なぜ六本木だけが異常高騰したのか？ 3A＋Rエリアに起きた“価格の歪み”を読み解く

近年、東京の都心マンションは全体として価格が上がりやすい流れが続いています。
ところが、「どこも同じくらい高い」と思われがちな一等地の中でも、動きに差が出てきました。
とくに、3A＋R（麻布・赤坂・青山・六本木）と呼ばれる都心最高峰エリアでは、2023年後半以降、六本木だけが目立って高騰して見える状況が続いています。

日本最高峰のマンション立地「3A＋R」という存在

麻布・赤坂・青山に六本木を加えた「3A＋R」エリアは、日本国内において最上位クラスのマンション立地として長年にわたり高い評価を受けてきました。

都心中枢に位置し、外資系企業の拠点、各国大使館、高級ホテル、ラグジュアリーブランド、国際水準の医療・教育機関が集積するこのエリアは、単なる高級住宅地を超え、「グローバル都市・東京」を象徴する居住ゾーンと言えます。

日本人富裕層のみならず、海外投資家や外国人エグゼクティブからの居住需要も高く、供給を上回る強い需要が継続してきました。

こうした背景から、3A＋Rエリアのマンション価格は長期的に安定かつ上昇基調で推移してきました。
2023年中盤までは、ばらつきはあるものの麻布・赤坂・青山・六本木の各エリアは概ね同水準で推移し、いずれも「都心最高水準」として一括りに評価されていました。

しかし、2023年後半以降、その構図に変化が生じ、とりわけ六本木の坪単価が急激に上昇し、他エリアを明確に上回る動きを見せています。

通常、こうした価格差は大規模再開発や利便性向上といった明確な要因によって生じますが、六本木では同時期に大きな開発は行われていません。
むしろ麻布では麻布台ヒルズが完成し、都市機能が大きく向上しました。

それにもかかわらず六本木が突出している点は、市場構造を読み解く上で重要な示唆を含んでいます。

面積帯別データが示す「価格上昇の正体」

3A＋Rエリアにおける面積帯別の坪単価推移を見ると、住戸面積が大きくなるほど坪単価が逓増する傾向が明確に表れています。
特に80㎡以上の高面積帯では上昇幅が大きく、2020年には坪600万円前後だった水準が、現在では坪1400万円前後にまで上昇し、2倍超という異例の伸びを示しています。

この現象は、単に地価やブランド力が高まった結果ではなく、富裕層の住宅ニーズの変化が強く影響していると考えられます。
近年は「立地×広さ×築浅×眺望」といっ た複合的な価値が重視され、駅距離以上に、プライバシー性の高い広さや共用部の充実度、建物のブランド性、高層階からの眺望などが価格形成に大きく寄与するようになっています。

その結果、平均値や中央値だけを見るとエリア全体が均等に価格上昇しているように見えますが、実際には価格上昇の中心は限られた高面積帯・高グレード物件に集中しています。
80㎡以上の住戸は供給が極めて限られる一方で需要が強く、価格が上昇しやすい構造にあり、この点は3A＋Rエリア全体に共通しています。

築浅・大型住戸の取引頻度増加が六本木価格を押し上げた

3A＋Rエリアの中でも、2006年築以降かつ80㎡以上という条件を満たす住戸の成約割合を見ると、全エリアで増加傾向にあるものの、六本木のみが2024年中盤以降に急激な上昇を示しています。
この時期は、六本木の坪単価が他エリアと比較して大きく高騰したタイミングと一致しており、両者には強い相関関係があると考えられます。

つまり、六本木の価格高騰は「エリア全体の地価が一様に上昇した結果」というよりも、「築浅かつ高面積帯という高価格帯物件の取引が、他エリアと比べて著しく多かった結果」と見るのが妥当です。
築浅マンションは設備水準や耐震性能、共用部の充実度などが評価され、同じ立地・広さであっても築古物件より高い坪単価で取引される傾向があります。
そこに80㎡以上という希少性が加わることで、1件あたりの価格インパクトが大きくなり、市場全体の平均値を押し上げる要因となっています。

なぜ六本木なのか

六本木は、東京の中でも数少ない「世界的に名前が通る街」です。
外資系企業の拠点、国際色豊かな商業施設、高級ホテル、ナイトライフ、アート施設が集積し、外国人にとって東京を象徴する都心エリアとして認知されています。
そのため、日本の地理や不動産市場に詳しくない外国人投資家であっても、「六本木」という地名だけで立地価値やステータス性を直感的に理解しやすく、投資判断を下しやすいという特徴があります。

こうした認知のしやすさは、投資マネー、特に短期的な値上がり益を狙う投機資金にとって重要な要素です。
再販時にも「説明しやすく、買い手が付きやすい」立地であることが、流動性と出口戦略の明確さを担保するからです。
六本木は、麻布・赤坂・青山といった他の高級住宅地と比べても、国際市場におけるブランドの通りやすさという点で一歩抜きん出ています。

その結果、六本木では「築浅×大型住戸」という高額帯の商品に対して、実需型の居住目的に加え、値上がり期待を前提とした投資・投機マネーが重なりやすい構造が形成されました。
特に円安局面では、日本の都心不動産は外貨ベースで割安感が強まり、六本木のような国際的に認知度の高いエリアには資金が流入しやすくなっています。

このように、六本木における2006年築以降かつ80㎡以上の取引増加は、「土地柄×国際認知度×流動性」という三つの要素が重なった結果、外国人による投機・投資の対象となりやすい環境が整ったことによる影響が大きいと考えられます。
そしてその集中が、見かけ上の坪単価を他エリアと比較して大きく押し上げる構造を生み出しているのです。

表面的な価格では測れない、本当のエリア評価とは

以上の分析から、現在の3A＋Rエリア、特に六本木の価格動向は、必ずしも「居住価値」や「エリアとしての成熟度」そのものの上昇を直接反映しているわけではないことが分かります。
むしろ、築浅かつ大型住戸という特定のセグメントに取引が集中した結果として、表面的な数値が歪められている可能性が高いと言えます。
加えて、現在の都心マンション市場には投機的な取引や短期売買が一定数含まれており、実需に基づく価格形成とは異なる力学が働いている点にも注意が必要です。

本来、エリア評価とは単なる価格水準の高低だけで測られるべきものではありません。
交通利便性、生活利便性、教育・医療・文化インフラ、治安や街の落ち着き、将来的な都市計画や再開発の余地、住民コミュニティの質やエリアブランドの持続性といった多層的な要素を総合的に勘案して判断されるべきです。

そうした観点から見ると、麻布台ヒルズの完成により都市機能が向上した麻布、長年にわたり高級住宅地としての品格を保ち続けてきた青山・赤坂の評価が、六本木に劣後するとは必ずしも言い切れません。
むしろ、短期的な価格指標に一喜一憂するのではなく、「どのエリアが中長期的に見て居住価値と資産価値の両立を実現しやすいのか」という視点こそが、これからのマンション選びにおいて重要になります。

特定のエリアや物件タイプに取引が集中する局面では、市場データの読み解きには一層の慎重さが求められます。表面的な数値だけに基づいてエリア評価を下すのではなく、その背後にある取引構造や需要層の変化を丁寧に読み解くことこそが、真に価値ある不動産判断につながるのです。