リースバックとリバースモーゲージの違いとは？資金調達方法を徹底比較

不動産を有効活用する手段として注目される「リースバック」と「リバースモーゲージ」。

この記事では、それぞれの違いやメリット・デメリットをご紹介。

基本知識から専門家のアドバイスまで、初心者にもわかりやすく解説します。

リースバックとは？

リースバックは、自宅を売却して現金を受け取る方法です。

「売却したら住めなくなるんじゃないの？」

と思われるかもしれませんが、第三者に自宅を売却すると同時に賃貸契約（リース契約）を結ぶことで、自宅を売却した後でも家賃を支払って住み続けることができます。売却後は、「所有者」から「賃借人」になるということです。

リースバックのメリット

• 即時現金が調達できる。
• 慣れ親しんだ自宅に住み続けることができる。
• 所有権が移転するため、固定資産税やマンションの管理費などの支払い義務がなくなる。

リースバックは、特に緊急の資金調達が必要な場合や、高齢者が住み慣れた自宅で安心して生活を続けたい場合にも有効な選択肢です。退去や新居探しの必要がないため、近所の人に売却を知られるといったこともありません。

また、契約条件によっては将来的に売却した自宅を買い戻すこともできます。

住宅ローン残債以上で売ることができなければ、任意売却とリースバックを組み合わせることも可能です。老後資金に充てるだけではなく、「住宅ローン返済が滞っている…だけど引越しは避けたい！」という方にも適した売却方法だといえます。

リースバックのデメリット

• 市場価格よりも低い金額で売却になってしまう場合がある。
• 賃料が永続的に発生する。

リースバックは、賃貸借契約を締結するため家賃が発生します。家賃の金額は自宅の売却金額に左右されるため、売却金額が高額であるほど月々の家賃も高くなる傾向にあります。

賃貸契約を締結するにあたって審査があることにも注意が必要です。

家賃を継続して支払っていくだけの預貯金や収入がなければ、リースバックができないことも考えられます。

さらに賃貸期間が長く続けば、結果として「売却しない方が得だった」 ともなりかねません。そのためリースバックは、買い戻しの見込みがある場合や、足りない老後資金を補う場合など、一定期間に限って利用するのがいいでしょう。

リースバックはこんな人に適した仕組み

以上のメリット・デメリットから、リースバックは次のような方に適した仕組みだといえます。

・まとまった資金がすぐにほしい

・住宅ローンの支払いが困難

・老後資金が不足している

・相続対策しておきたい

リースバックは、「まとまった生活資金が欲しいけど、引越しはしたくない！」という人にとってメリットが大きい方法です。

さらに、リースバックは相続で発生しやすいトラブル対策にも役立ちます。

不動産財産を現金化することで、遺産分割額を明確にしたり、相続税の準備資金に充てたりすることも可能です。

相続対策や終活の1つとして考えることもできるといえるでしょう。

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージは、「逆住宅ローン」といわれることもあります。

まさに、家を担保にお金を返済していく住宅ローンの逆。

リバースモーゲージは、家を担保にお金を借りて、所有者が亡くなった後に借入金を一括返済するシステムです。

つまり、所有者は生涯自宅に住み続けながら、その資産を活用して現金を得ることができるわけです。

ここからは、リバースモーゲージのメリットとデメリットについて解説していきます。

リバースモーゲージのメリット

• 所有者は自宅の所有権を保持しつつ、その価値を現金化できる。
• 生存中は返済の必要がない。所有者が亡くなるか、家を売却した時にローンが清算される。
• 資金の受け取り方法が豊富。
• リフォーム資金としても使える。

リバースモーゲージで借入れたお金の元本は、返済する必要がありません。

なぜなら、担保である不動産を将来的に売却する契約を交わし、契約者の死亡時や契約期間が満了になった時に自宅を売却することで借入金を返済するという仕組みだからです。

リバースモーゲージの資金の受け取り方は、基本的に次の3つの方法です。

年金型	毎月一定の額、最大20蔓延までが口座に振り込まれる
枠内自由引出型	借入額を超えるまで、自由に借り入れることができる
一括借入型	融資当初に一括して借り入れる

ライフスタイルや状況によって、借入方法は選択可能です。

また、フラット35でお馴染みの住宅支援機構は、「リ·バース60」というリバースモーゲージと住宅ローンを組み合わせた商品を提供しています。

融資額は、担保評価額の50％または60％まで。「リ・バース60」で借入れた資金は、毎月の支払いは利息のみで、住宅の買い替えやリフォーム、子世帯の住宅取得のための資金などの用途に使うことができます。

リバースモーゲージのデメリット

• 契約期間が満了すると売却しなければいけない
• 不動産市場の変動によって、将来的に家の価値が下がり、予定より早く一括返済を迫られる可能性も
• 対象不動産や世帯が限られている
• ローン残高が家の価値を上回った場合、相続人に負担が及ぶ可能性がある

リバースモーゲージは、予め契約期間を設定する契約です。

そのため、所有者がご存命中であっても、期間終了時には家を売却して一括返済しなければいけないケースもあります。

また、リバースモーゲージ中の住宅は、定期的に不動産評価が見直されます。

もし借入期間中に景気や地価の変動により担保割れしてしまったら、当初の契約期間よりも前に一括返済を求められる可能性もあるのです。

さらに、リバースモーゲージは借入条件が厳しいというデメリットもあります。

対象世帯は一人暮らし・夫婦二人暮らしに限られ、対象不動産は原則戸建てのみです。

マンションを担保にしたリバースモーゲージは、原則利用不可能、もしくは厳しい制限が設けられています。

契約者の死亡時に家を売却して一括返済をするという性質のため、契約者は「個人であること」「収入があること」「推定相続人の同意が必要」「保証人が必要」「資金の用途が決められている」「対象年齢の制限」など厳しい制限を設けている金融機関もあります。

リバースモーゲージはこんな人に適した仕組み

以上のメリット・デメリットから、リバースモーゲージは次のような方に適した仕組みだといえます。

・自分名義の家に住み続けたい

・借りたお金を自由に使いたい

・老後資金の足しにしたい

リースバックは家の「所有」から「賃貸」になるのに対し、リバースモーゲージは自宅を売却するまで所有権はそのまま。さらに借りたお金はリフォーム等にも使えるので、「自分名義の家に住み続けたい！」「好きにリフォームしたい！」という方に向いています。

資金の受け取り方についても紹介しましたが、「年金型」を選んだ場合は、毎月の年金にプラスして余裕を持たせるという使い道もあります。

リースバックはまとまったお金を一度に得るのに対し、リバースモーゲージは月々少しずつお金を得ることができるという点も、両者の大きな違いだといえるでしょう。

まとめ

リースバックとリバースモーゲージは、得られる資金の性質も、資金調達の過程も大きく異なります。

両者の違いをしっかり認識した上で、ご自身や親御さんの状況や将来的な見通しをよく考えて選択することが大切です。

また「老後資金が不足している」「住宅ローン返済が厳しい」という状況では、リースバックやリバースモーゲージ以外にも、買い替えや任意売却、住宅ローンのリスケジュールや借り換えなど、様々な解決策が考えられます。

それぞれのメリット・デメリットを把握し、ベストな選択ができるようしっかり検討しましょう。