相続した不動産の相談窓口はどこ？相談する前に認識しておく3つのこと

資産の金額にかかわらず、相続ではトラブルが起こりやすいもの。とくに不動産は、価値が把握しにくかったり、「住みたい人」と「売りたい人」が対立したりすることで、いわゆる“争族”になってしまうことがあります。

トラブルを避けるためには、積極的に専門家の力を借りていきましょう。

本記事では、相続不動産の分割や売却を相談する窓口と、相談する前に認識しておくべき3つのことを解説いたします。

不動産相続を相談する前に認識しておくべき3つのこと

相続不動産について相談する前の基礎知識や準備として、「税金」「分割方法」「遺言」の3つのことを事前にしっかり認識しておきましょう。

相続税について

相続税は、故人のすべての財産から借金やお葬式の費用などを差し引いた財産に対してかかる税金です。持ち家であっても、亡くなった方が名義人であれば、相続時には相続税の課税対象となります。

ただし、相続税はすべてのケースにおいてかかる税金ではありません。“基礎控除”という定められた金額を超えて相続しなければ、税金はかかりません。

基礎控除は、以下の計算式で算出されます。

上記の式にあてはめて「遺産額＜基礎控除額」だった場合、相続税はかかりません。一方、「遺産額＞基礎控除額」だった場合は、基礎控除額を超えた部分に相続税がかかります。

不動産は預貯金と違って、「〇〇円」と簡単に価値を割り出せるものではありません。相続時に扱う不動産の価値のことを、不動産の“相続税評価額”といいます。相続税評価額は市場価格とは異なり、国土交通省が発表する“路線価”や、“固定資産税評価額”を用いて算出されます。

相続不動産の分割方法を知る

不動産は、平等に分けるのが難しい財産の一つ。不動産を複数の相続人で分割する方法は、基本的に次の3つです。

現物分割	不動産を換価せずにそのままの状態で分ける方法
代償分割	遺産を受け取れない相続人にお金等で補う方法
換価分割	不動産を現金に換えて分け合う方法

さらに、2020年4月からは、相続時の「配偶者居住権」という新たな権利が新設されます。

“自宅の相続”に限られた制度ですが、「居住権」は所有権と評価方法が異なるため、この制度が適用となる場合はさらに分割方法が複雑化されるものと思われます。

遺言書の内容を確認しておく

故人が“遺言書”を遺していた場合、遺言書に記載される内容は、基本的になによりも優先されますので、相談の前には必ず確認しておくようにしましょう。
遺言書には、次の3つの種類があります。

・自筆証書遺言書（民法改正によりパソコンによる作成も可に）
・公正証書遺言
・秘密証書遺言

上記のうち、一般的な遺言書は、自筆で書かれた自筆証書遺言書か、公証役場に保管される公正証書遺言のいずれかです。
自宅等で保管されている自筆証書遺言書は、封がされていればその場で開封してはいけません。家庭裁判所の「検認」手続きを経て開封します。なお、2020年7月からは、法務局で自筆証書遺言書を保管することが可能となります。法務局に保管されていた遺言書については、検認手続きは不要です。
一方、公正証書遺言は、公正役場に問い合わせれば所在を教えてくれます。
いずれの遺言書も、全ての相続人が了承すれば遺言書通りに相続されます。しかし、遺言書にはない“遺留分”（相続人に与えられる最低限の取り分）を主張する者などがいれば、スムーズに相続とはいきません。

相続した不動産の相談窓口として考えられる機関は4つ

一般的に、不動産相続に関する相談ができる専門機関は、以下の4つです。

・税理士
・弁護士
・司法書士
・不動産会社

各専門家がどんな役割で、どんな相談ができるのかについて、それぞれ詳しく解説していきます。

税理士

税理士は、ご存知の通り税務代理のエキスパート。税務相談や確定申告サポート、税務調査の立会いなどを行います。

相続に関して税務士に相談できることは、「相続税の申告」のみならず「生前贈与の方法」や「相続財産の評価」「相続税の更正請求」などです。

生前贈与の控除の活用や不動産評価額の減額制度を知れば、高額な相続税を節税することもできます。また、複数の不動産を相続することになったときや申告間違いを訂正したいときにも、税理士への相談を検討しましょう。

弁護士

法律トラブル解決の専門家である、弁護士。法律相談や調停、裁判所へ提出する書類の作成を行っています。相続においては「遺産分割協議の代理人」「遺言書の検認」「相続人調査」「相続財産調査」など、財産管理や調査に関することを相談できます。

相続は「無知＝損」にも繋がる、複雑な手続きです。法的根拠に基づいた遺産分割協議を行えば、トラブルを起こすことなく平等に遺産を分けられます。

司法書士

司法書士は、登記や書類作成のプロ。中でも、「不動産の相続登記」「抵当権抹消登記」など、不動産登記に関する業務に特化しています。

不動産は、様々な権利が複雑に絡み合っています。相続時に必要な複雑化した手続きや膨大な書類の収集を依頼することで、手間や時間を省くことが可能です。相続した財産を把握する財産調査も、司法書士に相談できます。

不動産会社

不動産会社は、不動産活用と不動産売却に関するエキスパート。さらに不動産を相続するケースが増加している昨今では、税理士や弁護士、司法書士などの専門家と連携している不動産会社も多くなっています。売却の相談のみならず、分割や税金、運用、活用までワンストップで相談可能です。

・相続財産に不動産が含まれている
・不動産の分割方法でもめている
・不動産の評価額や査定額を知りたい

上記のような場合は、不動産会社に相談するといいでしょう。

相談窓口となる不動産会社の選び方

相続した不動産の売却や運用に関する相談は、不動産会社に寄せられるケースが多いです。しかし、必ずしもすべての不動産会社があなたの相続問題を解決できるとは限りません。

専門家と提携している不動産会社

不動産会社の専門は、不動産の売買や活用方法など。遺産協議や相続税の計算なども絡んでくる相続は、不動産会社の力だけでは限界があります。

そのため相続不動産に関する相談は、先述通り、各専門家と提携している不動産会社を選択するといいでしょう。不動産会社がおこなっている、税務相談や法律相談に行ってみてもいいかもしれませんね。

相続した物件がある地域の不動産会社

ただし、「専門家と提携している不動産会社ならどこでもいい」というわけではありません。

相談後には、該当不動産の活用や売却を考えることになるので、その地域の不動産流通に詳しい不動産会社に相談するようにしましょう。

というのも、不動産会社は専属のテリトリーを持っているものだからです。東京の不動産会社が横浜の不動産の仲介できないわけではありませんが、その地にある不動産会社の方が、相場情報や需要についての知識が深いと考えらえます。

相続に詳しい営業担当者

いくら専門家と提携していても、不動産会社の担当者が相続の知識が浅いとなると心もとないといえるでしょう。専門家は、相続した不動産をスムーズに分割したり活用、売却したりするためにサポートしてくれる人です。実際に不動産を売却したり、不動産の運用について考えたりするのは営業担当者。そのため、担当者にも相続の知識は求められます。

まとめ

相続した不動産についての相談窓口は、税理士や弁護士なども考えられますが、ワンストップで解決したい場合は、各専門家と提携している不動産会社に相談するようにしましょう。

さらに、相続不動産があるエリアに店舗を構え、営業担当者にも相続に関する知識が備わっていれば百人力。