ホームステージングとは？気になる費用対効果と注目の「バーチャルステージング」

簡単にいえば、ホームステージングとは物件の持っている価値を最大限に引き出すものです。物件を見に来てくれる人に、強みや魅力をアピールするための「演出」ですね。

2013年に「ホームステージング・ジャパン」を立ち上げた頃は、まだまだ誰もステージングなんて考えていなくて、ネットで「ホームステージング」と検索しても何も出てこないような時代でした。しかし海外では、従来から売却する不動産をホームステージングするのが一般的です。

自分のマンションを売却したことがきっかけです。

まずは色々な不動産会社さんにマンションを査定してもらったのですが、自分が希望する金額より査定額がかなり低かったんです。

どの不動産会社さんも、査定時には駅からの距離や方角、階数などしか見てくれませんでした。当時、私は不動産に関してまるっきりの素人だったわけですが、そのマンションの環境や雰囲気がとても気に入っておりましたので「もっと高く売れるはず！」と自信があったんです。

目黒川沿いのマンションの1階。春には桜が綺麗に咲き誇って、歩行者がレストランかと間違えるほど素敵なお庭もあって。この良さが、一切、査定に入っていないんですよ。

「どうしたらこの良さを伝えられるだろう」と考えていたときに、海外ではホームステージングが一般的であることを知ったんです。

「これだ！」と思い、自分で壁紙を張り替えて、家具を買ってきてステージングをしたら、わずか2週間で、相場よりも500万円高く売れました。

ホームステージングって「家具や小物で設えて良く見せて、売却を早くすること」とよく言われるのですが、そうではなく、私は「物件の良さを引き出すもの」だと思っています。「悪いものを良く見せる」ということではありません。

その家が持っている本来の価値をしっかり伝えるための手段。それが、ホームステージングです。

そうですね。家具を購入されるかレンタルされるかにもよりますが、LDKのホームステージングで20万円～30万円ほどかかります。

マンションを売るときに、一定期間、売れなかった場合、値下げをすることがありますよね。あるいは、購入申し込み時に値下げを希望されることもあります。

マンションを売る過程では、100万円単位で価格を下げることが珍しくありません。そう考えれば、ホームステージングの費用対効果は非常に大きいと思います。

そうなんです。ホームステージングって、人間でいうところのお洒落やお化粧と同じだと思うんです。お見合いに行くときに、ノーメイクやパジャマで行く人はいませんよね。不動産を売るときも同じで、相手に気に入ってもらうためには「演出」する重要性が非常に高いのです。

以前、半年間、売れなかったマンションをホームステージングさせていただいたことがあるのですが、ステージングが終わってドアを開けたときに前で待っていた内見者さんが即、購入を決めてくれました。これは最短記録でしたね！このマンション、ホームステージングする前は、照明もついていなくて真っ暗なお部屋だったんですよ。これでは、ノーメイク、パジャマでお見合いに行っているも同然です。

同じ金額下げるよりもその金額をかけてホームステージングしたほうが費用対効果が高いというのは、世界中のデータで実証されています。

日本の統計でも、9割近くの方がホームステージングの効果があったと実感しています。

築年数が古いマンションは、とくに効果的です。一方で、築浅の物件でも、物件の良さをより引き出すことができれば、販売期間の短縮や値引きなしでの売却も見込めます。新築マンションであっても、モデルルームは綺麗にホームステージングされていますよね。

物件探しって、要は「比較」なんです。一棟マンションを売り出すときには、ホームステージングしたお部屋から売れていくものです。

中古マンションの売却においても、同じような条件の物件とは必ず比較されます。このとき、競合物件といかに差別化できるかが重要なのです。どんな物件でも、本来、備わっている魅力を最大限、引き出すことで一定の効果は見込めるものと考えています。

「そのままでは住めない」という状態であれば、ホームステージングよりリフォームを優先するべきだと思います。

先ほど、ホームステージングをお洒落やメイクに例えましたが、何日もお風呂に入っていなくて、何もお手入れしていない状態では、いくら着飾っても限界がありますよね。まずは、自分磨きも必要。マンションも同様に、内面を整えることは大切です。

リフォームとホームステージングを合わせれば、最強だと思います。ただ、際限なくコストをかけられるわけではないでしょうし、手元に残るお金のことも考えなければなりませんから、物件の状態とかけられるコストを考えて、ステージングの実施も検討してみていただきたいですね。

ホームステージングは、ご自身でもできるものですよ。私がまさに、マンションを売ったときは自分でホームステージングしました。

ただ私たちプロは、ビジュアルマーケティングをします。どういうことかというと、購買意欲を上げるための“仕掛け”を施すのです。

家全体を見渡してもらうために、キッチンやクッションなどポイントになるところにアクセントカラーを入れたり。実際に暮らしを想像していただけるような演出をして、ストーリーを感じていただいたり。

ときには「日曜日の朝9時」という設定をして、お部屋全体を演出することもありますね。家族構成もしっかり設定して、ダイニングには家族4人分のブランチをセットします。「ここでどういう暮らしができるんだろう？」とイメージしてもらうことが、購買意欲につながります。

徹底したマーケティングとデコレーション演出ができる点は、やはりプロの強みですね。

私たちは「演出家」です。

アパレルのディスプレイもそうですし、スーパーだって心理学や統計から導き出した「演出」をしています。単に、センスが良いということではなく、計算したマーケティングを行っているのです。

おっしゃる通りです。実際に家具や家電、小物を置くのではなく、バーチャル上で設置します。

物件情報ページの写真にインテリアCGを入れたり、VRを使ってCGでリアルに再現された家を内見できるようにしたりすることで、反響やお問い合わせ数のアップが見込めます。

居住中の物件でも、写真に写り込んだ人や物を消してインテリアCGを入れることができますので、空室以外のマンションにもご利用いただけます。居住されていると物件写真を載せないこともあるかと思いますが、そんな方にもぜひご利用いただきたいですね！

ホームステージングしたいし、費用対効果も高いとわかっていても、そんなにお金をかけられないという方も少なくありません。

また、私は元々、都内で家具の在庫を抱えてホームステージングをさせていただいていたのですが、リアルでステージングするとなると都内近郊のお宅にしか伺えないんですよね。

私は全国でホームステージングの講演などもさせていただいているのですが、日本中にホームステージングの魅力をわかっていただける方がたくさんいます。

費用面と物理的な問題……この2つをなんとか解消できないかと考えていたときに、やはりここでも世界に目を向けてみたら、欧米諸国ではバーチャルでステージングする技術が非常に進んでいたんです。ホームステージングを日本で広めたように、今度はバーチャルステージングを全国に広めていきたいと考えるようになりました。

大体1万円前後ですね！

起きることはあるかと思います。お見合い写真だけすごく綺麗でも、実際に会ったらイメージと違う……というのが起きるのと同様に、実際に見に来たときにイメージが違うということは起こります。

ですから、バーチャルだけ綺麗にすれば良いのかというと、それは違います。内見に来てもらったときにがっかりさせないためにはどうしたらいいか。ここを考えることが重要です。

先ほど「不動産も自分磨きが重要」とお話しましたが、まず清潔な状態にしておくことは大切です。ハウスクリーニングなどを検討されるのも良いですね。多少の費用はかかりますが、バーチャルステージングの費用はリアルで行うより圧倒的に安いので、その分、お金をかけた補修や清掃がしやすいと思います。

そのまま住めない状態であれば、先ほどお話したようにリフォームを優先されたほうがいいでしょう。ただ、リフォームしてもらうこと前提でマンションを売るとすれば、バーチャルステージングは非常に効果的です。バーチャルステージングで「リフォームしたらこんな感じになるよ」と教えてあげられますからね。

不動産以外にもいえることですが、商品を買うときには「モノ」を買うのではなく「コト」を買っているんです。モノ売りではなく、コト売り。マンションでいえば、そこでの「暮らし」を買うんです。

だからこそ、買った後どういう暮らしができるかを見せてあげることが重要になってきます。この点は、ホームステージングもバーチャルステージングも同じです。

そうなんです。お洋服だって、それだけ購入しても着こなし方がわからないじゃないですか。

たとえば、お部屋にデットスペースがあるとすれば、ホームステージングでテレワークスペースにしてみたり、お子さんの遊び場にしてみたり。バーチャルステージングは価格が安く、家具の入れ替えも容易ですから、単身者向け、ファミリー向けと何パターンか作られる方も多いです。どんな買主さんにも刺さるようにということですね。

「ホームステージング」を直訳すると「家を演出する」です。でも私は、演出だけでなく、暮らしをコーディネートし、住んだ後のご提案をしていきたいと思っています。

私たちがバーチャルステージングでご提案させていただく家具は、そのまま購入していただけます。家具や小物はリアルサイズのままCGにしていますので、実際に入れたときに「大きかった」「圧迫感がある」なんてこともありません。

2020年1月からバーチャルステージングのサービスを始めさせていただいたのですが、コロナ禍でもこれまで1000社以上、5000件以上のバーチャルステージングをさせていただいてきました。

もちろん、売主様自身からご依頼いただくことも多くあります。不動産会社さんを通さなくてもご利用いただけます。

色々な方がいらっしゃいますよ。マンションを賃貸に出される方、マンションを売りたい方、投資物件、自己居住用物件いずれもご利用いただいていますね！

「マイソク」といわれる販売図面や不動産ポータルサイトに載せるお写真が多いですが、家具選びや模様替えのときに使っていただくこともありますね。マンションから住み替える方は、ぜひご売却の際と新居の家具選び、どちらにもご活用ください。