日経平均株価上昇で中古マンションの売主は「強気」の姿勢に！売出価格と成約価格の差はどんどん狭まる

マンションリサーチでは、独自のデータを含めたさまざまな指標から中古マンション市場を観察しています。

今回は、中古マンションの新規登録価格・成約価格に日経平均株価を加えた推移を見ていき、売主の「姿勢」の変化に迫っていきます。

2023年6月「新規売出価格」と「成約価格」の差がほぼゼロに

一般的に、中古マンションは新規売出価格から一定程度、値を下げて成約にいたります。これは、売り出してみてからの反響を見て売主が値下げしたり、買主による値引き交渉に売主が応じたりするためです。

しかし、東日本不動産流通機構が発表したマーケットレポートによれば、新規登録価格と成約価格の差は2022年後半頃かからどんどん小さくなっていき、2023年6月にはほとんど差が見られなくなりました。つまり、売り出した金額のまま、値下げをせず成約にいたっている中古マンションが増加傾向にあるのです。

日経平均株価上昇との相関は？

上記は、先ほどのグラフに日経平均株価（緑折線）と新規登録価格から成約価格の減少割合（紫折線）を重ねたものです。

このグラフから読み解けるのは、まず日経平均株価と中古マンション価格の動きはほぼ比例しているということ。日経平均株価が上昇したタイミングの少し後に、中古マンション価格も同様に上昇しているのがわかります。ここ数ヶ月、中古マンション価格はほぼ横ばいですが、この法則を踏襲するとすれば、2023年に入ってからの日経平均株価の急上昇が、間もなく中古マンション価格にも高騰という形となって現れてくるものと推測されます。

一方、日経平均株価と新規登録価格から成約価格の減少割合はほぼ反比例の動きをしています。このまま日経平均株価が上昇トレンドを描き続けるとすれば、新規価格と成約価格の差はさらに狭まり、限りなくゼロに近くなるものと考えられます。

中古マンション市場は売主「強気」の姿勢が続くか

上記は、一都三県の中古マンションの販売期間の推移を示したグラフです。販売期間は、ここ数年、2020年春から夏頃をピークに徐々に短期化していき、2022年に入ってからはまた少しずつ長期化しています。

販売期間が短期化し始めた2020年春から夏頃は、新型コロナウイルス感染症拡大による1度目の緊急事態宣言が明けたタイミングです。暮らし方・働き方の変化により住み替え需要が高まったことを受け、在庫数・新規供給数が大きく減少し、価格高騰とともに販売期間はどんどん短くなっていきました。

旺盛な需要も徐々に落ちつき、販売期間もコロナ禍前に戻りつつあるのが現在です。その一方で、先述のとおり、値下げ幅（新規価格と成約価格の差）は小さくなっています。これは、たとえ販売するまでに一定の期間を要したとしても「値下げしなくても売れる」という売主の心理によるものと推測されます。

この姿勢を形成しているのは、中古マンションの値下げ幅に強い相関性が見られる日経平均株価の上昇と考えるのが妥当でしょう。

販売期間長期化も、中古マンションの売主は依然として強気の姿勢

販売期間の長期化は、流動性の低下を示しています。それにも関わらず、新規登録価格と成約価格の差はなくなりつつあり、売主の「強気」の姿勢が伺えます。新規登録価格と成約価格の差の狭まりは、日平均株価の上昇と強い相関があります。日経平均株価の上昇トレンドを描いている今、中古マンションの売主の強気の姿勢も継続するものと考えられます。