大阪市の中古マンション市場はなぜ上昇？—東京23区との比較で見えてきた構造的特徴—

2025-12-12

福嶋真司

近年、大阪市の中古マンション価格は大きく上がっています。

全国的に中古マンションは値上がりしていますが、その中でも「東京23区に次ぐ上昇エリア」と言われているのが大阪市です。
大阪は、人口規模も経済の大きさも東京ほどではありません。それでもここまで価格が伸びているのはなぜなのか。

この記事では、調査データをもとに大阪市の中古マンション市場の特徴を、東京23区や首都圏近郊エリアとの比較を交えながらわかりやすく整理していきます。

大阪市の中古マンション価格の上昇傾向｜東京23区並みに上がる理由

大阪市の中古マンション平均成約坪単価推移。2020年以降に大きく上昇し、東京23区に次ぐ伸びを示すグラフ。 — グラフ1：大阪市中古マンション平均成約坪単価推移
【出典：福嶋総研】

大阪市の中古マンション価格はもともと緩やかに上がっていましたが、2020年中盤ごろから上昇のスピードが一気に加速しました。この動きを全国で見ると同じレベルで上がっているのは東京23区くらいで、大阪市はかなり「特別なエリア」と言えます。

背景には、以下のような要因が重なっています。

インフレや建築費の高騰
都心部への居住ニーズの再燃
梅田・なんばなどで進む再開発
新築価格が高くなりすぎたことによる「中古の相対的な割安感」

つまり、それだけ大阪市に投資マネーや需要が集中しているとも言えます。

大阪市の中古マンションが選ばれる理由（実需×投資の二重需要）

大阪市の価格がここまで上がっている大きな理由は、「生活の利便性を求める実需」と「値上がりや利回りを狙う投資マネー」が、同じ方向に働いていることです。

東京23区と比べると、大阪市の価格はまだ低く、投資家からは「割安」に見えやすい水準です。
一方で、梅田・なんば・天王寺といったターミナルを中心に、商業施設・オフィス・観光需要が集まり、全国的にも魅力の高い都心として機能しています。

その結果、

仕事と暮らしのバランスを重視する「住みたい人」
将来の値上がりや賃貸需要を見込む「投資したい人」

の両方から選ばれやすく、価格を押し上げる力が強くなっているのです。

大阪市で中古マンション需要が高まる3つの背景（都心回帰・再開発・新築高騰）

都心回帰の再加速

コロナ禍の初期には「郊外や地方へ」という動きも話題になりましたが、その後は通勤・買い物・医療・教育などの利便性を求めて、再び都心に戻る人が増えました。
梅田・なんば・天王寺などは、もともと人気のエリアでしたが、「仕事と生活をコンパクトにまとめたい」というニーズの高まりで、いっそう注目度が上がっています。

再開発が街の魅力と価格を押し上げる

大阪は、梅田エリアの大型再開発や「うめきた2期」、なんば周辺のリノベーションなど、都市の価値を高めるプロジェクトが途切れずに続いています。
新しい商業施設やオフィス、公共空間の整備によって、「この街で暮らしたい」「将来も価値が続きそう」と感じる人が増え、それが購入意欲と価格上昇につながっています。