相続不動産の名義変更の方法は？「期限」「費用」「自分でできる？」の疑問を一挙解決！

相続した不動産は、自動的に相続人に所有権が移行するわけではありません。亡くなってからなにも手続きをしなければ、相続人全員が相続の権利を有している状態。所有権を変更するには、“登記”という手続きが必要です。

本記事では、不動産を相続したときの名義変更について、以下の3つの疑問を解決していきます。

1．相続不動産を名義変更する期限

「いつまでに相続登記（名義変更）すればいいの？」

まずこちらの疑問ですが、実は、相続登記に期限はありません。相続税の納付についても、相続登記が条件とはなっていませんので、ずっと登記しないとしても法律的には問題ないのです。

しかし、相続登記によって不動産の名義変更をしないことによるリスクやデメリットは複数考えられます。

相続登記しないことで発生する問題

1. 売却できない

相続登記は必須ではありませんが、所有権が亡くなった方のままだと、いかなる人も該当不動産を売却できません。また、登記していなければ、不動産を担保としたローンも組むことはできません。

2．第三者に対抗できない

そもそも登記をする意味は、所有権等をもって第三者に対抗するためです。

民法第では、不動産に関する物権の変動の対抗要件が規定されています。

第177条
不動産に関する物権得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することはできない。

たとえばですが、該当不動産を不正に占拠しているような人がいたとしても、登記していなければ対抗できません。

3．相続人が増えて分割が難しくなる

相続登記していないうちは、法定相続人（相続する権利を有する人）の共有となっている状況です。この間に法定相続人が亡くなったとすれば、亡くなった相続人の子なども、法定相続人となります。

つまり、時間の経過とともに、法定相続人がどんどん増え、かつ、より遠い親族が法定相続人となっていく可能性があるのです。そうなってしまえば状況は複雑化し、「争族」問題にも発展しかねません。

法改正により相続登記が義務化する見通し

2020年4月現在、相続した不動産の名義変更の期限は定められていません。

しかし、現在、相続登記の義務化の方針が発表されており、近い将来、相続登記の期限が定められる見込みです。義務を怠った場合には、罰則を設けることも検討されています。

2．相続不動産の名義変更にかかる費用

「相続登記にかかる費用は？」

続いて、費用に関する疑問を解決していきましょう。

相続登記にかかる費用は、次の3つです。

・登録免許税
・申請に必要な書類の費用
・司法書士（登記の専門家）への報酬

登録免許税

不動産の登記には、税金が課せられます。これを、登録免許税といいます。

相続によって所有権を移転する際の登録免許税は、「固定資産税評価額×0.4%」です。固定資産税評価額については、毎年、送付される固定資産税の納税通知書に記載されています。納税通知書が見当たらない場合には、各自治体の税務課で評価証明を発行してもらいます。

必要書類の取得費用

相続登記の申請には、登録免許税の他に次のような書類が必要です。

・該当不動産の登記簿謄本
・亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍、改製原戸籍）と住民票の除票
・法定相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書
・相続人となる人の住民票
・該当不動産の評価証明書

全て役所等で取得する書類ですが、発行には1通当たり300～750円ほどの費用がかかります。相続人の数等によって総額は異なりますが、書類取得にかかる費用は5千～2万円ほどのケースが多いでしょう。

司法書士等への報酬

相続登記を登記の専門家である司法書士に依頼した場合には、実費にプラスして5～10万円ほどの費用がかかります。

相続登記とともに、遺産分割協議書の作成等も同時に依頼するとすれば、この金額に3～5万円ほど上乗せした費用がかかるでしょう。

3．自分で相続不動産の名義変更をする方法

「司法書士への依頼費用が一番高い…！自分で名義変更できないの？」

最後に、自分で相続登記する方法について解説します。

相続登記は自分でできる

相続登記は、司法書士などに依頼せず、ご自身でしていただくことも可能です。その場合には、先述の司法書士等への報酬、数万円が節約できます。

ご自身で登記するには、各自治体で取得できる申請書とともに、先述した必要書類と登録免許税、さらに以下のように状況に応じた書類を添付して申請します。

・遺言書があって遺言にそって相続される場合：遺言書
・遺言書がなく遺産分割協議によって相続される場合：遺産分割協議書

状況によって専門家への依頼を検討しよう

自ら相続登記する場合も専門家がおこなう場合も、必要書類を用意し、申請書に記入し、登録免許税を添えて申請するのは同じです。

しかし、亡くなった方や相続関係、不動産自体の状況によっては、必要書類の用意にかなりの時間と手間を要することがあります。

・不動産の数が多い
・不動産が遠方にある
・相続人が多く、各々が遠方に住んでいる
・他の相続人の協力が得られない
・亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本取得が困難なとき

上記のようなケースでは、書類取得のため何度も複数の役所に行く必要があります。役所は平日にしか開いていないので、土日休みの方はとくに手間に感じるでしょう。

また「法定相続人同士でもめている」など、遺産分割に難航している場合にも、専門家を頼った方がいいケースがあります。この場合の専門家は、弁護士です。

相続税の納税は、相続開始から10カ月という期限があります。誰がどれだけの遺産を相続するか決まらなければ、相続税額を算出することはできません。さらに「相続税のために不動産を売却したい！」と思っても、遺産分割が決まり、相続登記しなければそれも叶わないのです。

相続不動産の売却や活用を考えている場合には早めに不動産会社へ相談を

遺産分割協議には弁護士。相続登記には司法書士。同様に、不動産に関する相談先は不動産会社が適切です。

不動産会社は、業務上、弁護士や司法書士、税理士と連携しており、相続発生から売却・活用、納税までワンストップでサポートしてくれます。

「相続税の納税期限は相続開始から10カ月」ですが、相続した不動産の売却時に節税効果がある「相続空き家の3,000万円特別控除」や「相続税の取得費加算の特例」にも以下のように期限が定められています。

不動産は、すぐに売れるものでも、貸せるものでもありません。相続不動産の分割、登記、転用・換価、納税までスムーズにおこなうために、不動産会社に相談することも検討してみましょう。

まとめ

相続不動産の名義変更を遅滞なくおこなうことは、将来のリスクを軽減するものであり、将来の準備のためでもあります。とはいえ、遺産分割協議が終わらなければ、相続登記はできません。

協議が難航する理由が不動産の価値や使い道によるものであったり、将来的に該当不動産の売却を考えていたりする場合には、不動産の専門家に相談するようにしましょう。