事故物件のガイドライン制定！「孤独死」の定義とは？

弊社では「事故物件」という言い方をせず、いわゆる「事故物件」にプラスして人の死がからんだ不動産を「成仏物件」と呼び、7つに区分しています。

1．心理的瑕疵施設などが見える物件
2．共用部分や他の部屋などで事故があった物件
3．発見まで72時間未満の孤独死、病死物件
4．発見まで72時間以上の孤独死物件
5．火事や事故で人が亡くなった物件
6．自殺物件
7．他殺物件

人の心に与えるマイナスの心理……つまり「心理的瑕疵（しんりてきかし）」の度合いは、事件・事故の凄惨さや状況によって大きく異なります。

また、たとえ事件や事故が起きていなくても、心理的瑕疵施設、たとえばお墓が見える物件は避けたいと考える方もいらっしゃいますよね。一方で、まったく気にしないという方もいらっしゃいます。

自殺や他殺が起きてしまうと残念ながら事故物件に該当してしまうことは避けられないと考えられますが、その他の事案については買主様次第という部分もあるので、人の死に関連した物件を細かく区分けし、選ばれやすくしています。

「72時間」が特殊清掃が必要な否かの分かれ目の目安になるからです。

今回、国土交通省が策定したガイドラインでは、自然死および事故死の中でも特殊清掃や大規模リフォーム等が伴わなかった場合は原則的に買主への告知を不要としています。しかし、買主から事案の有無を確認された場合は、把握している内容を告知しなければなりません。

季節や気温にもよりますが、一般的にはやはり72時間程度が目安になってまいります。 ただし、今回のガイドライン策定を受け、売主や貸主は可能な限り「特殊清掃」という名前の清掃をしたく ないという心理が働きますので、1週間から10日程度で腐敗が大きく進んでいなければ、一般的な清掃で終わることが予想されます。

はい、増加傾向にありますね。

弊社には「孤独死が起きてしまったので特殊清掃をお願いしたい」「相続で悩んでいる」「売却したい」というご相談が多く寄せられます。

そうですね。手放したいという方は多くいらっしゃいます。ただその中でも、手放すまでに清掃や相続の問題をどうにかしなければならない……ということで悩まれる方が非常に多いです。

弊社のお客様で先日、こんなケースがありました。

当初、孤独死が起きた物件を買い取ってほしいというご相談だったのですが、よくお話を伺ってみると、特殊清掃をしたもののにおいが戻ってきてしまったと。この状況ではどこも買い取ってくれない‥‥ということで悩んでいらっしゃったんですね。

本来であれば、特殊清掃をかければにおいが取れないということはありません。ですので、単に技術不足ということですよね。

10年前と比較して、特殊清掃業者は5,000社以上増えているといわれています。それに伴って、こういった技術不足はよく見られるようになりました。

不動産会社を選ぶ際にも比較することと思いますが、特殊清掃業者についても依頼する前によく比較されることをおすすめします。「においをどこまで抑えられるか」「再施工してもらえるか」といったことを、あらかじめ明確にしてから契約されるべきです。

成仏不動産でも特殊清掃を承っておりますが、清掃後1週間経ってにおいが残っている場合は無料で再清掃をさせていただいております。ただ、再清掃依頼はほとんどありません。

弊社では「見守りサービス」というプランをご提供させていただいております。住んでいる方の電力の使用を把握して、異常があれば感知して関係者様にお知らせするサービスです。

たとえば、いつも朝にポットを使っているのに今日1日まったく使ってない……夜になっても電気がつけっぱなし…‥など、毎日と違う動きがあればお知らせするものです。

また弊社では、孤独死を防ぎたいという想いからLINEスタンプを作りました。

孤独死を防ぐためには、やはり日々のやり取りが大切だと思います。

ご年配の方にも使いやすいように「スタンプ」という形を取り、今まで以上に気軽に連絡を取り合っていただきたいですね。お子さんやお孫さんとの関係性を保つことが事故死を防いでくれるはずです。

メッセージを送るのが恥ずかしいというときは、こちらのLINEスタンプを使っていただければと思います！

一概にはいえませんが、孤独死ですと相場より1～2割安い価格でご成約となるケースが多いですね。

殺人ですと5割ほど、自殺だと3割ほど価格が下がる可能性は否めません。

そうですね。状況次第ということももちろんありますが、エリアや築年数なども大きく影響します。要は、需要が高いかどうかです。

需要が高い物件は、比較的、事件や事故の影響を受けにくい傾向にあります。

一般的な物件にもいえることですが「買取」より「仲介」で売却したほうが高く売れることが見込めます。

事故物件になってしまいますと「一般の人には到底買ってもらえない……」と思い込んでしまう方も多いのですが、気にされない方は一定数いらっしゃいます。

もちろん苦手な方もいらっしゃるわけですが、売り方次第で売却価格が大きく変わってくるのが事故物件というものです。

たとえば、SUUMOやHOME’Sなど事故物件以外が大半を占める物件情報サイトですと「告知事項あり」の物件は敬遠されがちです。

しかし弊社、成仏不動産のように、事故物件を前提として取り扱っている情報サイトに掲載すれば「事故物件をマイナスと思わないの人」の目に多く触れさせることができます。

はい、掲載可能です。利用料も無料です。

仲介を依頼されている不動産会社に相談していただければと思います。

この点は、今回、国土交通省が策定したガイドラインでも言及されているのですが、普段、人がよく通行する場所で起こった事故については告知する必要があるとされています。

ここの定義はまだ曖昧ですが、マンションの「重要事項調査報告書」に記載されているものについては原則告知する必要があると受け止めています。

重要事項調査報告書とは、マンションの売買の際に管理会社が発行するマンションの説明書のようなものです。こちらに事件・事故のことが記してあれば、これは告知事項に該当するということですね。

ただ、だからといって事故物件に該当するということではありません。告知すべき事項があるかないかということです。

共用部の事件・事故であれば、ほとんど影響がないということもあると思います。

マンションの規模にもよるところでしょう。たとえば、10戸や20戸のマンションで事故起きたのか、あるいは500戸以上のビッグコミュニティの別の棟で事故が起きたのかによって、人の心理に与える影響は異なりますよね。

ですので、共用部の事件・事故については、引き続きケースバイケースで考えなければならないと思います。

この度、策定された国土交通省のガイドラインには賃貸借取引の対象不動産において、

『自然死以外の死が発生または特殊清掃等が行われることとなった自然死以外の死が発覚してから概ね３年間を経過した後は、原則として、借主に対してこれを告げなくてもよい。』

と明記されました。

しかし、3年で告知義務が消えるという間違った認識を持たないことが必要です。

問われた場合は、答える義務があります。世の中の大半の方が事故物件に忌避感を持っていらっしゃることを考えれば、かなり長期間、事故の有無を聞かれ続けることが予想されます。

これは、実質的には告知義務がなくなっていない状態と変わりないと思います。

おっしゃる通りです。

新たに投資用不動産を購入する際には、必ず情報を確認する必要があります。こちらが聞けば、相手には答える義務がありますからね。

そして投資家さんにとってもっとも重要なのは、投資用物件で人が亡くなることではなく、亡くなった後、いかに早く発見できるか。発見を早くするための対策が難しい場合には、孤独死保険などの加入も検討されると良いでしょう。

ガイドラインを読み解くと、社会的影響のある事案以外は「聞かれなければ答えなくて良い」という受け取り方もできます。

しかし、実質的には不動産の所有者にとっては基本的にこれまでと大きく変わることはないと思います。

投資用物件、居住用物件、いずれも共通しますが、 引き続き事故物件化してしまう最も多いケースである「孤独死」の発見までの時間を短くすることが重要になってくるでしょう。

まず、事故物件の査定額は一般的な物件以上に差が出ます。

事件・事故が与える心理的瑕疵と、その心理的瑕疵が価格に与える影響というのは、非常に判断が難しいところだからです。

当然のことですが、レスポンスが早く、状況をしっかりヒヤリングしてくれて、売主様のご希望にまで気を配ってくれる不動産会社を選ばれるべきでしょう。相続が絡むことも多いので、その場合には弁護士と提携している不動産会社だと安心ですね。

それもありますが、やはり事故物件を売却した経験がものを言うと思います。

「この家なら早く売れる」「この家はこの価格では難しい」という判断ができなければ、無駄に価格を下げしたり、時間をかけたりすることにもなりかねません。

成仏不動産は、事故物件の売却事例をデータ化しております。「駅からこの距離で、この状況なら……」といった感覚で査定や売却をするのではなく、取引実績に基づいて戦略的にマーケティングをしています。弊社で販売させていただく事故物件は2週間ほどで成約が決まるケースが多く、売主様にも大変喜んでいただいております。

事故物件を売却されるとなると「買ってくれる人が見つかれば…‥」「こんな物件…‥」と卑下される方が多いのが現状です。しかし、事件や事故が起きたとしても、不動産は大切なご資産。そして、望まれている方にとっても非常に魅力的な物件です。

事故物件だからといって気にされることはありません。安心してご売却をお任せいただければと思います。