東京都中古マンション市場：超高額帯は堅調、高額帯は減速へ

―価格帯別成約動向と中古マンション市場の二極化

東京都の中古マンション市場では、2024年以降、これまでの上昇基調からやや構造的な変化が見られるようになっています。
新築価格の高騰や金利上昇の影響を受けつつも、依然として高額帯の取引が活発である一方、中間層向けの価格帯では明確な減速傾向が確認されています。

ここでは、価格帯別の成約数の推移と、再販市場の動きという2つの観点から、現在の東京都中古マンション市場の実態を詳しく見ていきます。

東京都中古マンション市場に見られる構造変化

1億円以上2億円未満：高給与所得者層の活発な動き

まず、価格帯別の成約動向を見ると、1億円以上2億円未満の成約数が依然として上昇傾向にあります。この価格帯は、企業経営者や外資系勤務者、医師・弁護士などの専門職が中心で、金融機関の審査を通過できる属性を持つ層が多いのが特徴です。

2020年代前半までは、この価格帯のマンションは「憧れの高級住宅」という位置づけでしたが、現在では実需として選ばれるケースも増えています。
特に、千代田区・中央区・港区・渋谷区では、坪単価700万円〜900万円クラスのマンションが珍しくなくなり、1億円を超える物件でも50㎡台前後の広さに留まることが一般的です。

つまり、「高級物件」というよりも、「都心で一定のクオリティを求める実需層の標準価格帯」として1億円〜2億円が定着しつつあるのです。

また、円安による海外投資家の日本不動産への資金流入、都心回帰のライフスタイル志向なども追い風となり、この層の購買意欲を底堅く支えています。

特に2024年後半以降、住宅ローン金利がやや上昇したにもかかわらず成約数が減っていない点は、この層の現金購入比率が高いことを示唆しているといえるでしょう。

5億円以上：富裕層マーケットの顕著な活発化

次に、5億円以上の超高額帯を見てみましょう。この価格帯は、いわゆる「富裕層マーケット」に該当します。
都内では、青山・麻布・一番町・代官山といった一等地におけるプレミアムレジデンスや、湾岸エリアの最上階ペントハウスなどが主な対象です。

成約件数の推移を見ると、年ごとのばらつきはあるものの、全体的には安定的に推移しています。
特に2023年〜2024年前半にかけては、超富裕層による「実物資産の逃避先」としての不動産投資が目立ちました。株式や暗号資産といったリスク資産から、安定的に価値を保ちうる都心高級マンションへのシフトが進んだためです。

富裕層マーケットでは、価格そのものよりも「希少性」と「資産保全性」が重視されます。
そのため、取引件数は少なくとも、売り急ぐ動きは見られません。むしろ価格が上がる局面で「買える時に買う」というスタンスが取られる傾向にあり、結果として高額帯の成約は底堅く推移しているのです。

2億円以上5億円未満：中間高級帯の減速

一方で、2億円以上5億円未満の価格帯は、高い水準にあるもののここ1年ほどで成約件数の伸びが減退しています。
この層は、いわば「富裕層と高給与層の中間」に位置し、企業オーナーや役員クラス、上場企業の幹部などが中心です。
しかし、マンション価格が上昇しすぎたことで、彼らの購買意欲が相対的に抑制されています。

理由の一つは、「価格に見合う面積・クオリティの物件が減っていること」です。
2億〜3億円という価格であっても、立地がやや外れると100㎡を超える物件は減少傾向にあり、逆に都心一等地では80㎡前後でこの価格帯に達してしまうケースも多く見られます。
価格と満足度のバランスが崩れ、結果的に「買いたいが納得できる物件がない」状態に陥っているのです。

また、富裕層は価格が上がりすぎると新築や海外不動産に投資先を切り替える傾向があり、この層の流出も成約減の一因と考えられます。

東京都のリノベーション済み中古マンション市場の動き

供給側の変化 ― 在庫調整と撤退の動き

東京都全体での新規売出物件に占める「リノベーション済み中古マンション」の割合は、2023年末頃から減少傾向にあります。
背景には、仕入れ価格やリフォーム費用、登記費用、仲介手数料などを含めた総コストの上昇があります。
これにより採算が取りにくくなり、在庫を抱えるリスクを避けて「現金確保を優先する」方針へと転換する不動産会社が増加しました。

結果として、市場全体では供給が抑制され、リノベーション済み物件の流通量が徐々に絞られる形となっています。

再販価格の上昇 ― 利益率重視への転換

供給が減少する一方で、2024年中旬にかけては再販価格が上昇しました。
これは、各社が数量よりも利益率を重視する戦略に移行したことが大きな要因です。
特に都心部や人気エリアでは、

「リノベーション済み＋立地の良さ＋管理状態の良好さ」

という三拍子が揃った物件に対しては、高値でも需要が維持されました。

その結果、成約件数自体は横ばいながらも、平均価格は上昇し、再販事業者にとっては「選ばれた物件を高値で売る」局面となりました。

市場の転換点 ― 2025年春以降の落ち着き

2025年春以降になると、その上昇傾向はやや落ち着きを見せています。
高価格帯の需要が一巡し、買い手側も「価格に見合う価値」をより厳しく見極めるようになったためです。

同時に不動産会社の間でも、強気な価格設定から「リスクを抑えつつ確実に売る」姿勢へと再びシフトが見られます。

結果として、再販価格は下落というよりも「高止まりからの調整」段階に入り、市場は再び慎重な選別型の取引へと移行しているといえるでしょう。

まとめ

リノベーション済み中古マンション市場は、「供給減少 → 価格上昇 → 高値調整」という三段階の変化を経て、現在は安定化のフェーズに入りつつあります。

単純な上昇・下落のサイクルではなく、「付加価値のある物件だけが選ばれる市場」へと成熟しつつある点が、2025年の東京都市場における大きな特徴といえます。

総括：東京都マンション市場は「二極化」と「適正化」の局面へ

東京都の中古マンション市場は、価格帯やエリアによって動きが大きく分かれる「二極化」の局面にあります。

1億〜2億円帯：依然として高所得層の実需が堅調で、円安や資産分散の流れを背景に安定した取引が続いています。

2億〜5億円帯：価格と広さ・クオリティのバランスが崩れ、「買いたいけれど納得できる物件がない」層が増え、取引の勢いがやや鈍化しています。

超高額帯（5億円以上）：希少性を重視する富裕層が中心となり、価格変動に左右されにくい底堅い市場が形成されています。

また、リノベーション済み中古マンションの再販市場では、コスト上昇により供給を抑える動きが強まる一方で、「品質の高い物件を厳選して高値で販売する」という利益重視型の戦略が定着しつつあります。

その結果、市場は過熱期を抜け、量より質を重視する「選別型市場」へと移行しています。

総じて、東京都の中古マンション市場は単なる上昇・下落のサイクルではなく、階層別に異なる動きを見せながら、需給のバランスが再び整えられていく“適正化の段階”に入ったとみられます。高額帯では資産性が、リノベーション市場では品質と信頼性がより問われる時代へと変わりつつあります。