談で。いや本心なのですが（笑）
不動産投資物件の売却を考えている方に対して、仲良くなったら必ず伝えていることがあって。それは、「イールドギャップ」を「金利と表面利回りの差」と言う会社には絶対行くなってことですね。
Oさん：（それ、伝わらないんじゃないですか……？）
風間さん：いや何が言いたいかというと、知識のあるなしって不動産の担当者を見るうえで非常に重要だと思うんです。査定額って、いってしまえば「言ったもん勝ち」なところがあるんで。
看板力とかもそうなのですが、実はそれらのことって不動産会社の能力とか素質を見るうえで「指標」にはならないんです。不動産会社を選ぶ際には、多少、時間がかかるとしても、査定額だけではなく各社の考えをじっくり聞いて比較するべきだと思いますね。
Oさん：実力というか、本質を見ていただきたいですね。不動産会社の。
それがきっと、ご自身を守ることになり、好条件で売却できることにもつながると思います。
後藤さん：顧客に寄り添うというのは当然ですが、 寄り添っているだけで結果が出ないというのも企業としての存続が危ぶまれてしまいます。ですので、寄り添いつつしっかりと結果も出していく。お客様の当初のご希望が、必ずしもその人にとって最善の選択ではないこともあります。
「顧客の財産を最適にデザインする」ことこそが、きらめき不動産のミッションです。弊社のクレドにもあるように、「不動産は諸行無常、所有者を変え、日本を変える」こと、そして行動規範にある「付加価値を創出」「プロフェッショナルとしての自覚」「浪漫と算盤」……といったことを胸に日々やっています。 プロフェッショナルとして価値提供できるよう最大限お力添えさせていただきますので、ぜひ一度お話させていただければと思っております。
きらめき不動産突撃取材！編集後記
今回、「きらめき不動産」を取材してすみかうる編集部が思ったこと。それは、投資用コンパクトマンションに特化する強さ。そして後藤社長はもちろん、個々の社員さんたちの意識の高さです。
マンションを売却するにあたり、「いくらで売れるか」は売主さんが最も気になることなのでしょうか。ただ査定額というのは、後藤社長のお言葉を借りれば、あくまで不動産会社の予想であり提案。その査定額を提示するにいたった理由や見解を聞くこと、そして本質を見極めることが、不動産会社を選ぶうえでは重要なのかもしれませんね。