瑕疵担保責任とは？マンション売却時に知っておきたいこと

マンションを売却する上で、瑕疵担保責任が重要であると聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。マンションを売却する上で、重要となる瑕疵担保責任とは何か。マンションを売却する上でトラブルにならないように重要なポイントを紹介していきます。

瑕疵担保責任って何？

中古マンションを売却される方は、瑕疵担保責任という言葉の意味をしっかりと把握しておく必要があります。場合によっては、マンション売却後に損害賠償へと発展してしまいかねないので、ここでよく理解しておきましょう。

瑕疵担保責任についての説明

一般的に、「瑕疵（かし）」とはモノの評価を下げる欠点といわれ、不動産における「瑕疵」は屋根瓦が割れているとか、躯体が傾いているなど、外部からでも容易にわかる不動産自体の欠陥を指します。

そうした点を踏まえて「瑕疵担保責任」とは、その不動産自体に「隠れた瑕疵」、いわゆる外部では簡単には発見できない瑕疵（欠陥）があった場合に、売主が買主に対してその責任を負うことをいいます。この「隠れた瑕疵」があった場合、買主は売主に対して損害賠償を求めることや契約の解除を主張できます。

ここで損害賠償や契約解除の請求ができるのは、買主が契約の際にその瑕疵の存在を知らず、かつ、知らなかったことについて買主に落ち度がない場合となります。

2020年4月に施行された民法改正によって、売買における売主の瑕疵担保責任の規定が大幅に見直されました。 民法改正により、「瑕疵」という文言は使われなくなり、「契約の内容に適合しないもの」という文言に改められています。また、契約責任と整理された結果、契約不適合責任の規定が特定物・不特定物を問わず適用され、契約不適合の対象は原始的瑕疵にかぎられないこととなっています。要は少し、条件が厳しくなっているということです。さらに、買主のとり得る手段として、これまでの解除、損害賠償に加え、追完請求、代金減額請求も認められるようになりました。さらに、損害賠償請求には、売主の帰責性が必要になっていますので、併せて確認しておきましょう。

瑕疵担保責任を負う期間

構造部分の欠陥や雨漏り、シロアリ被害などが隠れた瑕疵と言えます。民法上では、買主は瑕疵の事実を知った時から1年以内に売主に申し出しをすることで売主は瑕疵担保責任を負わなくてはなりません。

ところが、宅地建物取引業法では、原則として民法上の規定より買主に不利となる特約は無効となり、売主が宅地建物取引業者の場合には、瑕疵担保責任を負う期間は「引渡しの日から2年間以上」としなければなりません。

2020年4月の民法改正によって変わったポイントまとめ

	改正前民法（法定責任説）	改正民法
追完請求	不可	可
代金減額請求	不可（数量指示売買を除く）	可
解除	契約をした目的を達成できない場合のみ可	可（ただし、不履行が軽微である場合、不可）
損害賠償	可（信頼利益に限定）	可（履行利益まで可）

請求については下記により詳細な紹介記事があります。

損害賠償については下記により詳細な記事があります。

解除については下記により詳細な記事があります。

瑕疵に認められるケース

引き渡し後に配水管が詰まって浸水したらどうでしょう。マンションを売却し、引き渡して一週間後に洗濯機の排水管が詰まり床一面浸水してしまったという時、修理にかかる費用を買主から請求される場合があります。

費用を負担しないために

こうしたケースで費用が請求される場合は、契約条項の特約などで「現況引き渡し」または「売主は瑕疵担保責任を一切負わない」という内容で売買契約を結んでいないと売主は修理費用等の損害を被った費用を負担することになります。

また、瑕疵担保責任を負う期間を売買契約で2ヶ月間とした場合、2ヶ月を経過して配水管が詰まって浸水した場合であれば、買主の責任となりますし、2ヶ月以内であれば、売主の責任となります。

瑕疵担保責任の期間を設定しよう

瑕疵担保責任は売買契約書の通りとなります。もし、売主が宅地建物取引業者であった場合は話が変わってくるので、ここでは売主も買主も個人であるという前提で話を進めていきたいと思います。

売主が個人の場合

瑕疵担保責任の期間は引渡しから2〜3ヶ月という期間が一般的とされています。しかしながら、築年数がかなり経過している物件や空き家状態が長く続いていた物件では、現況引き渡しや瑕疵担保責任を負わないという特約付きの売買契約を買主の同意の元で結ぶことができます。

瑕疵担保責任の期間を設定さえすれば、期間後は買主の責任となりますので、期間を明確に設定しておかない手はないですね。

瑕疵担保よりも値下げを好む買主への対応

現況引き渡しや売主は瑕疵担保責任を一切負わないという契約をする場合、買主からはリスクを請け負う分の値下げを要求される場合があります。中古マンションを買うにあたって、いろいろ知識を貯えて交渉に臨んでいる買主の中には、瑕疵担保責任よりも価格の値下げを選択してくる方もいます。

したがって、値下げを要求された時に、売主はどのように対応するのか、事前に決めておいた方が良いでしょう。

瑕疵担保責任が売主に及ぶ範囲

瑕疵担保責任の期間と同様に大切なことは、売主がどこまで瑕疵担保責任を負うかです。これも売買契約書に明記しておくべきでしょう。例えば、瑕疵担保責任の期間だけを設定していた場合、床のキズの修理など、細かいところまで請求されてしまう可能性があります。

したがって、瑕疵担保責任の範囲も明確に設定しておきましょう。

瑕疵担保責任の範囲

「シロアリ、雨漏り、給水配管の3点に関してのみ、3ヶ月間の瑕疵担保責任を負う。それ以外は免責とする。」というように売買契約書に記載しておきます。

そうしておけば、内覧の時には気づかなかった床のキズを直してほしいと、要求されても応じる必要はありませんし、半年後に雨漏りが発生したとしても、売主には瑕疵担保責任が及びません。

不具合箇所はしっかりと告知するべき

売主が雨漏りする可能性を把握していたにも関わらず、買主に告知しなかった場合、3ヶ月という期間を過ぎていても責任を追及されてしまいます。売主自身が物件に対して不具合のあることを知っていたのなら、正直に買主に告知しておきましょう。

また、告知した箇所に関しても、売買契約書に記載しておきます。しっかりと告知しておくことで、その瑕疵は買主が認めて購入することになり、その瑕疵担保責任は買主が負うということになります。

マンション売却においては「付帯設備表・物件状況報告書」を活用する

マンションを売却し、引き渡したうえで、買主とのトラブルになりやすいのが、この「瑕疵担保責任」です。

特に中古マンションの売却を考えている人は、瑕疵担保責任におけるトラブルに巻き込まれないようにしましょう。

トラブルに巻き込まれないようにするために、用意しておきたいのが、売買契約のタイミングに用意する「付帯設備表・物件状況報告書」です。

詳しくは、下記の記事に記載をしています。

事前に、どこまでがマンションを売却する売主の責任で、どこからが引き渡した後の責任になるのかを確認するようにしましょう。

マンション売却において重要な瑕疵担保責任まとめ

瑕疵担保責任に関しては、その期間と範囲を特約などで売買契約書に記載するかたちで明確にしましょう。

また、売主が把握している不具合（瑕疵）に関しては、正直に買主に告知し、売買契約書に記載しておくべきです。

さらに、現況引き渡しにする代わりの値下げ交渉を想定して、どのように対応するか事前に考えておきましょう。

そうすることによって、何か不具合があっても契約書通りに処理するだけですので、売主、買主双方のトラブルを防ぐことができます。